焦點速遞！樓市重回復(fù)蘇通道，需要注意什么？

中新網(wǎng)3月17日電 (中新財經(jīng)記者 左宇坤)“各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。”

國家統(tǒng)計局16日公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)及住房需求進一步釋放，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加。

(資料圖片僅供參考)

多個由負轉(zhuǎn)正的數(shù)據(jù)帶來了更大的市場信心。業(yè)內(nèi)普遍認為，這為房地產(chǎn)行業(yè)注入了非常積極的信號意義。

2月16日，內(nèi)蒙古呼和浩特市，購房者在售樓部關(guān)注樓盤信息。 中新社記者 劉文華 攝

各線數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好，回暖基調(diào)明確

暖意充盈著2月70城房價的多項數(shù)據(jù)。

從新房數(shù)據(jù)看，2月一線城市新房價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二線城市新房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；三線城市新房價格則環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.3%。

“這是2021年9月以來首次三類城市新房價格指數(shù)環(huán)比均上漲的現(xiàn)象。這也說明，隨著全國性和地方的政策利好，各地房價普遍都在走出下跌的區(qū)間，當前各地房價趨穩(wěn)向好動力更強。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出。

從二手房數(shù)據(jù)看，2月一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二線城市二手房價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市二手房價格環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為持平。

“二手房價格指數(shù)也是在持續(xù)下跌18個月的基礎(chǔ)上首次轉(zhuǎn)漲，近期一些城市二手房交易非常好，甚至反彈勢頭超過當?shù)氐囊皇址拷灰仔星椤！眹儡S進認為，二手房限價政策取消、優(yōu)質(zhì)房源積極入市、二手房帶看到簽約的周期壓縮等，都會使得房價上漲的城市數(shù)量增加。

值得關(guān)注的是，相比于早已呈現(xiàn)出暖意的一、二線城市，2月三線城市房價也表現(xiàn)出止跌甚至轉(zhuǎn)漲的動作。貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，目前三線城市房價也已筑底，表明我國房地產(chǎn)在前進中過程中面臨的困難和風(fēng)險是可以有效化解的。

另據(jù)國家統(tǒng)計局3月15日公布的數(shù)據(jù)，1-2月，全國商品房銷售面積同比下降3.6%，較去年全年收窄20.7個百分點，降幅收窄明顯。58安居客研究院院長張波認為，綜合來看，本次總體回暖的基調(diào)已經(jīng)明確，政策的確定性增強，市場的信心正不斷增強。

2023年2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)。 截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

改善需求入場，二手房表現(xiàn)強勁

相比于新房市場，2月二手房市場的亮色更足，熱點城市的二手房市場已然呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。

“核心一二線城市的二手房價格環(huán)比漲幅超過新房價格，改善房源作用較大，如上海、成都、合肥等城市144平米以上住房二手房價格環(huán)比漲幅在1%以上。”劉麗杰表示。

“結(jié)合線上平臺數(shù)據(jù)看，中小戶型的二手房掛牌量增加，在架時長減少，這類前置性數(shù)據(jù)指標充分體現(xiàn)出換房需求出現(xiàn)了明顯抬頭?！睆埐ㄕJ為，市場在二月明顯呈現(xiàn)出改善先行的態(tài)勢，一二手房同步啟動，二手量升推動改善需求換房達成。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜同時提到，今年以來，新房市場供應(yīng)節(jié)奏明顯慢于銷售端，部分熱點城市受供給不足影響，因此新房成交規(guī)模增長并不明顯。

“1-2月份市場的復(fù)蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房，短時交易量比較高并不意味著市場進入了快速升溫階段?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂也指出，當前二手房市場復(fù)蘇強于新房市場。

他認為，目前二手房掛牌量數(shù)量比較多，消費者可以選擇的房源非常充裕，并不是供不應(yīng)求的市場結(jié)構(gòu)，不會出現(xiàn)房價普遍性大幅上漲。積壓的需求快速釋放后，預(yù)計3月市場修復(fù)勢頭較2月有所減弱，這也是修復(fù)過程中的正常振蕩。

2023年2月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)。 截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

市場尚未企穩(wěn)，分化仍需警惕

2月市場復(fù)蘇的原因是多方面的，許小樂舉例，保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購房成本，提高了消費者信心。

需要注意的是，市場的各項前瞻性預(yù)期指標盡管有恢復(fù)，但還都在一個相對較低的位置，價格變動也相對平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)分析普遍認為，今年以來房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)更多表現(xiàn)為熱點城市市場的修復(fù)，全國市場尚未企穩(wěn)。

張波指出，雖然熱點城市的復(fù)蘇已經(jīng)明確，但部分弱二線和三線的市場仍面臨壓力，尤其是大連、沈陽、長春所在的東北區(qū)域新房房價，依然呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。“核心原因還是市場基本面修復(fù)慢，行業(yè)和購房者信心恢復(fù)慢，尤其是房企拿地層面逐步偏向高能級城。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，需要重視的是，由于剛需動力有限和改善循環(huán)不暢，當前的需求修復(fù)或者說“小陽春”，周期可能比較短，更需要重視需求的“斷層”和供需不匹配。

“未來的政策若繼續(xù)短期化、碎片化在需求端發(fā)力，比如熱點城市退出限購或放松杠桿限制，邊際效應(yīng)是有限的，激活的只能是高收入人群的購買力?！崩钣罴握J為，需要將需求主力，即新市民、年輕人、無房戶和換房者，以較低門檻納入到商品經(jīng)濟和商品房市場，創(chuàng)造出新增需求，從而帶動和盤活存量需求。

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