存量貸款定價(jià)“換錨”，你的房貸利率會(huì)如何變化？

影響不少人房貸的大事來(lái)了!繼新發(fā)放房貸的定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)切換后，自2020年3月起，存量房貸也將準(zhǔn)備“換錨”。這個(gè)“新錨”是啥樣?存量房貸利率將咋變?轉(zhuǎn)換前要做哪些準(zhǔn)備?

“新錨”還能選，該咋選?

房貸利率關(guān)系著千家萬(wàn)戶的切身利益。新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率已于2019年10月8日起正式“換錨”，以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。而在此之前，房貸利率定價(jià)的“錨”一直是基準(zhǔn)利率，會(huì)根據(jù)基準(zhǔn)利率“打折”或“上浮”。

中國(guó)人民銀行日前發(fā)布公告，2020年3月1日至8月31日，將就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。這意味著，2019年10月8日之前的存量房貸利率也要“換錨”。不過(guò)，與新發(fā)放的房貸利率“換錨”有所不同，這次存量的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換出了一道選擇題：借款人可與銀行協(xié)商確定轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或者是固定利率。

“固定利率好理解，那每月都在變化的LPR要咋錨定呢?我當(dāng)時(shí)房貸利率是在基準(zhǔn)利率上打九折，不知‘換錨’后會(huì)不會(huì)有影響?”還有120多萬(wàn)元房貸未還清的北京市民王先生有不少困惑。

根據(jù)公告，如果選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)，存量房貸利率將采用LPR加點(diǎn)的形式。加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值，而且差值可為負(fù)值。

在交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員陳冀看來(lái)，王先生所享受的九折利率基本不會(huì)受到影響。“加點(diǎn)可以為負(fù)，很大程度上確保了過(guò)去在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮動(dòng)定價(jià)的貸款，能享受到跟之前一樣的優(yōu)惠利率。”

他分析認(rèn)為，在當(dāng)前LPR下行的背景下，若借款人將房貸切換為固定利率，在最近重定價(jià)周期內(nèi)可能會(huì)承擔(dān)略多的利息支出。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬指出，在預(yù)期LPR下降的背景下，客戶選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)會(huì)比較合適。但同時(shí)要注意，在通脹上行等因素影響下，LPR也不排除會(huì)進(jìn)入上升周期，浮動(dòng)的房貸利率也可能隨之走升。

選擇浮動(dòng)利率后，月供咋變?

當(dāng)上海市民朱珠收到“存量貸款將重新定價(jià)”的新聞推送后，一年前貸款買(mǎi)房的她立馬研究了起來(lái)。“這次轉(zhuǎn)換對(duì)原有房貸影響并不大。按照目前LPR走勢(shì)，選擇浮動(dòng)利率說(shuō)不定房貸利率還能降些。”

2019年12月20日第五次發(fā)布的LPR顯示，與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.8%，較同期限貸款基準(zhǔn)利率低了10個(gè)基點(diǎn)。

那么，2020年存量房貸的月供會(huì)變化嗎?央行有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)得很明白：為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

“也就是說(shuō)，在2020年轉(zhuǎn)換時(shí)，房貸利率水平和以前是一樣的，沒(méi)有變化。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，對(duì)2020年存量房貸的影響主要體現(xiàn)在利率計(jì)算上，利率本身會(huì)保持穩(wěn)定，不會(huì)影響存量借款人的月供。

存量房貸的月供啥時(shí)變?專家表示，目前，大多數(shù)存量房貸的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日一般為每年1月1日。據(jù)此，第一個(gè)重定價(jià)日應(yīng)該是2021年1月1日。屆時(shí)存量房貸的月供變化，需要根據(jù)2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR進(jìn)行調(diào)整。

房貸利率享受九五折優(yōu)惠的朱珠給記者算了一筆賬：她現(xiàn)在執(zhí)行4.655%的房貸利率，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為4.655%-4.8%=-0.145%。在第一個(gè)重新定價(jià)日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR-0.145%。

國(guó)盛宏觀首席分析師熊園表示，2020年個(gè)人住房按揭貸款利率預(yù)計(jì)維持平穩(wěn)，2021年才有可能迎來(lái)較大調(diào)整。

“換錨”在即，要準(zhǔn)備啥?

根據(jù)公告，借款人可在2020年3月至8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，銀行和客戶可合理分散辦理。不過(guò)，存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作并不輕松。

截至2019年三季度末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為29.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.8%。溫彬認(rèn)為，個(gè)人住房貸款受眾廣、筆數(shù)多，“換錨”將對(duì)銀行的合同、系統(tǒng)、報(bào)表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響，短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗(yàn)。

“存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款將遵循‘等幅轉(zhuǎn)換’的原則，確保轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變，便于客戶理解，也有利于銀行推動(dòng)利率轉(zhuǎn)換工作。”招商銀行總行資產(chǎn)負(fù)債管理部總經(jīng)理彭家文介紹，招行的信貸系統(tǒng)改造、合同文本條款梳理、客戶通知方案等都在有條不紊地進(jìn)行中。

“從2019年10月起，新發(fā)放的房貸已參考LPR定價(jià)，這有利于減輕后續(xù)存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的壓力。”江蘇銀行一名工作人員告訴記者，在推進(jìn)新發(fā)放貸款參考LPR定價(jià)中，各家銀行積累了一定經(jīng)驗(yàn)，為存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作打下了基礎(chǔ)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀行網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)積極做好案例宣傳和解讀，通過(guò)多種渠道讓借款人理解此次轉(zhuǎn)換工作，確保利率調(diào)整信息及時(shí)準(zhǔn)確全面?zhèn)鬟_(dá)至每一位客戶。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，借款人可主動(dòng)與銀行進(jìn)行溝通，協(xié)商確定轉(zhuǎn)換方式和具體條款。轉(zhuǎn)換開(kāi)始后，要注意辦理房貸的銀行官網(wǎng)、網(wǎng)點(diǎn)公告、短信通知等，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。(新華社記者吳雨、楊有宗、潘曄)

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