土地市場(chǎng)陷“保錢袋”與“防庫存”兩難 業(yè)內(nèi)：顯現(xiàn)回歸理性信號(hào)

供給增加與流拍加劇并存 成交總額增長(zhǎng)與溢價(jià)率降低齊現(xiàn) 土地市場(chǎng)陷“保錢袋”與“防庫存”兩難 業(yè)內(nèi)人士稱土地市場(chǎng)顯現(xiàn)回歸理性信號(hào)

今年以來，我國主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達(dá)300多次。嚴(yán)厲調(diào)控下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，特別是三四線城市，更是成為供應(yīng)與流拍的主戰(zhàn)場(chǎng)。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日調(diào)研了解到，供應(yīng)大增緣于地方政府財(cái)政壓力，需加大土地融資力度，而流拍增加則主要由于房企資金鏈吃緊，對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士指出，在地方財(cái)政依然嚴(yán)重依賴土地出讓金的情況下，既要防止流拍可能帶來的財(cái)政收入問題，又要防止增加供應(yīng)造成的“新庫存”。

供地增加，流拍卻在蔓延

當(dāng)前，全國土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征凸出，呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，成交總額增長(zhǎng)與溢價(jià)率降低同時(shí)出現(xiàn)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資76519億元，同比增長(zhǎng)10.1%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16451萬平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，土地成交價(jià)款8177億元，增長(zhǎng)23.7%。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國土地市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特點(diǎn)，一是三四線城市成為總成交面積和總成交額“雙增長(zhǎng)”的重要支撐。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，在106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過3%;29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過10%。

中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬億元，同比上漲28%。杭州突破2000億元，上海、重慶、蘇州賣地超過1000億元。數(shù)據(jù)顯示，從三四線城市看，多達(dá)64個(gè)三四線城市賣地突破百億，刷新歷史紀(jì)錄。

二是溢價(jià)率普遍下滑，熱點(diǎn)城市不少地塊以底價(jià)或逼近底價(jià)成交。今年8月，廣州、上海出讓的多幅宅地均以底價(jià)成交。廈門在今年7月出讓的地塊中，多幅商住用地樓面價(jià)跌破2萬元，如翔安區(qū)13-16片區(qū)地塊樓面地價(jià)為1.8萬元/平方米，相比兩年前同區(qū)域的地王3.7萬元/平方米，跌去近一半。

8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩級(jí)”的大規(guī)模土拍，拿出熱點(diǎn)區(qū)域的8幅黃金地塊進(jìn)行拍賣，總面積約82.71萬平方米，起拍價(jià)合計(jì)130.82億元。但結(jié)果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。

今年以來，福州土拍市場(chǎng)漸入寒冬，房企土拍參拍積極性大幅下滑，今年四次土拍共出讓23幅經(jīng)營性土地，有11幅土地因競(jìng)買人不足流拍，成交的土地也多數(shù)以底價(jià)成交，8月3日舉行的福州第四次土拍，4幅土地均以一輪成交。外圍縣市土拍市場(chǎng)熱度也大不如前，同區(qū)域樓面價(jià)大幅下滑，以福清為例，8月27日成交的23號(hào)地塊樓面價(jià)相比5月成交的16號(hào)地低了將近3000元/平方米。

在曾有“樓市四小龍”之稱的安徽省合肥市，土地流拍也時(shí)有發(fā)生。今年8月底，合肥市一場(chǎng)土地拍賣會(huì)共有七宗地塊參與，其中包河區(qū)、巢湖市各有一宗流拍。今年以來的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥市累計(jì)流拍的地塊已經(jīng)超過10宗以上，個(gè)別地塊甚至出現(xiàn)連續(xù)兩次流拍的情況。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高;另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降;同時(shí)，企業(yè)拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應(yīng)力度，開發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出地王價(jià)格，這是市場(chǎng)降溫的重要信號(hào)。

三是供應(yīng)量與流拍數(shù)均創(chuàng)新高。WIND資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2018年以來全國100大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)3232宗，創(chuàng)2014年以來同期新高，同比去年增長(zhǎng)26.20%。與此同時(shí)，土地流拍卻在蔓延。

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年1至8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。從各城市流拍土地宗數(shù)來看，部分東部沿海城市成為土地流拍的主要區(qū)域，如寧波、泰州、濱州，分別流拍了38宗、41宗、53宗;從土地流拍宗數(shù)占推出土地?cái)?shù)的比重來看，主要集中在部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的中西部城市，如西寧、銀川、太原。

東吳證券研究報(bào)告認(rèn)為，從地域分布看，河南省流拍數(shù)量居首位，2018年1至8月已超百塊，華東地區(qū)的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發(fā)區(qū)，緊隨其后的是四川、貴州等省份。總的來看，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)或偏遠(yuǎn)地區(qū)市場(chǎng)熱度不夠，土地被流拍的概率更大。

中信建投研報(bào)統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，以土地宗數(shù)為口徑，今年以來流拍率約6%，流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年，尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。上?？硕鸬禺a(chǎn)研究員吳嘉茗分析稱，全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍然維持高位，隨著一二線城市供地規(guī)模持續(xù)增加，未來土地流拍現(xiàn)象將增多。

“有利可圖的地塊越來越少”

針對(duì)土地流拍頻發(fā)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響房企預(yù)期、融資環(huán)境收緊房企回避風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓條件更加苛刻，是導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象增加的三大因素。

持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響著房企預(yù)期。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2012年以來百城住宅用地成交樓面均價(jià)持續(xù)上漲，2017年達(dá)到歷史最高值，超過5000元/平方米。在嚴(yán)格限價(jià)背景下，偏高的地價(jià)壓縮了企業(yè)的盈利空間，降低了企業(yè)拿地積極性。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭等人士認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)對(duì)后市判斷由過去的樂觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，甚至悲觀。土地流拍也意味著開發(fā)商不看好未來市場(chǎng)，不敢貿(mào)然加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。

當(dāng)前，由于融資環(huán)境收緊，房企主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。中信建投研報(bào)認(rèn)為，此輪流拍的動(dòng)因與上一輪不同，2014年是因?yàn)殇N售市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱，然而這一輪，在需求端銷售市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，流拍蔓延主要是房企基于利潤率以及去杠桿背景之下的主動(dòng)理性選擇。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重壓在身。據(jù)恒大研究院資料顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億元，其中規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，為9.6萬億元。具體看，從2018年下半年到2021年，房企集中兌付的有息債務(wù)規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后共0.9萬億元。從今年下半年到2021年，房企即將進(jìn)入償債高峰，房企現(xiàn)金流面臨考驗(yàn)。一位業(yè)內(nèi)人士說，截至9月10日，A股總市值為5.73萬億美元，也就是說，房企未來的債務(wù)總額將相當(dāng)于A股總市值的近一半。

易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹等業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)國內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業(yè)資金進(jìn)一步承壓，拿地積極性減弱，土地流拍數(shù)量增加。

與此同時(shí)，部分地塊出讓條件嚴(yán)苛，也是流拍現(xiàn)象增加的一個(gè)重要原因。天津自今年4月以來住宅用地流拍地塊全部要求限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建，總規(guī)劃建筑面積189萬平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗，其中四宗地塊為限競(jìng)房，兩宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房。

對(duì)于今年土地流拍加劇的原因，中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求，對(duì)于企業(yè)來說，這些限制條件給項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來了壓力，對(duì)企業(yè)資金支持提出了更高的要求，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。

“房企在計(jì)算了成本、收益之后，覺得有利可圖的地塊越來越少，所以拿地的積極性越來越低。”正榮集團(tuán)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“在銷售端，政府給開發(fā)商規(guī)定了價(jià)格，實(shí)行限價(jià);在供應(yīng)端，政府的起拍價(jià)定得比較高，給開發(fā)商留下的盈利空間非常低。”

張大偉則認(rèn)為，許多地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，土地配建復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈;房企資金壓力越來越大，非優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)企業(yè)吸引力下降;2018年樓市繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，房企對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)看法出現(xiàn)分化，大部分房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)。

土地市場(chǎng)現(xiàn)回歸理性信號(hào)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，地價(jià)不斷下行將引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸理性;另一方面，土地供應(yīng)大增折射地方政府財(cái)政壓力不斷加大，尤其需要警惕三四城市因供應(yīng)增加帶來新的庫存。

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷表示，流拍土地增多，并非是樓市下行的預(yù)兆，更多是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)。“過去20多年，地價(jià)的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房?jī)r(jià)，進(jìn)而影響周邊二手房?jī)r(jià)格，構(gòu)成了中國房?jī)r(jià)不斷上漲的邏輯鏈條。”他說。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，從成本法的角度來說，地價(jià)下跌對(duì)房?jī)r(jià)的回調(diào)是一個(gè)有利的條件。同時(shí)，還要看市場(chǎng)的因素，供需關(guān)系和調(diào)控也會(huì)影響房?jī)r(jià)的最終定價(jià)。

此外，一些業(yè)內(nèi)人士指出，要關(guān)注地方財(cái)政壓力。相關(guān)研究表明，土地出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分，對(duì)地方財(cái)政制約作用顯著。

東吳證券研究數(shù)據(jù)認(rèn)為，國有土地使用權(quán)土地出讓收入占全國政府性基金收入的比重，2015年以來上升趨勢(shì)明顯，進(jìn)入2018年，此數(shù)值均在85%以上，近幾個(gè)月雖然略有下降，但仍處于高位。為了解決吃緊的地方財(cái)力，地方政府只能出讓土地彌補(bǔ)缺口，從而造成土地成為地方財(cái)政融資的重要資源。土地流拍或?qū)⒊蔀榈胤截?cái)力制約因素。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬億元，同比上漲28%，再創(chuàng)歷史新高。申萬宏源研究報(bào)告認(rèn)為，今年上半年土地出讓創(chuàng)新高與地方財(cái)政緊張存在一定關(guān)系。

廣東省政府研究中心巡視員李惠武表示，當(dāng)前國家正在加快推進(jìn)社會(huì)治理能力現(xiàn)代化，就必須讓資源下沉基層，解決中央與地方財(cái)稅分配矛盾，讓地方事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配，最終破解“土地財(cái)政”。

此外，需要提升供應(yīng)，科學(xué)性防止“新庫存”。國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月末，全國商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米，連續(xù)6個(gè)月減少，去化周期處于歷史低位。

受產(chǎn)業(yè)環(huán)境、人口凈流入規(guī)模、家庭收入等影響，三四線城市一直是房地產(chǎn)高庫存“重災(zāi)區(qū)”，為了增加財(cái)政收入，三四線城市已經(jīng)開啟新一輪加大供應(yīng)。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，各類用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增長(zhǎng)超三成。2018年上半年，全國300個(gè)城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長(zhǎng)34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長(zhǎng)30.4%;商辦用地推出1.2億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。

分線來看，各線城市住宅用地推地均加速，其中一二線城市推出量同比分別增長(zhǎng)12.6%、29.5%，三四線城市共推出2.9億平方米，同比增長(zhǎng)32.9%，增幅最大。

受中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的三四線城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面積5880平方米，環(huán)比增加20%，同比增加21%。此外，這些城市共完成土地出讓金1497億元，同比大漲41%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，房地產(chǎn)去庫存供給側(cè)改革成果來之不易，要防止三四線城市迫于財(cái)政壓力大幅增加土地供應(yīng)，造成“水多了加面，面多了加水”的死循環(huán)。(記者 周強(qiáng) 董建國 程士華)

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