今年二批次土拍，精彩紛呈_速訊

今天中午，土地交易事務(wù)中心發(fā)布了二批次土拍信息，看點(diǎn)實(shí)在太多，幾乎指明了樓市走向。

本文在購(gòu)房者角度，解讀一下此次土拍。

(資料圖片僅供參考)

01

新房市場(chǎng)迎來新面孔

前幾天傳出來大新聞：二批次土拍地價(jià)調(diào)高10%，引發(fā)行業(yè)熱議。

拿到清單大家才明白，地價(jià)提高是因?yàn)檫@次土地太過優(yōu)質(zhì)。

各區(qū)都拿出了壓箱底的心頭肉。

寶山最熱的兩個(gè)規(guī)劃是吳淞創(chuàng)新城、南大智慧城，兩片區(qū)域是寶山再度崛起的希望。

然而過去10年，兩片區(qū)域都默默無聞。

過去10年寶山的新房都在哪？美蘭湖、顧村、楊行、羅店等等，都不是核心開發(fā)區(qū)域。

現(xiàn)在終于輪到了核心地段。

南大2010年開始規(guī)劃，卻只在2015年拍了兩個(gè)地塊，分別被招商、保利拿走，建成了樓盤招商中環(huán)華府和保利熙悅。

2015年后，南大沒有出讓任何宅地。

去年上市的大華朗鄉(xiāng)公園映打著南大旗號(hào)，其實(shí)也不在南大核心規(guī)劃內(nèi)。

今年，南大首發(fā)地塊終于來了。

這塊地在南大不算優(yōu)質(zhì)，被保障房隔開，又靠近公墓。保利熙悅二手房已經(jīng)降到6萬多，該地塊大概率倒掛不多。

這塊地的意義是，吹響了南大全面開發(fā)的號(hào)角。

南大地區(qū)將新增商品房小區(qū)15個(gè)，建筑面積103萬方，將提供13000多套成品住宅。

15個(gè)外環(huán)內(nèi)新房，南大將在樓市掀起一波腥風(fēng)血雨。

南大規(guī)劃宏大，面積高達(dá)6平方公里，然而也只是寶山的開胃小菜。

寶山真正的王炸是吳淞創(chuàng)新城，規(guī)劃面積高達(dá)26平方公里。

黃浦區(qū)合并了盧灣、南市，三區(qū)合計(jì)陸地面積18.71平方千米，加起來都不如吳淞創(chuàng)新城。

然而過去10年吳淞創(chuàng)新城卻沒什么聲音，是區(qū)里一直忙著土地收儲(chǔ)。

當(dāng)?shù)赜写罅繃?guó)企土地、部隊(duì)用地，統(tǒng)一規(guī)劃的確比較困難。

現(xiàn)在該解決的問題已經(jīng)解決，是時(shí)候拿出來與天下英雄青梅煮酒。

首發(fā)地塊涵蓋了住宅、辦公、科研功能，希望能一炮打響。

南大、吳淞創(chuàng)新城是樓市新面孔，也是將來新房市場(chǎng)主力區(qū)域。

當(dāng)然新面孔不止這兩個(gè)，還有松江洞涇。

洞涇最近的新房要回到光明云廬、長(zhǎng)泰西郊年代，都是遠(yuǎn)郊別墅，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很久沒有洞涇聲音。

現(xiàn)在來了重大利好，12號(hào)線要西延伸至洞涇。

松江一共兩條地鐵，在洞涇這里交匯，這樣的核心區(qū)域怎么會(huì)浪費(fèi)，洞涇注定要在樓市當(dāng)一次主角。

現(xiàn)在首發(fā)地塊來了，選了地鐵交匯處略邊緣的位置。

地塊距離9號(hào)線、12號(hào)線都在600米左右，妥妥的雙軌交地鐵房，剛需客戶一定不要錯(cuò)過。

另一個(gè)大家陌生的地塊來自新橋。

新橋自象嶼上海年華、金地都會(huì)藝境后就沒新房了，5年以來新房市場(chǎng)幾乎沒有聲音。

二批次竟然給了新橋一個(gè)指標(biāo)。

不過地雖在新橋鎮(zhèn)，卻距離洞涇更近，不遠(yuǎn)處就是洞涇別墅區(qū)。

這個(gè)地塊周邊以產(chǎn)業(yè)為主，留給當(dāng)?shù)鼐用癜?，市區(qū)客戶就不要惦記了。

南大、吳淞創(chuàng)新城、洞涇三個(gè)新面孔土地儲(chǔ)備都不少，有新角色參與，新房市場(chǎng)有意思多了。

三個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)都不高，剛需客戶盡快行動(dòng)起來吧。

02

重磅區(qū)域推出重磅地塊

閔行運(yùn)氣比寶山好得多，趕上了大虹橋紅利，閔行境內(nèi)前灣被官方稱為虹橋國(guó)際開放樞紐核心功能承載區(qū)，定位極高。

前灣拍了幾塊地，中間卻因?yàn)榉N種原因暫停，而且土拍速度很慢。

現(xiàn)在卷土重來，核心區(qū)又推出重磅地塊。

該地塊在開市客、印象城隔壁，地段比碧桂園柏悅前灣好得多，區(qū)里很重視，本來聯(lián)動(dòng)價(jià)定的7萬以上。

不過市里覺得夸張沒給通過，大概率批6.9萬。容積率2.5，也很難做別墅，這個(gè)價(jià)格也不低了。

不僅如此，大虹橋另一個(gè)重磅區(qū)域西虹橋，而且是價(jià)格制高點(diǎn)、最熱門的蟠龍?zhí)斓馗舯?，也給出了新地塊。

蟠龍?zhí)斓卦?jīng)創(chuàng)造了認(rèn)購(gòu)人數(shù)紀(jì)錄，火爆一時(shí)，有了這個(gè)基礎(chǔ)，隔壁地塊一定時(shí)徐涇最優(yōu)質(zhì)的土地。

這次也拿了出來，可見當(dāng)?shù)卣恼\(chéng)意。

打新大虹橋的，不著急，等等二批次土拍吧，比什么虹橋公館三期、華潤(rùn)地塊好得多。

普陀則將全部希望砸向了真如、桃浦，真如光明地塊遲遲不動(dòng)工，現(xiàn)在桃浦唱主角。

桃浦連拍5塊地之后，現(xiàn)在又推出重磅地塊。

此次地塊分為三個(gè)子地塊，位置更靠近核心商務(wù)區(qū)、更靠近地鐵，又有桃浦中央綠地加持，可以說是桃浦最好的地塊之一。

不過金茂賣的不好、寶華賣的不好，前面還有五個(gè)項(xiàng)目不斷割韭菜，該地塊去化難度也不低。

更何況隔壁南大來了，地段差異不大，價(jià)格低了近2萬。

這片區(qū)域的新房市場(chǎng)，卷起來。

新房市場(chǎng)另一個(gè)重磅區(qū)域是南翔，云翔湖正在全力開發(fā)，新房到現(xiàn)在也沒賣完。

云翔湖以保障房為主，而且錯(cuò)過了新城開發(fā)黃金時(shí)代，新房大家不太買單，一直靠中介慢慢去化。

不過這次不一樣了，南翔拿出了王炸地塊。

這個(gè)地塊就在印象城隔壁，離地鐵站很近，地塊也比融信海納印象方正。

比云翔湖那邊，不知道好了多少。

當(dāng)然價(jià)格也漲到了6萬多，倒掛不算多，自住的朋友可以關(guān)注。

03

土拍暫停區(qū)域重啟土拍

2021-2022年中旬，臨港是土拍市場(chǎng)當(dāng)?shù)責(zé)o愧的主角。

2022年臨港供地計(jì)劃高達(dá)190-200公頃，占全市30%以上。

沒辦法，臨港2035年人口要達(dá)到250萬人，壓力大。

然而人口導(dǎo)入?yún)s沒那么簡(jiǎn)單，土拍多了人沒來，臨港新房很快就賣不動(dòng)了。

現(xiàn)在臨港大量新房啟動(dòng)中介分銷，全上海中介幫忙賣房。

新房賣不動(dòng)就沒人敢拍地，2022年二批次土拍開始，臨港幾乎暫停供地。

今年只好減少供地計(jì)劃，只有20-25公頃。短短一年，目標(biāo)驟減90%。

2023年上海供地計(jì)劃

今年第一批土拍臨港沒有出手，第二批土拍臨港要來了。

雖然只拿出了兩塊地。

哪家開發(fā)商有如此勇氣托底臨港，我們拭目以待。

現(xiàn)在新房需要分銷幫忙賣房的，主要就是臨港、崇明、金山、奉賢。

奉賢主要客戶來自本地，已經(jīng)被割個(gè)差不多，今年首次土拍也未供地。

能擔(dān)起大任的，只有南橋，畢竟南橋是奉賢全體居民的圣地。或者說，只有南橋的新房賣得動(dòng)。

本次土拍奉賢又拿出了南橋核心地塊，就在上海之魚地標(biāo)內(nèi)。

06-02地塊去年拍出，今年又拍07-01地塊，南橋核心項(xiàng)目不多了，奉賢當(dāng)?shù)氐呐笥岩盐諜C(jī)會(huì)。

奉賢另外兩幅宅地都不在南橋核心區(qū)，而是在肖塘、金匯交界處，不臨地鐵、沒有核心規(guī)劃，估計(jì)會(huì)很難賣。

新房中介的機(jī)會(huì)來了。

本次土拍優(yōu)質(zhì)地塊很多，這里不一一列舉，感興趣的朋友可以加微信單獨(dú)溝通。

我們也會(huì)持續(xù)關(guān)注土拍進(jìn)度、新房開發(fā)進(jìn)度，歡迎持續(xù)關(guān)注環(huán)線。

以上為正文

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