從“住”到“住好” 濟南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

“如今住的房子面積大了，小區(qū)環(huán)境好了，居住更安全了。”在濟南土生土長六十多年的市民劉女士深有感觸，從簡陋的平房到如今的高樓林立，濟南城市建設的一點一滴，劉女士一直在見證。從平房到商品房，從“住”到“住好”，濟南住房建設不斷滿足人們于美好生活的需求。

濟南商品房市場發(fā)展經(jīng)歷的六個階段，滿足了百姓“居有品質”的美好需求，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟領域的重要性也日益提升，成為與民生息息相關的產(chǎn)業(yè)。面對濟南住房市場騰飛階段出現(xiàn)的供需問題，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局結合實際，嚴格執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為購房者提供更多住房機會。

從“住”到“住好”

需求推動居住變革

今年年過六旬的市民劉女士是地道的老濟南。濟南住房市場的變化，她是經(jīng)歷者也是見證者。據(jù)她回憶，小時候大家住的都是平房，幾個兄弟姐妹擠在一間十幾平的房內(nèi)的情況屢見不鮮，條件好有獨立院落，條件差的都是幾家人共住一個院里。

劉女士說，隨著社會逐步發(fā)展變化，她也陸續(xù)住過單位宿舍，經(jīng)歷過拆遷回遷，現(xiàn)在則是住著一套三室兩廳兩衛(wèi)130平米的商品房，“過去的居住環(huán)境跟現(xiàn)在真是沒法比，那時候房子小，安全性也不高，現(xiàn)在洋房、大戶型等品質住宅比比皆是。”

與劉女士不同，孫先生作為曾經(jīng)的 “新”濟南人，對于自己20多年的住房經(jīng)歷很是感慨。 “1990年我來到濟南讀大學，畢業(yè)后就留校工作了，這十幾年在濟南也是不斷變換著居住環(huán)境，可以說濟南的每一種住宅類型，我都經(jīng)歷過。”

據(jù)孫先生介紹，畢業(yè)后，他住過學校的青年集體宿舍，也住過簡易的筒子樓，而隨著結婚、生子等生活狀態(tài)的改變，他的居住環(huán)境也不斷發(fā)生著變化，每一次的需求都推動著孫先生一家人的“變遷”。他回憶道，過去大家對居住環(huán)境的要求不高，對私密感也沒太多意識，比如青年集體宿舍，一層有二三十個小房間，每間十多平米住四個人，房間里沒有廚房廁所，大家都在走廊里做飯，共用一個衛(wèi)生間。

結婚后，孫先生與妻子住在單位分配的房子，6層樓高的單元樓，私密性強了，房間大了，也更舒適了。后來為了讓孩子有更優(yōu)質的教育資源，他賣了房子又湊錢購置了一套商品房，在孩子學校周邊落戶生活。如今孩子畢業(yè)了，孫先生又面臨雙方父母的養(yǎng)老壓力，而這時候他考慮更多的是戶型產(chǎn)品能否滿足三代人的生活需求。“從配套到功能，我們的需求不斷轉變，更換的住宅也隨之變化著。”

住房市場經(jīng)歷六階段

當前發(fā)展穩(wěn)供應量足

無論是劉女士還是孫先生，他們的住房經(jīng)歷是新中國成立70年來住房市場變化的縮影。從統(tǒng)一分配、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一管理的“六統(tǒng)一”，到住房市場的蓬勃發(fā)展帶來的豐富多樣的居住選擇，我國住房供需在總量上的短缺問題已經(jīng)得到徹底改觀。

濟南的商品住房市場也在逐步發(fā)生著變化。自1998年國家住房制度商品化改革至今，市場的發(fā)展經(jīng)歷了六個階段。1998-2006年的萌芽階段、2007-2010年的起步階段、2011-2014年的快速發(fā)展階段、2015-2017年的騰飛階段、2017年以來的攜河發(fā)展階段以及十九大之后堅持房住不炒，進入商品住房、租賃住房、保障性住房共同發(fā)展新階段。

1998年濟南停止住房實物分配，要求逐步實行住房分配貨幣化，自此住房分配制度走上了完全商品化的道路，房地產(chǎn)市場得以建立。“2006年8月濟南商品房網(wǎng)簽制度的建立，標志著濟南市政府對于房地產(chǎn)市場的管理逐步進入到信息化、規(guī)范化的時代。”據(jù)濟南市住建局相關工作人員介紹，這一階段僅是萌芽，真正起步要從2008年算起，濟南的商品住房銷售價格從5000元時代直接進入7000元時代。隨后，2011年開始，剛性需求的持續(xù)釋放為市場的加快發(fā)展提供了有力支撐，濟南房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段。全國性開發(fā)企業(yè)大規(guī)模進入濟南市場，并在整個城市開始戰(zhàn)略布局。

“2015年濟南住宅成交量首次突破1000萬㎡，2016年住宅成交金額突破1000億元，這成為濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩個里程碑。”隨著城市空間格局的巨大變化，城市能級和城市發(fā)展也將進入新的階段，濟南房地產(chǎn)市場的攜河共同發(fā)展時代已經(jīng)破局并正在發(fā)力。

在住房市場的變遷中，市民的居住條件也得到了極大改善，尤其是改革開放以來，住宅建設規(guī)模大幅增加的同時，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟領域的重要性也日益提升，成為與民生息息相關的產(chǎn)業(yè)。

長期來看，濟南房地產(chǎn)市場以剛性需求、改善需求為主，住房的變化帶動生活質量的提高，推進家庭需求的不斷改善。該工作人員指出，面對泉城市民日益增長的住房需求，濟南的住宅市場供應量也在隨之變化增加。當前整體供求沒有發(fā)生太大變化，供應量比較充足，市場基本保持了平穩(wěn)的狀態(tài)。

以剛需、改善為主

進入房住不炒穩(wěn)定期

濟南的房地產(chǎn)市場進入騰飛階段后，濟南房價出現(xiàn)了不理性的過快上漲，針對這樣的市場環(huán)境，濟南市及時做出調(diào)整。“自2016年9月28日起，連續(xù)4次發(fā)布穩(wěn)定濟南市房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，遏制了土地及市場過熱、房價過快上漲勢頭，市場秩序得到明顯改善和提升。”工作人員告訴記者，結合“房住不炒”的指導思想，濟南市認真貫徹落實黨中央、國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控決策部署，在住建部的指導下，堅持住房居住屬性定位，支持城市居民的合理住房需求，自此，濟南商品住房市場進入了房住不炒的穩(wěn)定發(fā)展階段。

“而正是由于市民對美好生活的追求向往，也促使著我們不斷加強房地產(chǎn)市場研究，改善住房環(huán)境，出臺規(guī)范政策，努力為購房者提供健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。”記者從濟南市住建局了解到，2016年9月，濟南重啟限購政策，經(jīng)過兩年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，2018年下半年開始，濟南房地產(chǎn)市場正常回調(diào)。

“當前的濟南房地產(chǎn)市場的供需結構沒有發(fā)生明顯變化，已形成以剛性需求和改善需求為主的市場結構，且一直保持著相對穩(wěn)定的狀態(tài)，這表明調(diào)控政策起到了穩(wěn)定預期的作用。”該工作人員說，政策的合理性和有效性是以深入研究和分析為基礎的，“限”不是目的，“疏”才是最終目的，要從市場中來、到市場中去，保持市場平穩(wěn)，只有這樣才能為百姓提供健康規(guī)范的購房環(huán)境。

目前，濟南已形成相對穩(wěn)定的市場研究機制、組建了有著豐富市場經(jīng)驗的研究團隊，研究成果逐步系列化、專題化，既實現(xiàn)對濟南房地產(chǎn)市場實現(xiàn)實時監(jiān)測，又通過專項課題對市場和政策進行了深入分析和科學研判。

堅持一城一策、租購并舉

推進住房租賃市場試點工作

記者了解到，在兩年多的房地產(chǎn)市場調(diào)控實踐中，濟南市住建局不斷深入研究房地產(chǎn)市場并總結規(guī)律。“隨著市場逐步穩(wěn)定，根據(jù)‘一城一策’試點工作要求，我們正在進行相關調(diào)研工作，摸清市場新形勢新變化，為下步正確研判市場趨勢，研究保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供依據(jù)。”濟南市住建局工作人員說，下一步本著因地制宜、綜合施策、長短結合、標本兼治的原則，在保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎上，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標。

據(jù)了解，7月18日濟南成功入圍中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，濟南市住建局根據(jù)相關要求也做出了下一步工作計劃。 “通過盤活閑置住房、改建非住宅增加租賃房源，落實租賃住房建設用地，建設住房租賃綜合監(jiān)管服務平臺，培育重點住房租賃企業(yè)。”工作人員表示，還將重點培育和發(fā)展對象國有、民營住房租賃企業(yè)，帶動住房租賃市場發(fā)展。

“未來，我們將根據(jù)具體要求和工作計劃，繼續(xù)采取有效措施，為購房者提供健康平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場，讓濟南人、新濟南人住有所居的同時還要‘居有品質’，滿足大家對美好生活的向往。”濟南市住建局工作人員表示。(齊魯晚報·齊魯壹點 攝影記者 王媛)

關鍵詞： 濟南房地產(chǎn)市場