合肥片區(qū)更新“肥瘦搭配” 助推城市高質(zhì)量發(fā)展

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中安在線、中安新聞客戶端訊為破解老城區(qū)舊改項目自身資金難以平衡的難題，合肥市以2.4平方公里的包河區(qū)衛(wèi)崗王衛(wèi)片區(qū)為試點，建立存量資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制，將公共服務設(shè)施配套承載力與片區(qū)開發(fā)強度進行匹配，對收益率高低不同的項目進行“肥瘦搭配”，反哺片區(qū)內(nèi)安置房、學校、黨群中心等公益性項目建設(shè)。相關(guān)做法被國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部列入《實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單（第一批）》，向全國進行復制推廣。

2022年，合肥市印發(fā)《合肥市城市更新工作暫行辦法》，確定“區(qū)域+專項”的城市更新方式，摸排二環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的集中連片城中村，并將群眾反映強烈、搬遷改造意愿較強的包河區(qū)王衛(wèi)片區(qū)等納入城市更新首批試點區(qū)域。并成立合肥市城市更新工作領(lǐng)導小組，負責統(tǒng)籌編制全市城市更新行動計劃及市級實施方案。城市更新項目的實施主體支持由國企承擔，王衛(wèi)片區(qū)更新項目，由包河區(qū)城市更新建設(shè)公司作為實施主體，負責投融資、建設(shè)開發(fā)、運營管理一體化市場運作。

城市更新堅持“拆留改”并舉，綜合采用拆除重建、整治提升和保留保護等方式，有效改善區(qū)域人居環(huán)境和城市品質(zhì)。一方面，對王衛(wèi)片區(qū)內(nèi)年代久遠、老舊雜亂的上下衛(wèi)、吳夾衖等城中村區(qū)域?qū)嵤┱鬟w；另一方面，針對片區(qū)公共服務設(shè)施短板，更新方案中明確規(guī)劃，未來同步新增中學1所、小學1所、幼兒園3所，綠地公園1.39萬平方米，街道衛(wèi)生中心1個、黨群中心1個，新建拓寬道路9條、新增停車位2000個。預計整個項目將于2026年完成片區(qū)搬遷補償、經(jīng)營性新建和安置房建設(shè)工作，安置周期較傳統(tǒng)開發(fā)縮短2年左右。

傳統(tǒng)城市改造項目難以做到收支平衡。合肥市通過“肥”（安置房建設(shè)、公共服務補短板工程等）“瘦”（經(jīng)營性地塊出讓等）搭配，以組合方式出讓，有效實現(xiàn)從“土地收入平衡”到“市場化經(jīng)營平衡”的轉(zhuǎn)變。

通過梳理王衛(wèi)片區(qū)土地情況，更新后預計可釋放土地約685畝，其中經(jīng)營性用地261畝（住宅用地64畝，商住用地197畝）、占比38%，安置用地236畝、占比35%，其他公共服務用地188畝、占比27%。依據(jù)單元規(guī)劃，將片區(qū)統(tǒng)一劃分為13個地塊，其中經(jīng)營性地塊8個，安置地塊5個，計劃分4批組合推出，變“分散供應”為“組合出讓”，實施主體通過片區(qū)內(nèi)經(jīng)營性地塊的開發(fā)收益以平衡在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務、安置房建設(shè)等方面的投入。

此外，合肥市創(chuàng)新城市更新投融資模式，以多元投入保障城市更新。

申報城市更新專項貸。按照傳統(tǒng)舊城改造模式測算，王衛(wèi)片區(qū)項目資金缺口接近30億元。通過打包項目，由包河區(qū)城市更新建設(shè)公司向國家開發(fā)銀行申報60億元城市更新專項貸款，不需抵押、期限長達20年、利率低至3.48%。

土地出讓金返還。按照“市級政策支持，區(qū)級資金兜底”的原則，土地出讓金市級返還94%，支持王衛(wèi)片區(qū)城市更新改造項目，王衛(wèi)片區(qū)第一批出讓的地塊，預計土地出讓金返還8.4億元左右。

項目開發(fā)利潤滾動。將前期項目開發(fā)利潤滾動投入后期項目持續(xù)開發(fā)，王衛(wèi)片區(qū)第一、二批次組合出讓累計可產(chǎn)生收入超過36億元，占項目總投入比重超過八成（83%），極大保障了項目的順利實施。同時，實施主體可通過開發(fā)的商業(yè)、停車場等項目，產(chǎn)生長期穩(wěn)定現(xiàn)金流收益。通過打出一系列組合拳，解決了片區(qū)批量項目建設(shè)的資金來源，項目基本實現(xiàn)盈虧平衡，極大減輕了自有資金投入壓力，有效降低政府負債率，規(guī)避政府隱性債務風險。（特約通訊員 張碧輝 記者 檀美玲）

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