環(huán)球今熱點：戴德梁行:集中供應刺激需求釋放 深圳甲級寫字樓上半年凈吸納量同比增長37.5%

深圳，2023年7月3日——房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行在深圳灣超級總部基地SIC深灣睿云中心舉辦媒體見面會，發(fā)布2023年上半年深圳房地產市場數(shù)據(jù)。

集中供應刺激需求釋放，上半年凈吸納量同比增長37.5%

(相關資料圖)

疫后商貿的恢復令企業(yè)活動重啟，但經濟復蘇不及預期也逐漸影響到企業(yè)對辦公物業(yè)的需求。2023年上半年主要城市甲級寫字樓市場的平均租金、空置率等關鍵指標走弱，加重市場觀望情緒。深圳甲級寫字樓市場迎來持續(xù)高供應，4個新項目投入使用合計新增辦公面積45.7萬平方米，全市總存量升至770萬平方米。供應影響下全市整體空置率上行，年中深圳甲級寫字樓市場錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個百分點。另一方面集中供應也刺激需求的釋放，得益于新項目的預租釋放以及次新項目的持續(xù)去化，上半年全市累計凈吸納量達到22.9萬平方米，同比上升37.5%。

圖1 深圳甲級寫字樓歷年供需走勢

分區(qū)域看，在近年入市項目積極去化的帶動下，前海上半年凈吸納量達到7.9萬平方米，占全市約三分之一，空置率則逆勢下行，半年下降6.8個百分點至32.9%。寶安中心區(qū)兩個新項目投入使用，推升片區(qū)存量至41.8萬平方米，累計凈吸納量達6.1萬平方米，同時也拖累空置率階段性升至39.6%，但預計隨著新項目持續(xù)去化，年內寶安中心區(qū)空置率將逐步回落。福田和南山同樣迎來新項目投入使用，空置率較上年末分別上升了3.1和2.4個百分點。

租賃成本的持續(xù)下調是促使企業(yè)遷址、進駐甲級寫字樓的重要因素之一，新項目繼續(xù)采取積極的招商和定價策略以吸引租戶，而存量物業(yè)也傾向于以更優(yōu)惠的價格和商務條款挽留鞏固即將到期的租戶。全市平均租金延續(xù)下行走勢，半年下降3.0%至每月每平方米197.5元，對比歷史高點已然下調28.6%，而優(yōu)質物業(yè)租賃門檻的降低也吸引一些發(fā)展勢頭向好的小型企業(yè)落戶甲級寫字樓。

降本增效仍是前提，需求提振有賴于經濟穩(wěn)步復蘇

從租賃需求的行業(yè)構成來看，金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)是上半年深圳甲級寫字樓租賃需求的主力：金融業(yè)租賃成交面積占比達40.9%，專業(yè)服務業(yè)占比14.9%，多為控制成本的前提下搬遷至品質更高的樓宇。細分板塊中，證券、保險、律所等傳統(tǒng)板塊占據(jù)主流，私人銀行、留學和簽證服務等表現(xiàn)也較活躍。此外，前階段需求收縮明顯的行業(yè)出現(xiàn)恢復性增長，建筑和房地產業(yè)的搬遷類租賃帶動其占比回升至5.9%，文化娛樂業(yè)、教育培訓業(yè)在甲級寫字樓中的租賃需求同樣出現(xiàn)了一定程度的恢復。而TMT、貿易零售、交通物流等行業(yè)今年上半年在甲級寫字樓的租賃面積有所下降，但在優(yōu)質研發(fā)、乙級寫字樓等非甲級物業(yè)的租賃活躍度則相對較高。

圖2 上半年及過去兩年深圳甲級寫字樓分行業(yè)租賃成交面積占比

此外，受惠于生產生活秩序重歸正常及跨境人員流動恢復，外資企業(yè)在深圳甲級寫字樓的租賃活動也漸趨活躍。上半年的租賃成交中，按面積計外資企業(yè)占比達到26.3%，較去年全年水平顯著上升9.6個百分點。其中，總部位于港澳臺的企業(yè)表現(xiàn)亮眼，占全市成交比重達到14.4%?？傮w而言，上半年甲級寫字樓主要租戶在區(qū)域上更偏好福田中心區(qū)、前海、后海和車公廟等核心片區(qū)。

展望后市，深圳甲級寫字樓市場持續(xù)處于高供應階段，年內更有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用，料將進一步推升全市空置率。競爭壓力下，甲級寫字樓租金的持續(xù)回調，為企業(yè)升級搬遷提供了更多選擇。隨著市場上各類辦公型物業(yè)供應持續(xù)增多，企業(yè)的選擇不斷拓寬，于業(yè)主而言依托專業(yè)力量、持續(xù)提升運營維管能力、采用更靈活租賃策略才能獲取更大競爭優(yōu)勢。

而需求面的切實提振則取決于經濟的穩(wěn)步復蘇。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端認為，目前中國經濟仍然處于恢復期，恢復基礎尚不牢固，在供過于求等多種因素疊加影響下，深圳甲級寫字樓租賃將延續(xù)租戶市場，新增需求的增長有賴于宏觀經濟復蘇向微觀主體傳導。另一方面，隨著寫字樓資產價格較大幅度下行帶動回報率提升，實業(yè)類買家以自用為目的的資產交易和問詢也趨于活躍，實力企業(yè)購置自用型辦公物業(yè)有望成為深圳寫字樓市場的一個亮點。

租賃需求持續(xù)修復，餐飲品牌拓店相對積極

2023年前4月市域級、區(qū)域級購物中心日均客流較去年同期分別大幅增長68.0%、46.8%，深圳商業(yè)市場客流逐漸恢復。上半年，深圳萬象城三期及深圳灣睿印開業(yè)，推升深圳優(yōu)質商業(yè)市場存量至641.9萬平方米。全市優(yōu)質商業(yè)的整體空置率在年中錄得9.0%，半年下降1.4個百分點，商家對于物業(yè)市場的租賃需求仍處于企穩(wěn)修復階段。

圖3 一線城市購物中心日均客流量及同比增幅分區(qū)域來看，福田的空置率降幅最大，半年下滑4.6個百分點，其中福田中心區(qū)人流改善最為明顯——自年初深港兩地全面恢復通關后，香港游客來深旅游、消費絡繹不絕，交通便捷的地鐵口優(yōu)質商業(yè)項目尤受歡迎，進一步驅動入駐率提升。受益于標桿項目的穩(wěn)健表現(xiàn)，寶安優(yōu)質購物中心的平均空置率維持在全市各區(qū)的最低水平，為3.7%。南山作為深圳目前優(yōu)質商業(yè)存量占比最大的區(qū)域，近年持續(xù)的高供應增加了市場去化壓力，部分設施維護及運營管理欠佳的項目空置率有所上升。

結合具體業(yè)態(tài)，深圳今年前5月社會消費品零售總額為4,077.7億元，同比增長13.2%，其中餐飲消費以20.1%的增速領先，反映在物業(yè)租賃需求上，新增的餐飲類門店占優(yōu)質商業(yè)項目新開店數(shù)量的比重高達48.0%，且以外地來深擴張品牌為主：地方特色餐館如羲和京致入駐羅湖萬象城、蕓山季在各區(qū)開出多家門店；炎炎夏日下，亦有單店規(guī)模較小的茶飲系列的擴張，較為積極的有Blueglass Yogurt、霸王茶姬、茉酸奶等品牌。零售業(yè)態(tài)新開店數(shù)量占比38.1%，如運動品牌lululemon擴張至布吉萬象匯及深業(yè)上城，始祖鳥則煥新品牌形象，此外也不乏小眾設計師品牌拓店。重奢集中的萬象城持續(xù)攜手奢侈品牌升級跨層空間，以期擴充面積、增加商品品類的同時提升顧客消費體驗、為產品陳列提供更優(yōu)質空間。

圖4 深圳商業(yè)新開店鋪數(shù)量業(yè)態(tài)占比（2023年上半年）

消費情緒尚待提升，品牌向新興區(qū)域延伸但步伐謹慎

盡管商場人氣恢復顯著，但多集中于餐飲等接觸性消費及生活必需品在內的基礎性消費，整體消費情緒仍趨保守。與此同時，過去數(shù)年購物習慣的變化也令線下門店在疫后面臨經營挑戰(zhàn)。而另一方面，年初業(yè)主對消費恢復預期樂觀，核心位置的商鋪租金仍較堅挺，令全市優(yōu)質商業(yè)最優(yōu)層平均租金以每月每平方米809.4元持穩(wěn)。

下半年深圳還將迎來約55.4萬平方米的優(yōu)質商業(yè)項目入市，對此，張曉端女士認為，考慮到新能源汽車在前一階段大幅擴張后租賃需求放緩，此前融資風口上的集合類美妝、國潮點心等品類擴張乏力，加上健身中心接連暴雷亦令社會各方更加謹慎，都將增加預租賃項目的招商難度。值得關注的是，部分在傳統(tǒng)商圈穩(wěn)定運營的餐飲品牌逐漸向外圍新興區(qū)域擴張，但步伐仍顯謹慎，新興區(qū)域內人流密集的標桿項目成為首要選擇。

以價換量趨勢明顯，下半年大宗資產成交量有望增加

上半年深圳全市大宗交易錄得150億元成交，相較去年同期有所增長，但未能承接去年下半年增長勢頭。戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒分析，從物業(yè)類型看，綜合體與辦公交易占整體交易85%，自用買家需求持續(xù)發(fā)力，其中，浙商銀行擬購置的深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔第1—21層，為上半年最大宗的自用成交；同時，長租公寓類交易逐漸活躍于市場，約占10%，其中，鐵獅門宣布與輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部分，預計總投資約為人民幣7.17億，將打造為中高端長租公寓，是上半年最大宗的外資投資項目。

圖5 深圳大宗交易成交走勢

資料來源：戴德梁行研究部及資本市場部

從辦公樓的交易來看，自用買家維持主導地位，占上半年交易近8成；金融行業(yè)為上半年主力自用買家，成交金額占比高達50%。實業(yè)類買家維持高交易頻率，共交易7宗，占比約44%，平均每宗交易金額不超過2億，生物醫(yī)藥背景買家占比持續(xù)上漲。展望下半年，目前地產政策企穩(wěn)，投資活動復蘇態(tài)勢明顯，成交數(shù)字預計將在下半年體現(xiàn)出來。

擴募機制落地，公募REITs形成首發(fā)與擴募雙輪驅動新格局

6月16日，滬深交易所首批四單基礎設施公募REITs擴募項目上市，標志著公募REITs擴募機制全面落地，我國公募REITs市場已正式形成首發(fā)與擴募雙輪驅動的發(fā)展新格局。戴德梁行華南區(qū)估價及顧問服務部董事、華南區(qū)資產證券化負責人屈漢認為，從海外REITs擴募的經驗來看，擴募對于已上市REIT的成長性、資產組合風險的分散性和促進不動產大宗交易市場的活躍性都具有顯著的意義。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2022年12月31日，亞洲市場上在活躍的REITs產品共計220支，總市值為2,638億美元，同比2021年末下降13%。2023 年中國內地在規(guī)模上躋身亞洲前四大REITs市場。截至2023年5月末，國內公募REITs 市場市值為858億元。目前已上市產品共有28單，最高認購倍數(shù)213倍。截止2023年6月21日，80%以上產品派息，但均出現(xiàn)下跌，2023年以來已有4只跌破20% 。整體來看，C-REITs分派率與亞洲市場比差異不大。

此外，公募REITs 試點擴容至消費類基礎設施，將加速C-REITs的發(fā)展。戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經理程家龍表示，消費基礎設施在國外成熟REITs市場一直是最主要的底層資產類型之一。這次擴容，有利于完善消費基礎設施的投資閉環(huán)，促進消費基礎設施運營管理水平的提升，促進消費，拉動內需；同時，C-REITs將迎來新的資產類型，豐富投資人的投資選擇。

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