土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁” 嚴(yán)防土地市場(chǎng)過熱

截至8月10日，全國(guó)22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中已有一半城市公告了第二輪集中供地計(jì)劃。與首輪相比，部分城市在土地出讓規(guī)模、出讓結(jié)構(gòu)以及拍地規(guī)則上都有所調(diào)整。在業(yè)內(nèi)看來，上一輪集中供地的熱點(diǎn)城市土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”，是為了嚴(yán)防土地市場(chǎng)過熱。

公告第二輪集中供地的城市中，長(zhǎng)春、廈門、無錫已基本完成供地，深圳、天津、青島則宣布此次供地延期。“就出讓規(guī)模來看，11個(gè)城市在第二輪出讓的住宅規(guī)劃建筑面積合計(jì)為4919萬平方米，相比首輪增長(zhǎng)8.8%，表明土地供應(yīng)的規(guī)模有所加大。”貝殼研究院分析師說，除了天津、濟(jì)南、蘇州與杭州收窄供應(yīng)，其他城市皆是加大出讓規(guī)模，深圳、廈門與青島是增加土地供應(yīng)的前三名，深圳增幅高達(dá)210%，這也是深圳史上一次性出讓土地最多的一次。

從出讓結(jié)構(gòu)來看，城市之間分化更加明顯。其中，以非核心區(qū)供應(yīng)為主的城市主要有深圳、廈門、青島、天津、濟(jì)南、杭州、蘇州，非核心區(qū)供應(yīng)占比皆超過80%，尤其是廈門顯著加大島外的土地供應(yīng)，其非核心區(qū)占比較首批次上漲44.3%，也導(dǎo)致起始樓面價(jià)有明顯回落，從首批次27690元/平方米下滑至19358元/平方米;以核心區(qū)供應(yīng)為主的城市主要有福州與無錫，福州是11個(gè)城市中核心區(qū)出讓占比漲幅最大的城市，從首批次占比48.7%明顯上漲至79.2%;核心區(qū)與非核心區(qū)兩者均衡供應(yīng)的城市主要有長(zhǎng)春與沈陽，且兩批次供應(yīng)結(jié)構(gòu)沒有大幅度的變化，起始樓面價(jià)變化幅度較小。

與此同時(shí)，首批次集中供地時(shí)熱度較高的城市，此次土拍規(guī)則趨嚴(yán)。相比青島、沈陽、長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南、廈門等規(guī)則沒有調(diào)整的城市，杭州、無錫和蘇州此次規(guī)則明顯變化。例如，無錫調(diào)整為第二批次所有宗地均是觸頂搖號(hào)。“根據(jù)規(guī)則調(diào)整來看，是希望抑制地價(jià)熱度過高，達(dá)到嚴(yán)控地價(jià)的成效。”貝殼研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，此次確實(shí)也達(dá)到了目的，無錫此批次住宅用地成交溢價(jià)率為4.1%，和第一批次的12.39%相比有明顯回落。

另外，杭州由于首批次成交溢價(jià)率為26%，在22城中排名靠前，第二輪土拍規(guī)則調(diào)整明顯，不僅提高報(bào)名門檻，同時(shí)開展競(jìng)品質(zhì)試點(diǎn)，競(jìng)品質(zhì)地塊以外的其他地塊溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%;出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無償移交政策性租賃住房”。

“整體看，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，打補(bǔ)丁、堵漏洞成為最近房地產(chǎn)調(diào)控的主要原則，這種情況下，如果第二輪供地再出現(xiàn)高溢價(jià)率的情況，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不利。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，一些城市加碼第二輪集中供地的規(guī)則，是避免重現(xiàn)高溢價(jià)率。

記者注意到，深圳已延期第二批次集中供地。業(yè)內(nèi)分析，考慮到深圳首批集中供地成交溢價(jià)率達(dá)到30.9%，不排除之后會(huì)升級(jí)第二批次的土拍規(guī)則，以達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。而天津已經(jīng)發(fā)布補(bǔ)充公告，嚴(yán)格監(jiān)管資金來源，并對(duì)地塊最高限價(jià)進(jìn)行下調(diào)。“隨著深圳、天津與青島延期，不排除未來會(huì)有更多城市相繼延期該批次的土地出讓，以調(diào)整土拍規(guī)則。”貝殼研究院分析師說。

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