2019年的清明小長(zhǎng)假一改春節(jié)假期的低迷之勢(shì),部分一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“小陽春”行情。業(yè)內(nèi)人士表示,由于購(gòu)房者調(diào)整預(yù)期,之前價(jià)格調(diào)整幅度較大的城市活躍度有所提高。但從庫存來看,過半城市庫存超過12個(gè)月,因此樓市回暖仍需觀察。
部分地區(qū)樓市回暖
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,清明小長(zhǎng)假部分地區(qū)樓市有所回暖。上海小長(zhǎng)假前兩日新建住宅網(wǎng)簽分別簽約80套與169套,較去年同期的54套和60套,同比上漲48%和182%。廣州清明節(jié)前2天新建住宅網(wǎng)簽分別是197套與143套。包括廈門等城市,小長(zhǎng)假個(gè)別項(xiàng)目開盤需求量比前期有明顯上升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,雖然小長(zhǎng)假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場(chǎng)走勢(shì),但從趨勢(shì)看,4-6月,全國(guó)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提高,特別是之前調(diào)整過價(jià)格的城市。
事實(shí)上,3月下旬以來部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)便出現(xiàn)升溫苗頭。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,3月40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)84%,同比增長(zhǎng)10%。其中,4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)108%,同比增長(zhǎng)36%。
具體來看,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,北京商品房住宅成交31.1萬平方米,環(huán)比上漲了108%,同比上漲130%。二手房成交量達(dá)1.6萬套,是最近10個(gè)月的最高值。上海方面,上海新建商品住宅成交面積63.2萬平方米,環(huán)比增加106.5%。廣州成交90.2萬平方米,環(huán)比上漲177%,同比上漲48%。
張大偉表示,最近市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲主要是因?yàn)?月春節(jié)市場(chǎng)低迷,但同比數(shù)據(jù)上漲,與最近市場(chǎng)預(yù)期升溫有關(guān)。很多之前價(jià)格下調(diào)的城市最近房地產(chǎn)市場(chǎng)都因?yàn)樾刨J相對(duì)寬松,購(gòu)房者出現(xiàn)怕踏空的心理。
“與供應(yīng)增加也有關(guān)系。”張大偉說。數(shù)據(jù)顯示,3月上海入市面積為78.8萬平方米,環(huán)比增加194%,同比增加100%。北京入市也持續(xù)高位,3月北京供應(yīng)商品房住宅3707套,繼續(xù)增加供應(yīng),庫存積壓也持續(xù)上升。
土地溢價(jià)率有所回升
近日,無錫市出讓3宗住宅土地,吸引了近60家房企參與競(jìng)拍,最高溢價(jià)率達(dá)79.39%。其中,融創(chuàng)獲得2宗,另外還有一宗需要搖號(hào)。
3月下旬以來,部分城市土地市場(chǎng)相比1-2月的低迷有所恢復(fù),其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地?cái)?shù)量有所增加。3月21日以來,全國(guó)住宅地塊合計(jì)成交55宗,其中,溢價(jià)率超過40%的有19宗,超過100%的有5宗。
4月2日,杭州主城區(qū)出讓4宗地塊均以上限價(jià)格加自持面積獲得。蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地,經(jīng)過30輪激烈爭(zhēng)奪,蘇州城投地產(chǎn)發(fā)展有限公司以16.77億元摘得,樓面價(jià)17294.57元/平方米,溢價(jià)36.11%。4月1日,廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務(wù)用地、1塊工業(yè)用地,總起拍價(jià)近66億元,總體量超71萬平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2018年,土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控,降溫明顯,部分企業(yè)拿地較少。今年以來,融資壓力有所緩解,部分企業(yè)開始進(jìn)入土地市場(chǎng)搶地,土地市場(chǎng)開始復(fù)蘇。部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯活躍,溢價(jià)率有所上升。
張大偉表示,從全國(guó)看,土地市場(chǎng)依然處于平穩(wěn)之中。2019年以來,全國(guó)多城市土地成交依然低迷,特別是一線城市。但對(duì)房企來說,為了加大銷售額,即便一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格,依然會(huì)集中拿地。
房企資金鏈難言樂觀
同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示,3月40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元,環(huán)比大幅上漲85.25%,同比大幅上漲63%,創(chuàng)16個(gè)月新高。其中,債權(quán)融資額為985.15億元,環(huán)比上漲78.49%,占房企融資總量的96.19%。
值得一提的是,雖然近期房企融資難度減弱,但由于過高的債務(wù)額,房企資金鏈難言樂觀。據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì),2019年至2021年的三年間,房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的到期債務(wù),其中,2019年到期債券相比2018年翻了一倍。進(jìn)入今年二季度后,境外償債壓力也將增大,而且絕大部分為成本高企的美元債務(wù)。
張大偉說,從2018年四季度來,房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃實(shí)施逐漸井噴,雖然難度有所緩解,但由于缺血過多,融資需求依然較大。
“從去年11月開始,開發(fā)企業(yè)融資尤其是發(fā)債確實(shí)是寬松很多,近幾個(gè)月的融資額度較高,也使開發(fā)商資金面得到緩解。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示,房企融資環(huán)境略有放松,但從政策口徑來看房地產(chǎn)融資不過度從緊,也絕不意味要徹底放松,不會(huì)大水漫灌。
有業(yè)內(nèi)人士指出,在沒有貨幣之水的支撐下,樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的復(fù)蘇是寬松預(yù)期下的復(fù)蘇,若沒有真正寬松,復(fù)蘇將難以為繼。前期尚未調(diào)整的城市,仍舊存在下行風(fēng)險(xiǎn)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為,當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn),房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓,再疊加新房高庫存的分流影響,市場(chǎng)不存在快速升溫的基礎(chǔ),回暖難以大面積跟進(jìn)。2019年市場(chǎng)仍處在溫和升溫通道中,3月成交量或處年內(nèi)月度高位,后期成交將季節(jié)性回調(diào),均價(jià)大幅上漲無動(dòng)力支撐,將小幅波動(dòng)。
麥田房產(chǎn)方面則表示,考慮到住房信貸政策未有松動(dòng)變化,預(yù)計(jì)接下來市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)理性復(fù)蘇走勢(shì)。(記者 梁倩)
關(guān)鍵詞: 樓市 土地溢價(jià)率
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