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取消預(yù)售制傳言重挫房產(chǎn)股 專家:現(xiàn)售是長期趨勢

時間:2018-09-26 11:35:57    來源:北京青年報    

業(yè)內(nèi)人士指出,短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大。同時,短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度,會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂,不利于平穩(wěn)市場,房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi),而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時代,房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

繼中秋假期港交所內(nèi)房股全線下跌之后,A股房地產(chǎn)板塊昨日開盤走低,整個房地產(chǎn)板塊下跌2%,其中新城控股下跌6.25%,招商蛇口下跌5.89%,萬科A下跌4.50%。分析人士指出,這一切緣于“取消預(yù)售制”傳言的影響。雖然相關(guān)部門對文件中的部分內(nèi)容進(jìn)行了否定,但許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,現(xiàn)售雖然短期內(nèi)很難實施,但長期來看是一個趨勢,而這將對目前開發(fā)商的生態(tài)造成巨大的影響。

緣起

取消預(yù)售制文件“真實存在但非定稿”

9月21日晚間,一則“廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》”的消息備受各界關(guān)注。該《通知》稱,廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的有關(guān)材料,并將于9月25曰上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

《通知》稱,商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險,建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險,建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機制的“窗口期”,對預(yù)售制進(jìn)行改革,降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng),逐步取消商品房預(yù)售制度,全面實施現(xiàn)售。

《通知》還提出,考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊,開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大,如直接取消預(yù)售,房地產(chǎn)開關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長,產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險。因此,建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度,對于新出讓土地,逐步實行現(xiàn)售,并擬定取消預(yù)售,全面實施現(xiàn)售的時間表,分階段推進(jìn)。第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可,把預(yù)售條件的工程形象進(jìn)度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂;第二階段全面實施現(xiàn)售,并將時間表向社會公布,讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準(zhǔn)備。

當(dāng)晚,北京青年報記者從廣東省房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)人士處獲悉,該文件內(nèi)容屬實,不過目前還處在內(nèi)部討論階段,并不是最終定稿。

回應(yīng)

住建部否認(rèn)就全面實施現(xiàn)售征詢意見

該《通知》稱,日前,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進(jìn)行清理論證并對已取消下放落實情況進(jìn)行全面評估的函》,根據(jù)疑似住建部發(fā)的函文要求,按照國務(wù)院辦公廳有關(guān)要求,對現(xiàn)有行政許可事項進(jìn)行清理和論證,并對已取消下放落實情況進(jìn)行一次全面評估。其中第三點標(biāo)明,對商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究,建議保留或提高許可條件的,要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù),充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性;建議取消的,要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

不過,住建部隨后在接受媒體采訪時表示,向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售,全面實施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實。具體的情況仍在調(diào)查處理中。

雖然住建部否認(rèn)了全面實施現(xiàn)售征詢意見情況,但多名業(yè)內(nèi)人士表示,商品房現(xiàn)售是一個趨勢。

觀點

當(dāng)下樓市質(zhì)量問題多與預(yù)售制度有關(guān)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,房地產(chǎn)市場對預(yù)售制度非常敏感,特別是強調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。從對股市的影響看,房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場對政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。雖然短期內(nèi)全面實施取消預(yù)售制度的可能性不大,但在部分城市試點的可能性則明顯增加。

張大偉稱,從過去歷史看,預(yù)售制度的確問題非常多,當(dāng)下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題、交付問題,基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對于消費者來說保障度低,不確定因素太多。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一,但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛,這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。現(xiàn)房銷售制度可以倒逼開發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房屋現(xiàn)房銷售模式即“一手交錢、一手交貨”的模式,在此類模式下,房屋質(zhì)量問題會減少,開發(fā)商也不會有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題,也會消失。在現(xiàn)房銷售模式下,或也會減少各類行政審批?,F(xiàn)在的很多政策都是圍繞預(yù)售制度制定的,實際上若是現(xiàn)房交付,房子質(zhì)量和具體情況購房者可以看到,就不會有各種違約貓膩。從法律層面看,未來就沒有預(yù)售一說,而是直接現(xiàn)房認(rèn)購和直接交易。

分析

取消預(yù)售制將給房產(chǎn)行業(yè)帶來洗牌

張大偉認(rèn)為,短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大,因為當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然中小企業(yè)集中,龍頭房企占比份額不高,取消預(yù)售有利于資金寬裕的國企、大企業(yè),而對小房企來說是滅頂之災(zāi)。

同時,短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度,會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂,不利于平穩(wěn)市場,房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi),而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時代,房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,在預(yù)售制的情況下,類似30層的房子,開發(fā)商建造到5層以后,基本上就可以辦理預(yù)售證,這樣資金弱的房企,可以通過此類方式來回籠資金和進(jìn)行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢,中小房企的資金鏈問題會變得嚴(yán)峻,取消預(yù)售制將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來洗牌。

(記者 朱開云)

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