青島二手房?jī)r(jià)有漲有跌 二手房?jī)r(jià)值要看附加值

二手房?jī)r(jià)值要看附加值

“二手房的確是這樣有漲有跌，其中涉及的因素很多。”鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，這半年在他們店附近的二手房?jī)r(jià)格還是呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)的。 “我們這里是浮山后，因?yàn)槭菬衢T(mén)學(xué)區(qū)，所以說(shuō)也是現(xiàn)在青島炙手可熱的區(qū)域，新房每平方米價(jià)格從去年的2.8萬(wàn)元左右漲到了4萬(wàn)元以上。但二手房才漲了不到10%。”孫經(jīng)理說(shuō)因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)，所以這里的房子還能保持上漲，類似于浮山后四小區(qū)這樣開(kāi)放式舊小區(qū)，如果放在別的區(qū)域，價(jià)格極有可能還會(huì)下跌。所以孫經(jīng)理告訴記者，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，外部因素的加持才是最重要的。 “浮山后四小區(qū)的老房子現(xiàn)在的價(jià)格還能賣(mài)上3.1萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格和湖光山色這樣的封閉小區(qū)差不多。原因是它離學(xué)校更近，而且面積小總價(jià)會(huì)較低。對(duì)于考慮學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，總價(jià)可能比單價(jià)更重要。 ”

除了學(xué)區(qū)的因素，現(xiàn)在買(mǎi)房特別是買(mǎi)二手房的群體還多是以90后的年輕人為主，比起60后、70后，他們會(huì)對(duì)居住環(huán)境有更高的要求。 “物業(yè)要好，周邊環(huán)境要好，戶型還要好，這些可能都是老舊小區(qū)給不了他們的。”從這些方面來(lái)看，對(duì)于房齡超過(guò)20年的老房子來(lái)說(shuō)，除了降價(jià)來(lái)凸顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，幾乎沒(méi)有別的辦法。

當(dāng)然在二手房中也有價(jià)格堅(jiān)挺的存在，“學(xué)區(qū)、次新房、封閉小區(qū)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)，最好還是小套三，總價(jià)在300多萬(wàn)元，如果能集齊這些條件，那這樣的二手房單價(jià)甚至有可能超過(guò)同區(qū)域新房的價(jià)格。”孫鵬拿附近的遠(yuǎn)洋風(fēng)景小區(qū)舉例，如今二手房的價(jià)格依然能保持在3.8萬(wàn)元的單價(jià)，這與附近遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館這樣的新房幾乎沒(méi)有差距。

下半年二手房維持現(xiàn)狀

對(duì)于二手房有人曾預(yù)測(cè)，其價(jià)格波動(dòng)比較新房有一定的滯后性，也就是說(shuō)在新房普漲過(guò)后，二手房有可能在下半年會(huì)啟動(dòng)漲價(jià)潮。對(duì)于這樣的預(yù)測(cè)，多位業(yè)內(nèi)人士都不贊成?？仆粍?dòng)產(chǎn)萬(wàn)科中心店店長(zhǎng)龔海防告訴記者，上半年其實(shí)二手房市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)，“很多準(zhǔn)備置換新房的業(yè)主會(huì)先賣(mài)掉舊房子，這也是上半年二手房成交量激增的一個(gè)重要原因。 ”龔經(jīng)理告訴記者，因?yàn)橹辟u(mài)房，所以出價(jià)會(huì)較低，這也導(dǎo)致二手房很難出現(xiàn)較大的漲幅。到了下半年交易量可能會(huì)放緩，價(jià)格還是會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。另外，對(duì)于浮山后這樣受學(xué)區(qū)拉動(dòng)加大的區(qū)域，上半年的價(jià)格已經(jīng)推高不少，下半年也可能進(jìn)入盤(pán)整期，價(jià)格同樣可能進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。所以，綜合這些方面來(lái)考慮，二手房下半年會(huì)依然保持微漲或微跌的態(tài)勢(shì)。

曬曬二手房上半年成績(jī)單

半年賣(mài)了接近3.8萬(wàn)套同比上漲48%

據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，青島二手房共計(jì)成交39306套，同比上漲48% ，成交二手房總面積3651196.96平方米。其中普通二手住宅共計(jì)成交37909套，成交普通二手住宅面積總計(jì) 3460338.46平方米。1月青島二手房共計(jì)成交5831套，比2020年1月上漲63%。其中成交普通二手住宅5632套。 2月二手房?jī)H成交3307套，比2021年1月下降43.3%，但比2020年2月，還是上漲264.6%。 3月青島二手房市場(chǎng)回暖，共成交7726套，比2020年3月上漲幅度高達(dá)751.8%。 4月青島二手房共計(jì)成交8542套，比2020年4月上漲51%，成為2019年至今青島二手房最高成交單月。 5月青島二手房共計(jì)成交6946套，比2020年5月上漲15.8%。 6月青島二手房成交6954套，比2020年6月上漲3.8%，整體來(lái)看，青島的二手房市場(chǎng)在今年上半年表現(xiàn)不俗。

受區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量大、剛需剛改人數(shù)多以及樓盤(pán)可選擇性強(qiáng)等因素影響，西海岸不僅在新房成交上奪冠，二手房同樣獨(dú)占鰲頭。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)，西海岸今年上半年共成交二手房8606套，成交二手房面積800980.09平方米，占比全市總交易量22%。上半年市北區(qū)二手房成績(jī)不俗，共成交7366套，成交面積581278.16平方米，占比全市總交易量19%，居主城區(qū)二手房成交排行首位。李滄區(qū)奪得上半年青島二手房成交第三名。

均價(jià)20603元/平方米呈現(xiàn)小幅上漲趨勢(shì)

成交量不停地往上漲，周邊新房?jī)r(jià)格也屢創(chuàng)新高，那二手房的價(jià)格呢?記者走訪多家中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)二手房的價(jià)格變化并沒(méi)有新房那么明顯。“二手房的成交價(jià)今年呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢(shì)，和去年同期相比也就是能漲了不到10%。 ”昨天下午鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，和新房相比，二手房的價(jià)格變化其實(shí)并不大。一份來(lái)自貝殼研究院的二手房成交均價(jià)也證實(shí)了這一點(diǎn)，從近三個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，6月二手房成交均價(jià)環(huán)比2021年5月呈上漲趨勢(shì)，上漲了1.5%。不過(guò)分城區(qū)看，市北區(qū)、城陽(yáng)區(qū)與膠州市實(shí)現(xiàn)連續(xù)上漲，膠州市漲幅最高。

不過(guò)，從貝殼找房二手住宅已售房源統(tǒng)計(jì)的情況來(lái)看，6月以來(lái)房源成交周期有所減少，環(huán)比2021年5月減少2天;且本月業(yè)主調(diào)價(jià)中，漲價(jià)占比環(huán)比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)，綜合這些數(shù)據(jù)考量，專家預(yù)計(jì)7月青島二手房成交均價(jià)還將維持小幅上漲的局面。值得注意的是，90—120平方米改善型房源的本月成交量環(huán)比2021年5月提升0.6%，市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步向改善型住房?jī)A斜。

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