合租房擾民治理期待破題 建議發(fā)展集中式租賃住房

問題

缺依據(jù) 取證難

多方監(jiān)管乏力

對(duì)于相關(guān)部門的答復(fù)，投訴人雖心有不滿，卻又無可奈何。為何有關(guān)部門對(duì)合租房擾民問題的處理，讓投訴人感到“沒什么用”?記者采訪了解到，缺少法規(guī)依據(jù)和調(diào)查取證難，是合租房擾民問題治理的最大障礙。

據(jù)了解，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理，涉及多個(gè)部門。根據(jù)2020年5月青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，住建、網(wǎng)信、市場(chǎng)監(jiān)管、公安、發(fā)改、金融監(jiān)管等部門都要承擔(dān)各自的管理職責(zé)。其中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理、指導(dǎo)和監(jiān)督工作;公安部門負(fù)責(zé)租賃住房治安管理，對(duì)租賃住房中的流動(dòng)人口進(jìn)行居住登記管理，涉及違反治安管理和犯罪的，依法查處。另外，《通知》要求各區(qū)(市)政府要切實(shí)履行住房租賃市場(chǎng)管理屬地主體責(zé)任。要充分發(fā)揮街道(鎮(zhèn))和居委會(huì)(村)基層自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用，強(qiáng)化基層網(wǎng)格化管理，推動(dòng)住房租賃管理和服務(wù)工作重心下移，做好租賃矛盾糾紛常態(tài)化調(diào)處、化解工作。

在合租房擾民相關(guān)投訴中，反映較多的問題是合租人數(shù)太多涉嫌群租、噪聲多、環(huán)境衛(wèi)生差、安全隱患大等。

“群租和合租是不同的概念，群租屬于違規(guī)行為。”市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員告訴記者，區(qū)分群租和合租的關(guān)鍵是人均租住面積。我市有關(guān)《通知》規(guī)定，青島人均租住建筑面積不得低于6平方米。原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間不得出租供人居住。“從我們處理投訴時(shí)進(jìn)行的入戶調(diào)查看，青島大多數(shù)合租房的人均租住建筑面積都高于6平方米，屬于正常的合租。對(duì)于群租行為，我們會(huì)依法查處，并要求出租人進(jìn)行整改。”

令投訴人無奈的是，即使合租房在“硬件”方面符合了規(guī)定，但與合租形式伴生的擾民問題確實(shí)損害了他們的合法權(quán)益。據(jù)估算，我市開展合租業(yè)務(wù)的4萬套房源中，有半數(shù)在房屋租賃企業(yè)手中，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局曾經(jīng)要求房屋租賃企業(yè)提醒房客在租房期間不要發(fā)生擾民行為，但是效果十分有限。

一位知情人士告訴記者，之所以效果不大，有兩個(gè)方面原因：一是我國對(duì)商品房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的主要依據(jù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》，該《辦法》雖然規(guī)定“承租人不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益”，卻并未明確具體標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，可操作性不強(qiáng);二是近幾年青島房屋租賃市場(chǎng)的行情走低，房屋租賃企業(yè)承擔(dān)了巨大的運(yùn)營壓力，使其對(duì)房客更加“寬容”。

另外，關(guān)于合租房普遍存在的噪聲問題，也難以界定。根據(jù)《治安管理處罰法》，生活噪聲問題由公安機(jī)關(guān)管轄。違反關(guān)于社會(huì)生活噪聲污染防治的法律規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的，處警告;警告后不改正的，處200元以上500元以下罰款。然而現(xiàn)實(shí)情況是，由于取證困難，公安機(jī)關(guān)在處理生活噪聲擾民糾紛時(shí)多以調(diào)解為主。

“根據(jù)有關(guān)要求，公安機(jī)關(guān)對(duì)制造生活噪聲的行為進(jìn)行查處時(shí)，需要通過第三方鑒定，確認(rèn)聲音達(dá)到了噪聲的標(biāo)準(zhǔn)。在合租房擾民糾紛中，噪聲出現(xiàn)的時(shí)間不確定，持續(xù)時(shí)長也不確定，難以進(jìn)行專業(yè)的噪聲鑒定。”市公安局一位工作人員告訴記者，由于取證困難，公安機(jī)關(guān)很難對(duì)制造噪聲干擾他人日常生活的行為進(jìn)行認(rèn)定和處罰。

面對(duì)合租房擾民的煩心事，街道和社區(qū)也是市民尋求幫助的渠道。但一位街道工作人員告訴記者，街道和社區(qū)沒有有效抓手進(jìn)行管理，只能要求物業(yè)企業(yè)進(jìn)行處理。由于投訴人和被投訴人住在同一小區(qū)，都接受物業(yè)公司服務(wù)，物業(yè)公司處理此類問題時(shí)態(tài)度并不積極，往往是“走過場(chǎng)”。

建議

多部門聯(lián)動(dòng)專項(xiàng)治理

發(fā)展集中式租賃住房

“最近幾年，合租房房源明顯增多，這與龐大的市場(chǎng)需求是分不開的。面對(duì)合租房擾民問題，應(yīng)該切實(shí)加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化治理效果。”市政協(xié)委員劉大龍長期關(guān)注房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，他認(rèn)為，盡管我市有關(guān)政策已經(jīng)對(duì)涉及租賃住房管理的部門的職責(zé)進(jìn)行了界定，但在合租房擾民這一細(xì)分領(lǐng)域，規(guī)定還不具體，不具備可執(zhí)行性。鑒于合租房擾民問題頻發(fā)，他建議聯(lián)合住建、公安、街道、物業(yè)、房屋租賃企業(yè)等多方力量，建立快速反應(yīng)機(jī)制，合力治理合租房擾民行為。

“多方聯(lián)合行動(dòng)可以避免部門單一行動(dòng)的束縛，提高治理效果。在治理過程中，相關(guān)部門應(yīng)該念好‘快字訣’，在問題發(fā)生的初期就要迅速介入，力求將問題消滅在萌芽狀態(tài)，避免小病拖大，大病拖重，激化鄰里矛盾。”劉大龍表示，作為最貼近居民的機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在治理合租房擾民中應(yīng)該發(fā)揮重要的作用。住建部門應(yīng)該通過合理的政策，調(diào)動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與合租房擾民治理的積極性，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)巡查，及時(shí)上報(bào)合租房擾民線索，并與街道、社區(qū)、公安機(jī)關(guān)一同做好問題調(diào)解。房屋租賃企業(yè)也應(yīng)該加強(qiáng)自身管理，通過多種手段規(guī)范房客行為，減少擾民行為的發(fā)生。

中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)專家組組長穆林認(rèn)為，有效治理合租房擾民問題需要采用疏堵結(jié)合的方式。所謂“堵”，就是要加強(qiáng)部門監(jiān)管，提高房客自覺;所謂“疏”，則是要大力發(fā)展集中式租賃住房，引導(dǎo)部分有合租需求的房客離開普通居民小區(qū)，到集中建設(shè)改造的租賃住房中居住，徹底避免合租房擾民問題。

“不久前，住建部發(fā)布了集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)。‘標(biāo)準(zhǔn)’將集中式租賃住房分為宿舍型和住宅型，并將旅館的標(biāo)準(zhǔn)納入宿舍型租賃住房中，為商業(yè)性建筑或者工業(yè)型建筑改造單身公寓打通了路徑。青島市區(qū)有很多存量建筑沒有得到有效利用，有關(guān)部門可以利用這些建筑打造宿舍型租賃住房，吸引青年人入住。”穆林表示。

青島市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)住房租賃專委會(huì)主任殷方杰贊同穆林大力發(fā)展集中式租賃住房的觀點(diǎn)。“近年來，看好合租需求，島城一些企業(yè)自主投資建設(shè)、改造了一些青年公寓。這些房源雖然面積不大，位置卻很優(yōu)越，設(shè)施也很齊全，很受青年人歡迎。”殷方杰表示，為了更好地服務(wù)青年群體，建議有關(guān)部門推出優(yōu)惠政策，引導(dǎo)社會(huì)資本參與集中式租賃住房建設(shè)、改造和運(yùn)營，擴(kuò)大集中式租賃住房公寓供給量。

(本版文/圖 邱 正)

關(guān)鍵詞： 擾民治理 集中式租賃住房 監(jiān)管乏力