在明拆遷律師 高院判例：空地、院落拆遷按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償！

導(dǎo)讀：征收拆遷時(shí)，房屋的空地、院落到底要不要給予被征收人補(bǔ)償？如果補(bǔ)償，又應(yīng)該按照怎樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？這兩個(gè)問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議。很多地區(qū)的征收方往往只會(huì)補(bǔ)償房屋，而不予補(bǔ)償院落、空地的。在明拆遷律師在日常的咨詢中，常常接到這樣的咨詢：“律師，我們家的院落有好大一塊，征收方說(shuō)不補(bǔ)償，那我至少得損失一半以上的補(bǔ)償款，這不公平啊。我不同意簽字，征收方便折價(jià)補(bǔ)，這也不夠啊，這空地和院落在法律上到底應(yīng)不應(yīng)該補(bǔ)償呢？”

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，日前山東高級(jí)人民法院給出了最為明確的答案，即：國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。

2018年3月28日上午，山東省高級(jí)人民法院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布了2017年山東法院行政案件司法審查報(bào)告和山東法院保護(hù)產(chǎn)權(quán)行政審判典型案例。此典型案列對(duì)各地法院判決都具有參考價(jià)值。其中一起典型案件如下：

賈某某訴寧津縣人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案

（一）基本案情

上訴人（原審原告）：賈某某

被上訴人（原審被告）： 寧津縣人民政府

2014年9月10日，為實(shí)施寧津縣職專教學(xué)樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)，寧津縣人民政府（下稱縣政府）作出房屋征收決定，將賈某某房屋納入征收范圍。由于在簽約期限內(nèi)，未能與賈某某達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，2015年3月2日，縣政府作出寧政房征補(bǔ)[2015]03號(hào)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)。賈某某認(rèn)為其院落屬于涉案房屋國(guó)有土地使用證中的一部分，而該補(bǔ)償決定中未予體現(xiàn)，提起行政訴訟。

（二）裁判結(jié)果

山東省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》規(guī)定：國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。雖然原審中縣政府曾主張，上訴人的有證房屋和無(wú)證房屋均已經(jīng)納入評(píng)估范圍，其價(jià)值包括空置土地使用權(quán)價(jià)值，但經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法評(píng)估上訴人有證房屋價(jià)值，未涉及該房屋的證載土地面積因素，因此不涉及上訴人國(guó)有土地使用權(quán)范圍內(nèi)空置土地的價(jià)值。涉案評(píng)估報(bào)告系根據(jù)委托單位的要求進(jìn)行，是作為征收補(bǔ)償決定的參考依據(jù)，征收單位應(yīng)當(dāng)全面考量，以作出合法、合理的征收補(bǔ)償決定。因此，被訴房屋征收補(bǔ)償決定在涉及上訴人土地價(jià)值的補(bǔ)償方面明顯不當(dāng)，遂判決撤銷被訴房屋征收補(bǔ)償決定。

在明律師說(shuō)法：

該案從保護(hù)被征收人合法產(chǎn)權(quán)出發(fā)，明確在征收拆遷時(shí)，被征收人房屋的院落、空地面積應(yīng)按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

值得注意的是，所謂“市場(chǎng)價(jià)”，是指根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”

換句話說(shuō)，空地、院落的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適用征收決定下發(fā)當(dāng)時(shí)，周圍的房屋市場(chǎng)價(jià)。被征收人在參照周圍市場(chǎng)的價(jià)格對(duì)空地、院落的面積進(jìn)行評(píng)估，從而能得到空地、院落的補(bǔ)償價(jià)格。

另值得一提的是：實(shí)踐中，征收方的評(píng)估通常是按“房屋重置價(jià)”的方法進(jìn)行估算，這是會(huì)嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)的。所以，被征收人在評(píng)估時(shí)，可要求用“市場(chǎng)評(píng)估法”去評(píng)估院落、空地的面積價(jià)值。

另外，最高人民法院《關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》（2012）行他字第16號(hào)如下：

國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。

所以，在明律師最后要告訴大家的是：空地、院落要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，這也是有章可循的。如果征收拆遷方一律不給于補(bǔ)償或者只是折價(jià)補(bǔ)償，這都會(huì)損害到被征收人的合法補(bǔ)償利益。遇到這樣的情況，被征收人一定要及時(shí)提起法律救濟(jì)，要求按照市場(chǎng)價(jià)對(duì)空地、院落面積進(jìn)行補(bǔ)償，用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。當(dāng)然，這需要專業(yè)律師來(lái)指導(dǎo)操作。

作者丨黃小仙