受困融資渠道收窄 房企多方突圍調(diào)降負(fù)債率

受困融資渠道收窄 房企千方百計調(diào)降負(fù)債率

“我們最近一期披露的資本債務(wù)率在7成5左右，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到120%以上。近期，我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作，相信半年報負(fù)債率將下降。”華北某國資背景房企財務(wù)總監(jiān)李明(化名)近日忙于對各路投資者解釋目前公司的財務(wù)狀況。中國證券報記者采訪多家房地產(chǎn)企業(yè)了解到，千方百計降低資本負(fù)債率，成為多數(shù)房企財務(wù)工作的重中之重。2018年以來，伴隨著房地產(chǎn)融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長，房企財務(wù)負(fù)責(zé)人的工作量驟然加重。

錢貴了

陳順(化名)擔(dān)任某港股上市房企財務(wù)負(fù)責(zé)人將近8年。這家公司的大部分樓盤和地塊集中在京津冀和長三角地區(qū)，2017年銷售額大約為300億元的規(guī)模。公司2017年以來逐漸調(diào)整業(yè)務(wù)策略，開始向京津冀和長三角以外的地區(qū)擴(kuò)張，以趨避原有業(yè)務(wù)集中地區(qū)越來越嚴(yán)的樓市調(diào)控政策。為此，陳順主管的部門主動對接新進(jìn)地區(qū)的銀行和其他房企。

“目前的市場形勢下，在新的地區(qū)開拓市場比較困難。除非自己具備能夠支撐在新區(qū)域發(fā)展的資金實力，或者與當(dāng)?shù)赜袑嵙Φ姆科蠛献髂玫亻_發(fā)。”陳順坦言，2017年，公司僅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地。“基本上都是和當(dāng)?shù)胤科蠛献?，通過他們在當(dāng)?shù)劂y行的既有授信取得資金拿地。”對于2018年的發(fā)展，陳順表示，難以拿到便宜的錢。

陳順給中國證券報記者算了一筆賬，“中長期開發(fā)貸目前的整體利率在6.5%-9%不等，土地款配資的利率更高;中票利率在5%左右;永續(xù)債的利率第一期維持在7%。如果要續(xù)，利率會更高。公司債的利率也在5%以上，有些甚至達(dá)到7%-8%。”。

李明的感受基本相同。“與2017年之前比，現(xiàn)在的錢不能同日而語。那時3%的利率比比皆是。但現(xiàn)在，比如發(fā)債，即使給到9%，也不一定能發(fā)。”

事實上，房企融資渠道收緊、成本提升，成為行業(yè)面臨的共同問題。

5月30日，合生創(chuàng)展31億元規(guī)模的2018年非公開發(fā)行公司債券中止發(fā)行。6月15日，金融街?jǐn)M發(fā)行的50億元公司債中止。此外，泰禾、富力、碧桂園等多家房企今年以來相繼中止相關(guān)債券發(fā)行。

根據(jù)海通證券報告，截至6月8日，2018年以來，24家房企發(fā)行了公司債，總額為1125億元;中止21次，擬發(fā)行規(guī)模合計1510億元。中止金額超過發(fā)行金額。

林亮(化名)所在的民營房企就是上述中止了公司債發(fā)行的房企之一。他在該公司擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)。“融資渠道寬松時，公募債、私募債、銀行貸款、信托等渠道都比較通暢。”林亮稱，2017年下半年以來，很多融資渠道對房企的“指標(biāo)化”要求越來越嚴(yán)，“負(fù)債率、規(guī)模、排名、項目具體進(jìn)展，甚至包括股權(quán)結(jié)構(gòu)”。

6月中旬，林亮所在的部門緊鑼密鼓地準(zhǔn)備一個私募債券項目相關(guān)材料。他介紹，“募集資金用途方面增加了部分關(guān)于自持物業(yè)經(jīng)營長租品牌的內(nèi)容，還要求降低純住宅開發(fā)方向的投入。”

降低負(fù)債率

在2018年4月召開的年度股東大會以及年前召開的年終工作會議上，陳順和李明所在的公司董事會和管理層均要求財務(wù)部門密切關(guān)注負(fù)債率。

中國證券報記者采訪的上述3家房企的資本負(fù)債率均超過75%。其中，陳順?biāo)诘姆科蟪^80%。

“國資大股東要求，公司今年的重點工作之一就是降低負(fù)債率。”李明坦言，這在一定程度上令公司管理層處于兩難抉擇。“降低負(fù)債率，就得砍掉一些信貸和發(fā)債，縮減債務(wù)規(guī)模。但公司發(fā)展又需要新的資金支撐，需要新的信貸和發(fā)債來支撐。”李明表示，為了達(dá)到股東的相關(guān)要求，公司一段時間沒有拍地，而是忙于消化既有庫存項目，或選擇較輕資產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)或受限較少的商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)。

新借債務(wù)方面，多選擇可以在表外體現(xiàn)的永續(xù)債。“今年做了一定規(guī)模的永續(xù)債，不算在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中，一定程度上緩解了負(fù)債率的繼續(xù)攀升。”李明介紹說。

林亮則對中國證券報記者表示，永續(xù)債對房企資質(zhì)要求高，發(fā)行主體需AA+級以上企業(yè)，“通常不是龍頭企業(yè)或國資背景房企難以發(fā)行永續(xù)債”。

中誠評級相關(guān)人士向中國證券報記者介紹，隨著房企融資渠道的緊縮，評級標(biāo)準(zhǔn)也越發(fā)嚴(yán)格。“我們以前有三個等級的指標(biāo)。其中，行業(yè)狀況、企業(yè)整體素質(zhì)、經(jīng)營情況、財務(wù)情況和償債能力是一級指標(biāo);償債能力下的短期償債和長期償債為二級指標(biāo);然后關(guān)注EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)全部債務(wù)比等三級指標(biāo)。2018年1月修訂了評級辦法，二級指標(biāo)取消，三級指標(biāo)則向上提，細(xì)化成二級指標(biāo)。指標(biāo)體系扁平化，有利于評級的準(zhǔn)確性。以往市場好的時候，更關(guān)注經(jīng)營情況，比如土地儲備面積、區(qū)域分布和結(jié)構(gòu)、項目結(jié)構(gòu)等，財務(wù)方面關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)情況。但現(xiàn)在更關(guān)注企業(yè)的債務(wù)指標(biāo)，防范金融風(fēng)險成為重點。”

“一般而言，不同房企的融資結(jié)構(gòu)不同，有的開發(fā)貸為主，有的中票為主，有的則信托為主。”某資深地產(chǎn)分析人士對中國證券報記者表示，在錢越來越貴，企業(yè)負(fù)債率水平居高不下的背景下，房企受到的影響不盡相同，“比如，以信托為主要融資通道的房企，今年日子可能不好過”。

多方突圍

“就像走鋼絲，太胖容易失去平衡掉下去，瘦些存活幾率會大些。”陳順表示，房企都應(yīng)該關(guān)注自身負(fù)債率。“現(xiàn)在管理層開會，都關(guān)注內(nèi)部的負(fù)債情況，新增成本、預(yù)期營收以及預(yù)期利潤率，也是重點關(guān)注內(nèi)容。”

李明還稱，除了財務(wù)狀況，發(fā)展戰(zhàn)略需要慎之又慎。

李明近日忙于給另一家外省房企做擔(dān)保業(yè)務(wù)。這家房企債務(wù)高企，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)不接受其作為融資主體，必須資質(zhì)較好的企業(yè)為其擔(dān)保。

“之前就有過相關(guān)合作，對對方的情況比較了解。擔(dān)保的這筆貸款，由項目和股權(quán)作為抵押，且有利于公司在該地拓展業(yè)務(wù)。”李明坦言，一些房企近年來過分強(qiáng)調(diào)擴(kuò)張，累積了相當(dāng)?shù)膫鶆?wù)規(guī)模和杠桿率。“為了降低債務(wù)，采用新杠桿去消化之前的舊杠桿，無異于飲鴆止渴。”

李明認(rèn)為，房企應(yīng)強(qiáng)調(diào)加快項目周轉(zhuǎn)。“我們對新入的土地提出了快周轉(zhuǎn)要求。要求項目在1年甚至更短周期完成從開工到開盤。”李明表示，“短周期意味著可以較低成本發(fā)揮更大效率。這也是一種降低負(fù)債率方式，增加了財務(wù)靈活性。”

不過，李明指出，快周轉(zhuǎn)意味著財務(wù)部門工作量和壓力成倍增大。“土方、物料結(jié)算、人員成本以及銷售策略的變化，均需要財務(wù)部門反應(yīng)更加迅速，結(jié)算周期更加靈活。”

林亮所在的房企則轉(zhuǎn)向長租公寓等新地產(chǎn)形態(tài)。“從今年情況看，融資更便利，還是租賃類融資。”林亮稱，“銀行、保險以及券商等方面資金都盯著這塊。”

長租市場也得到政策層面支持。5月底，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，準(zhǔn)許保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金，參與長租市場。此前，建行、農(nóng)行等大型金融機(jī)構(gòu)以各種形式參與其中。

上述中國證券報記者采訪調(diào)研的三家房企，均在2018年提出了自己的長租品牌發(fā)展規(guī)劃，中期目標(biāo)為到2020年實現(xiàn)2萬間-10萬間不等的規(guī)模。“從盈利層面看，長租行業(yè)仍需完善商業(yè)模式。但資金層面口子更開。”在位于北京朝陽黃金地段的辦公室，林亮指著東北方向某處樓宇對記者說：“這就是我們在北京的一處集中式長租公寓，也許能夠?qū)疚磥磙D(zhuǎn)型形成支撐。”