房地產(chǎn)銷售亂象：多地開發(fā)商"渾水摸魚" 號(hào)頭費(fèi)、捆綁銷售屢禁不止

“開發(fā)商‘洗盤’普遍，而且手法多樣比較隱蔽，讓我們這些剛需購(gòu)房者很無奈。”記者近期在全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)查獲悉，一些打算買房的年輕人抱怨，一道看不見的門檻擋在他們的前面，開發(fā)商“渾水摸魚”滋生房地產(chǎn)銷售亂象讓剛需購(gòu)房者很受傷。

在中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”理念以及各地房地產(chǎn)調(diào)控組合拳下，多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了遏制。與此同時(shí)，在個(gè)別城市也出現(xiàn)了一些熱門樓盤開發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者“挑肥揀瘦”的問題，比如全款客戶優(yōu)先、關(guān)系戶優(yōu)先，一些樓盤還曲線收取號(hào)頭費(fèi)，捆綁銷售等亂象屢禁不止，亟待加強(qiáng)治理。

開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者“挑肥揀瘦”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些熱點(diǎn)城市熱銷樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者“挑肥揀瘦”，比如，優(yōu)先全款客戶、優(yōu)先關(guān)系戶等，部分剛需群體買房難的反應(yīng)強(qiáng)烈。

記者以普通購(gòu)房者在合肥云谷售樓處走訪時(shí)，一名客戶經(jīng)理說，預(yù)計(jì)最近一兩個(gè)月云谷有200多套房源推出，預(yù)約登記的人數(shù)已是房源兩倍之多，首付比例越高的，越容易買到。“上一次80套新房，3分鐘不到賣完，而且全部一次性全款付清，”他說。

“包括云谷在內(nèi)，合肥多個(gè)樓盤最近都在‘洗盤’，”一名房地產(chǎn)中介人員說，客戶經(jīng)理在接待購(gòu)房者時(shí)詢問幾成首付，熱門樓盤預(yù)約人數(shù)普遍超過新房數(shù)量，售樓處會(huì)按照首付多少來決定通知順序，首付低的，就篩選掉不通知了。

在福州四月份開盤的中庚香開長(zhǎng)龍樓盤，置業(yè)顧問說，此次推出房源兩百套左右，每平方米價(jià)格4萬左右，最低首付五成，“開盤時(shí)，我們先通知關(guān)系戶和全款購(gòu)房客戶提前選房。首付低沒有資格買房。”當(dāng)記者了解到，該項(xiàng)目后期還會(huì)推出新房源，記者提出想看樣板房時(shí)，該置業(yè)顧問說，需要在銀行卡上存兩百萬，驗(yàn)資證明具有購(gòu)房實(shí)力后才能看樣板房。

針對(duì)開發(fā)商拒絕購(gòu)房者公積金貸款現(xiàn)象，近期，合肥、福州、武漢等多地出臺(tái)規(guī)定，加大拒絕公積金貸款懲處力度等，保障購(gòu)房者使用公積金貸款。盡管如此，在一些地方開發(fā)商拒絕按揭貸款的做法依然普遍。多名合肥市民反映，濱湖區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等多個(gè)熱點(diǎn)樓盤都“挑肥揀瘦”，很多新樓盤要求全款優(yōu)先，讓很多可享受首套購(gòu)房三成首付的剛需購(gòu)房者很無奈。

一名郭姓女士告訴記者，她從學(xué)校畢業(yè)3年了，作為一名剛需購(gòu)房者，原本是可以享受首套房三成首付的，但她從今年初看房看到現(xiàn)在跑了很多樓盤，花了四五個(gè)月的時(shí)間看房咨詢，發(fā)現(xiàn)自己想用三成首付按揭買房幾乎是不可能的。

“說起來買房這個(gè)事，就覺得很心酸，很無奈，”她說，自己最中意的房子是濱湖新區(qū)的一個(gè)新樓盤，看的次數(shù)最多，關(guān)注的時(shí)間也最長(zhǎng)，并且已經(jīng)交了10萬元給售樓處作為認(rèn)籌資金，但是，該售樓處連續(xù)開盤放出了2批房源，自己都沒能買到。在2月份的一次開盤中，她沒能買到，下了決心要在一個(gè)月之后的開盤放號(hào)時(shí)買到。但是，第二次開盤放號(hào)的前一天，客戶經(jīng)理通知了全款客戶優(yōu)先選房，首付6成的客戶在第二天參與搖號(hào)購(gòu)房，而她和男朋友的錢再加上從雙方父母處贊助的，最多也只夠支付5成首付，連參與搖號(hào)的機(jī)會(huì)都沒有了，直接被淘汰出局。由于擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，她和男友不敢再盯著這個(gè)熱門樓盤，不得不去了其他樓盤購(gòu)房。

對(duì)類似拒絕按揭貸款的行為，房地產(chǎn)監(jiān)管部門已經(jīng)有明確要求，但是依然有開發(fā)商屢闖紅線。早在去年底，合肥市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕公積金繳存人使用住房公積金貸款購(gòu)房的通告》，要求在合肥本市行政區(qū)域內(nèi)，從事商品房開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在銷售商品房時(shí)，不得拒絕符合住房公積金貸款資格的繳存人使用住房公積金貸款購(gòu)房。

就在上個(gè)月，合肥市有兩家房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榫芙^住房公積金貸款購(gòu)房，被通報(bào)批評(píng)，并被責(zé)令限期改正。

合肥市房地產(chǎn)監(jiān)督部門查實(shí)，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)合肥有限公司開發(fā)建設(shè)的“雍龍府”項(xiàng)目和安徽融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“觀瀾花園”項(xiàng)目，在銷售過程中，拒絕符合住房公積金貸款資格的購(gòu)房人使用住房公積金貸款購(gòu)房。該行為違反了《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益的通知》實(shí)施意見等相關(guān)規(guī)定，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益，造成了惡劣影響。

經(jīng)研究決定，合肥市房地產(chǎn)管理局和合肥市住房公積金管理中心近日聯(lián)合發(fā)布通告，對(duì)上述兩家房地產(chǎn)企業(yè)通報(bào)批評(píng)，責(zé)令限期改正，并要求企業(yè)對(duì)主管人員和其他直接責(zé)任人給予處分。

價(jià)外加價(jià)屢禁不止 號(hào)頭費(fèi)暗度陳倉(cāng)

號(hào)頭費(fèi)已被房地產(chǎn)監(jiān)管部門多次明令禁止，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些熱點(diǎn)城市，部分熱點(diǎn)樓盤交易過程中的號(hào)頭費(fèi)、捆綁銷售等亂象，依然猖獗。

在福州，多位房地產(chǎn)中介人員說，剛需客要得到熱門樓盤的選房機(jī)會(huì)，有時(shí)需要綁車位、綁裝修等其他方式，多支付一部分“拿不到桌面上的”的錢款。在3月開盤的福州三盛托斯卡納樓盤，置業(yè)顧問說，房源多是帶精裝修的，裝修款每平方米三千多元需要一次性付清。

在福州3月開盤的首開中庚·香開連天樓盤，備案價(jià)在26000-27000每平方米左右，置業(yè)顧問卻表示要加4000每平方米的精裝，且要綁定30多萬的車位。裝修款和車位款要一次性付清，最后的銷售價(jià)格每平方米超過三萬，成功躲避價(jià)格監(jiān)管。

在福州近期開盤的福晟錢隆尚品，購(gòu)房者陳先生介紹說，樓盤要簽兩份合同，一份是毛坯房一份是裝修款。毛坯房要交首付50%，精裝修大約4000元每平方米，簽合同一次性付清，并且項(xiàng)目不愿意接受公積金貸款。

隱蔽的號(hào)頭費(fèi)。合肥市一名房產(chǎn)中介人員告訴記者，購(gòu)房者額外給中介一筆號(hào)頭費(fèi)，中介可憑借特殊關(guān)系拿到房號(hào)，一個(gè)樓盤120平方米左右的戶型，號(hào)頭費(fèi)為14萬;90平方米左右的，號(hào)頭費(fèi)為7萬。他可以帶領(lǐng)購(gòu)房者前往售樓處，在與開發(fā)商簽了購(gòu)房合同后，再繳納號(hào)頭費(fèi)。但是，號(hào)頭費(fèi)是不能開具發(fā)票、不打收據(jù)的。

一名李姓購(gòu)房者告訴記者，她看過一些熱門新樓盤，盡管這些樓盤都在合肥市物價(jià)局商品房明碼標(biāo)價(jià)網(wǎng)站上可以查到備案價(jià)格，但是實(shí)際上用這些價(jià)格買到的可能性很低，有的是需要額外支付一筆號(hào)頭費(fèi)，有的是需要綁定裝修、車位等，有的樓盤售樓處客戶經(jīng)理對(duì)前來咨詢的客戶極為冷淡、愛理不理，因?yàn)樵摌潜P將新房給了營(yíng)銷公司，由營(yíng)銷公司每平方米加價(jià)1000元甚至更多賣出去，然后兩者再進(jìn)行分成。

“要么你愿意多花錢，要么你有特別硬的關(guān)系，比如地方政府領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)企業(yè)高管等，否則想買到這些樓盤的房子基本沒可能，”李女士說。

類似的購(gòu)房者經(jīng)歷，記者采訪到的在合肥經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、包河區(qū)等區(qū)域的購(gòu)房者也多有反映，頗具代表性、典型性。

杭州一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在公證搖號(hào)政策出臺(tái)前，杭州不少限價(jià)項(xiàng)目存在倒賣房號(hào)、變相收取茶水費(fèi)等暗箱操作現(xiàn)象。“一些房企內(nèi)部的管理層甚至員工內(nèi)定房源加價(jià)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，時(shí)有發(fā)生。”

記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，一些熱點(diǎn)城市嚴(yán)控新項(xiàng)目預(yù)售證審批，同時(shí)嚴(yán)控網(wǎng)簽和備案，強(qiáng)調(diào)有序備案，導(dǎo)致一些已成交的房源無法備案。

多地房地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，限價(jià)令和有序備案下，一些高價(jià)樓盤明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項(xiàng)目要網(wǎng)簽時(shí)，將高低項(xiàng)目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會(huì)過高。

精細(xì)化調(diào)控需加快

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于一些熱點(diǎn)城市的銷售亂象，尤其是部分開發(fā)商提高購(gòu)房門檻“洗盤”等問題，調(diào)控需要進(jìn)一步深化，精準(zhǔn)監(jiān)管和治理。

對(duì)于一些熱點(diǎn)城市的銷售亂象，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因是一些熱點(diǎn)城市樓市供小于求，特別是被限價(jià)的預(yù)售房源，供需關(guān)系十分緊張。其次，在去杠桿的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流告急，所以通過“洗盤”等方式提高資金回籠效率。

熱點(diǎn)城市普遍存在庫(kù)存不足的情況，潛在購(gòu)房需求很強(qiáng)烈。“這個(gè)時(shí)候如果政策層面不關(guān)注，有限的房源會(huì)繼續(xù)被搶購(gòu)，進(jìn)而形成價(jià)格上漲的市場(chǎng)印象，所以政策必須精準(zhǔn)管控。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域商品房要加快供應(yīng)速度，建議加快項(xiàng)目預(yù)售證審批速度，同時(shí)增加住宅用地供應(yīng)。

安徽省清源房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)郭紅兵認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化，建議盡快研究制定針對(duì)性措施，比如新盤預(yù)約人數(shù)多于房源時(shí)，必須強(qiáng)制開發(fā)商采取公證搖號(hào)方式，避免暗箱操作。同時(shí)，建議對(duì)搖號(hào)者身份進(jìn)行分類，按照首套剛需購(gòu)房、改善型需求購(gòu)房、投資性購(gòu)房的先后順序參與搖號(hào)。

專家認(rèn)為，為了控制商品房均價(jià)超過限額，一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)主管部門對(duì)商品房網(wǎng)簽備案采取嚴(yán)格控制的方式，對(duì)部分新開盤房源推遲備案時(shí)間，尤其是一些會(huì)大幅拉高當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)的高價(jià)商品房，短則拖延兩三個(gè)月，長(zhǎng)則半年以上，但是，這種拖延網(wǎng)簽備案的做法，會(huì)使得開發(fā)商與購(gòu)房者的購(gòu)房合同無法具有正式的法律效應(yīng)，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就無法獲得購(gòu)房者通過按揭貸款方式的購(gòu)房資金，這對(duì)當(dāng)下急需補(bǔ)充資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，備受煎熬。

當(dāng)前，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銀根收緊，盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售很火爆，但是并不能立即拿到現(xiàn)金，之所以如此，是因?yàn)橛械你y行對(duì)個(gè)人按揭貸款遲遲不通過審批，有的按揭貸款即使審批通過了，資金也遲遲沒有打到房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶上。這樣必然會(huì)抬升房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。一方面是個(gè)人按揭貸款遲遲無法到賬，另一方面是房地產(chǎn)現(xiàn)金流高度緊張，資金成本急劇上升，多方因素共同推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)各種“洗盤”手法屢禁不絕。

“盡管樓盤賣得很火，但是按揭貸款遲遲無法到賬，”一名房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)訴苦說，在某個(gè)地方城商行有按揭貸款待放款近2000萬元，未審批的按揭貸款近500萬元，在另一家全國(guó)性商業(yè)銀行的額度更大，待放款的按揭貸款額度近4000萬元，遲遲未審批的額度有7000多萬元。

近日，一些熱點(diǎn)城市加碼調(diào)控，3月份以來已有武漢、杭州、西安等城市宣布“搖號(hào)購(gòu)房”，武漢、長(zhǎng)沙等地還明確剛需優(yōu)先搖號(hào)選房。記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安等熱點(diǎn)城市陸續(xù)公布“搖號(hào)購(gòu)房”通知。

浙江大學(xué)公共政策研究院客座研究員夏學(xué)民表示，搖號(hào)售房公開透明，可以打擊炒房賣號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為。此舉相當(dāng)于政府依法限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以營(yíng)利為目的的違規(guī)銷售行為，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷表示，在一些熱點(diǎn)城市，由于新房供應(yīng)不足，一手房和二手房房?jī)r(jià)倒掛，有購(gòu)房資格的改善型購(gòu)房者變身投資客，利用限價(jià)監(jiān)管套利，助長(zhǎng)了投機(jī)風(fēng)氣。他建議，未來應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高部分新房特別是高端住宅的限制銷售價(jià)格，讓一二手房?jī)r(jià)回歸相對(duì)合理區(qū)間，減少投資投機(jī)的監(jiān)管套利。

福建省近日出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，明確實(shí)施片區(qū)調(diào)控，按照“總體有目標(biāo)、片區(qū)有控價(jià)、調(diào)控有手段”的要求，加快構(gòu)建科學(xué)的房?jī)r(jià)控制體系，實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。明確加強(qiáng)片區(qū)住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，防變相漲價(jià)。以“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤近半年成交均價(jià)為基準(zhǔn)，按照片區(qū)控價(jià)目標(biāo)，合理確定年度、月度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并將車位車庫(kù)價(jià)格、精裝修費(fèi)用納入價(jià)格調(diào)控范圍，以防變相漲價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格備案要求，銷售價(jià)格超過備案價(jià)格的，房地產(chǎn)主管部門不予網(wǎng)簽。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋預(yù)售價(jià)必須“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”，讓房?jī)r(jià)公開、透明是房屋預(yù)售價(jià)格制度的作用之一。此外，要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法，防止開發(fā)商“渾水摸魚”滋生房地產(chǎn)銷售亂象。(記者 程士華 董建國(guó))

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