樓市降溫背后 退房拉鋸戰(zhàn)呼喚樓市新規(guī)則

誰(shuí)能想到北京二環(huán)邊炙手可熱的樓盤(pán)昆侖域，只過(guò)了一年，就從托關(guān)系買演變?yōu)椴簧贅I(yè)主要求退房。

多年來(lái)紅火熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房人動(dòng)輒坐享上百萬(wàn)元的房?jī)r(jià)升值利益，一旦遭遇市場(chǎng)降溫，業(yè)主退房就成為敏感話題，甚至在多地引發(fā)要求開(kāi)發(fā)商賠償?shù)?ldquo;房鬧”糾紛。記者了解到，由于牽扯到貸款等復(fù)雜手續(xù)，業(yè)主退房并非易事，甚至還會(huì)影響后期再次購(gòu)房。業(yè)內(nèi)人士呼吁，樓市降溫將使得退房訴求頻繁出現(xiàn)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快研究涉及退房的新規(guī)則，引導(dǎo)消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商像商品退貨那樣規(guī)范化操作。

二環(huán)邊豪宅搶房變退房

西二環(huán)邊上的絕佳位置，曾讓昆侖域風(fēng)靡一時(shí)。

去年8月，昆侖域拿到預(yù)售證，獲批銷售均價(jià)為9.5萬(wàn)元，正式突破了“3·17新政”后預(yù)售價(jià)過(guò)不去的“8萬(wàn)元紅線”。

與周邊二手房相比，9.5萬(wàn)元的價(jià)格的確高;但如果被定義為二環(huán)邊上的豪宅，再加上樓市看漲和麗澤商務(wù)區(qū)的規(guī)劃配套，有人會(huì)認(rèn)為“物有所值”。

“如果一套豪宅原本每平方米想賣11萬(wàn)元，現(xiàn)在被限制到每平方米9.5萬(wàn)元，誰(shuí)能不動(dòng)心呢?”當(dāng)時(shí)托關(guān)系才買上房子的業(yè)主陳宇(化名)回憶，昆侖域前期宣傳項(xiàng)目為“頂配”，銷售人員披露項(xiàng)目原本定價(jià)為11萬(wàn)元/平方米，但最終獲批9.5萬(wàn)元/平方米。在這樣的“被降價(jià)”背景下，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便售罄。

一年前排隊(duì)簽合同時(shí)還覺(jué)得自己撿了便宜，如今收房卻頓悟吃了虧。上個(gè)月，業(yè)主看房后認(rèn)為昆侖域在電梯間、消防樓梯、一層大堂、外墻、綠化等方面配置“降檔”和“縮水”。之后，百余位業(yè)主拒絕收房。開(kāi)發(fā)商曾以一封“北京昆侖域家書(shū)”回應(yīng)，將對(duì)一層大堂裝修等11處進(jìn)行提升，同時(shí)拿出來(lái)兩套方案讓業(yè)主選擇：要么補(bǔ)償空調(diào)或新風(fēng)系統(tǒng)，要么按程序退房。

10月20日是開(kāi)發(fā)商定下的退房最后期限。據(jù)昆侖域業(yè)主代表透露，截至當(dāng)日約有五六十位業(yè)主辦理退房。記者聯(lián)系開(kāi)發(fā)企業(yè)華潤(rùn)置地，被告知肯定沒(méi)有這么多，但未披露具體數(shù)字。

補(bǔ)償后貸款記錄難消除

在北京，業(yè)主要求退房的現(xiàn)象比較罕見(jiàn)，也引發(fā)了不少新問(wèn)題。

“還有很多業(yè)主在觀望，想看看開(kāi)發(fā)商的整改提升措施能不能真正到位。”上述業(yè)主代表介紹，也有一些業(yè)主堅(jiān)稱開(kāi)發(fā)商給出的退房方案不合理，所以拒絕簽訂退房協(xié)議。

“我的購(gòu)房貸款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基準(zhǔn)利率給我補(bǔ)償利息。”這位業(yè)主代表說(shuō)。

記者在售樓處看到了上述業(yè)主提及的退房方案：10月8日至20日到售樓處簽訂退房協(xié)議，之后雙方辦理解除按揭借款合同、提前還貸手續(xù)，完成相關(guān)手續(xù)后開(kāi)發(fā)商在14日內(nèi)退還已付房款及利息。方案中披露的利息計(jì)算方式是“已付購(gòu)房款(貸款客戶包含貸款已到賬部分)×中國(guó)人民銀行一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率/360×計(jì)息天數(shù)”。

央行一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后則變成了5.88%。對(duì)于總價(jià)動(dòng)輒千萬(wàn)元的昆侖域來(lái)說(shuō)，這筆利息差不算小數(shù)。

讓業(yè)主糾結(jié)的另一難題是央行征信系統(tǒng)里的貸款記錄。北京等多地購(gòu)房時(shí)都是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，無(wú)論購(gòu)房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信記錄中查到有住房貸款記錄，就會(huì)被認(rèn)為是“非首套”。

這樣一來(lái)，貸款購(gòu)買昆侖域的首套房業(yè)主，退房之后就喪失了“首套”資格，再買房將不能享受最低4成的“首套房”首付比。要是買普宅，最低首付比抬高到6成;要是買非普宅，更是抬到8成。“在北京，首付提高20%或40%，往往就是幾百萬(wàn)元。”一位業(yè)主說(shuō)。

這也是目前業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)論點(diǎn)所在。華潤(rùn)置地上述負(fù)責(zé)人直言，涉及到貸款記錄方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商無(wú)法解決。

責(zé)任判定成退房關(guān)鍵

此前，廈門(mén)萬(wàn)科白鷺郡項(xiàng)目“買貴補(bǔ)差價(jià)”雖被否認(rèn)，但萬(wàn)科也提出了退房方案，并補(bǔ)償一定利息。在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的溝通過(guò)程中，同樣是矛盾重重。

“電商平臺(tái)早有七天無(wú)理由退貨的規(guī)則，樓市里簽了合同再想退，可是難于上青天!”在不少法律人士看來(lái)，完善退房條款，是減少開(kāi)發(fā)商與業(yè)主矛盾糾紛的重要手段，尤其在樓市降溫的敏感時(shí)期。

以北京購(gòu)房合同范本為例，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)解除合同;商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)或合同附件所列情況與事實(shí)不符的，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)解除合同。

但更多情況下，業(yè)主的退房訴求源于房屋交付標(biāo)準(zhǔn)與期望值有較大落差。

昆侖域上述業(yè)主代表說(shuō)，此前宣傳的樓書(shū)中寫(xiě)明昆侖域采用“紅色手工磚”，但實(shí)際則變成了涂料，“品質(zhì)一下子降低了，直接影響到后期房產(chǎn)升值。”

華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)記者，樓書(shū)中的確寫(xiě)有“紅色手工磚”，但由于相關(guān)部門(mén)從安全考慮禁止高層使用外墻飾面磚，所以小區(qū)設(shè)計(jì)的高層外墻都采用了涂料。

“根據(jù)購(gòu)房合同及法律法規(guī)，不存在足以導(dǎo)致合同解除的法定及約定事由。”華潤(rùn)置地方面表示，但為了表達(dá)誠(chéng)意，還是向業(yè)主提供了按照4.35%標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償利息等退房方案。

“前期宣傳與實(shí)際不符是樓市中主要的糾紛之一，關(guān)鍵是業(yè)主要有足夠證據(jù)，才能判定責(zé)任、進(jìn)行賠償。”北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師、北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)畢文強(qiáng)說(shuō)。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，正常房屋買賣過(guò)程中，退房是合法的。但退房周期長(zhǎng)，又牽扯到銀行等方面，阻力較大。建議相關(guān)部門(mén)研究解決退房過(guò)程涉及的利息如何補(bǔ)償、貸款記錄能否清除等問(wèn)題，讓退房流程更規(guī)范更易于操作。(記者 曹政)

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