星盛商管赴港IPO：收入高度依賴星河控股 總合約面積低于寶龍商業(yè)

種種跡象表明，星河控股集團(tuán)董事長(zhǎng)黃楚龍?jiān)谫Y本市場(chǎng)的布局正進(jìn)一步加快。

星河控股集團(tuán)成立于1988年，旗下現(xiàn)有地產(chǎn)、金融、產(chǎn)業(yè)、商置、物業(yè)五大業(yè)務(wù)集團(tuán)。近期，星河控股設(shè)立了全新上市平臺(tái)——星盛商業(yè)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“星盛商管”)，并在港交所遞交招股說(shuō)明書。

據(jù)了解，星盛商管經(jīng)過(guò)一系列組織重建，目前已間接全資持有星河商置100%股權(quán)。而星河商置作為星河控股旗下的商業(yè)管理公司，曾于2016年12月在新三板掛牌上市，2019年8月摘牌。

星河商置掛牌新三板的近三年時(shí)間里，面臨著融資困難、流動(dòng)性不足等問(wèn)題。以2018年為例，當(dāng)年星河商置的營(yíng)收下降5.09%，籌資活動(dòng)錄得的現(xiàn)金流為0。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在此背景下，星河商置選擇退市而轉(zhuǎn)道港股上市也是順理成章。

星盛商管在招股書中稱，轉(zhuǎn)板港股可令公司更方便地接觸國(guó)際投資者及全球市場(chǎng)。

總合約面積低于寶龍商業(yè)

公開資料顯示，星盛商管是一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供貨商，主要從事委托管理服務(wù)、品牌及管理輸出服務(wù)和整租服務(wù)。

2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入分別為2.78億元、3.29億元和2.89億元。其中，委托管理服務(wù)的收入分別為2.12億元、2.54億元和2.18億元，占公司總收入的比例均在75%以上;品牌及管理輸出服務(wù)的收入分別為5367.4萬(wàn)元、5888.5萬(wàn)元和5663.3萬(wàn)元;整租服務(wù)的收入分別為1194萬(wàn)元、1626.1萬(wàn)元和1454.2萬(wàn)元。

據(jù)招股書披露，星盛商管項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)。截至2019年9月30日，星盛商管共向38個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，其中21項(xiàng)位于大灣區(qū)(15項(xiàng)位于深圳)、6項(xiàng)位于長(zhǎng)三角地區(qū)、4項(xiàng)位于華中地區(qū)及7項(xiàng)位于其他地區(qū)。

2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管在大灣區(qū)所得的收入占總收入的比例分別為89.98%、87.46%和87.9%。星盛商管表示，公司于大灣區(qū)的商用物業(yè)將于短期內(nèi)繼續(xù)占管理物業(yè)的重大部分。

同期，星盛商管的總合約面積分別為162.4萬(wàn)平方米、207.3萬(wàn)平方米和287萬(wàn)平方米。其中，由獨(dú)立第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)的商用物業(yè)合約面積分別為96.8萬(wàn)平方米、137.7萬(wàn)平方米和164萬(wàn)平方米。

總合約面積方面，星盛商管要遠(yuǎn)低于前不久在港交所正式掛牌交易的寶龍商業(yè)。截至2019年4月末，寶龍商業(yè)共向55處零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。2017-2018年末及2019年4月底，寶龍商業(yè)總在管建筑面積分別為1515萬(wàn)平方米、1607萬(wàn)平方米和1620萬(wàn)平方米，總合約建筑面積分別為1793萬(wàn)平方米、2121萬(wàn)平方米和2355萬(wàn)平方米。

逾八成收入來(lái)自星河控股

星盛商管還在招股書中提示了多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，其中包括，公司大部分收入來(lái)自星河控股及其聯(lián)系人所開發(fā)或擁有的物業(yè)所提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

招股書顯示，2017-2018年末及2019年前三季度，公司向星河控股及其聯(lián)系人開發(fā)的商用物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)所得收入，分別占公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入總額的90.2%、88.4%和88.6%。

星盛商管稱，由于公司對(duì)星河控股及其聯(lián)系人的業(yè)務(wù)策略并無(wú)控制權(quán)，亦無(wú)法控制影響其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)或其他因素，因此任何有關(guān)星河控股及其聯(lián)系人運(yùn)營(yíng)或其開發(fā)新物業(yè)的能力的不利發(fā)展均可能影響我們?nèi)〉眯律虡I(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合約的能力。

而由獨(dú)立第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目所產(chǎn)生的收入相對(duì)較低的原因，星盛商管在招股書中解釋稱，主要是由于公司根據(jù)品牌及管理輸出模式管理有關(guān)項(xiàng)目，據(jù)此，公司僅自業(yè)主收取按預(yù)先協(xié)議的百分比計(jì)算的收入或利潤(rùn)，而不向租戶收取費(fèi)用。

除大部分營(yíng)收依賴星河控股外，星盛商管的負(fù)債及現(xiàn)金情況也并不樂(lè)觀。2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管資產(chǎn)負(fù)債率分別為59.6%、52.2%和68.9%，流動(dòng)負(fù)債總額分別為1.49億元、1.82億元和1.71億元。而同時(shí)期公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為8174.9萬(wàn)元、8686.2萬(wàn)元及1.17億元，無(wú)法覆蓋其流動(dòng)負(fù)債總額。(記者舒越 實(shí)習(xí)生馬雨筱旭)

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