滬上新盤(pán)激戰(zhàn)誰(shuí)是終極贏家？平均認(rèn)籌率超100%

經(jīng)歷了疫情沖擊和市場(chǎng)修復(fù)的上海，交出了樓市半年答卷。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，強(qiáng)體質(zhì)的申城走出了一條穩(wěn)步向上的道路?；钴S的新房市場(chǎng)平均認(rèn)籌率高達(dá)100.2%。交易端的熱度也傳導(dǎo)至土拍市場(chǎng)，政府開(kāi)閘放地，企業(yè)積極參與，上半年上海土拍攬金1313億元，同比大增超九成。

一季大降，二季補(bǔ)倉(cāng)

上半年，上海新房市場(chǎng)供應(yīng)波動(dòng)較大，一、二季度懸殊明顯。

1月中下旬開(kāi)始，疫情蔓延影響了房企樓盤(pán)項(xiàng)目的正常銷售，部分線下售樓處關(guān)閉，轉(zhuǎn)而開(kāi)通在線看房業(yè)務(wù)，新盤(pán)入市節(jié)奏放緩。

1月上海僅有7個(gè)新盤(pán)近2000套房源公開(kāi)搖號(hào)開(kāi)盤(pán)，2月疫情防控關(guān)鍵階段整個(gè)滬上樓市呈現(xiàn)空檔局面，直到3月底綠地海珀外灘的入市才一舉打破長(zhǎng)達(dá)七十余天零供應(yīng)的局面。整個(gè)一季度公開(kāi)搖號(hào)新盤(pán)僅8個(gè)。

伴隨著3月底預(yù)售證閘門(mén)的打開(kāi)，4月上海迎來(lái)了供應(yīng)高峰，29個(gè)新盤(pán)近8000套房源搶灘登陸新房市場(chǎng)，公開(kāi)搖號(hào)的新盤(pán)高達(dá)26個(gè)，隨后的5、6月市場(chǎng)供應(yīng)逐漸回調(diào)，雙月均有14個(gè)新盤(pán)公開(kāi)搖號(hào)。二季度累計(jì)搖號(hào)新盤(pán)達(dá)54個(gè)，補(bǔ)量動(dòng)作明顯。

然后，由于一季度供應(yīng)量大降，二季度的補(bǔ)量動(dòng)作依舊無(wú)法填補(bǔ)上半年空缺。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年上海樓市供應(yīng)面積為257.26萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少31.11%。

長(zhǎng)寧斷供，楊浦認(rèn)籌率居首

從區(qū)域來(lái)看，上半年一向供應(yīng)稀缺的長(zhǎng)寧再度斷供，除長(zhǎng)寧外，其他15個(gè)區(qū)均有新房入市。

從數(shù)量來(lái)看，郊區(qū)依然是推盤(pán)的主力軍，供應(yīng)量最大的浦東新區(qū)開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的11個(gè)項(xiàng)目共計(jì)推出2932套房源，其次是奉賢區(qū)推出了8大新盤(pán)2191套房源;供應(yīng)量最少的為楊浦區(qū)，上半年僅有新江灣城板塊的融信世紀(jì)江灣一個(gè)新盤(pán)36套房源入市。

當(dāng)前上海新房市場(chǎng)采用新房搖號(hào)制度，當(dāng)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)過(guò)低時(shí)，可以選擇不公開(kāi)搖號(hào)開(kāi)盤(pán)直接進(jìn)入選房階段。常說(shuō)的認(rèn)籌率均指公開(kāi)搖號(hào)開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)所獲認(rèn)籌數(shù)與推出房源數(shù)比例，這是考量一個(gè)樓盤(pán)受市場(chǎng)歡迎度的直觀體現(xiàn)。

從最終認(rèn)籌結(jié)果來(lái)看，市內(nèi)的認(rèn)籌表現(xiàn)顯著高于郊區(qū)。突破100%的熱門(mén)區(qū)域分別為楊浦、黃浦、浦東、徐匯和普陀五個(gè)區(qū)。其中認(rèn)籌率最高的為楊浦區(qū)的330.56%，造成楊浦認(rèn)籌率奇高的原因是該區(qū)上半年僅有世紀(jì)江灣一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，少量的36套房源收獲了119組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)330.56%，直接拉高了區(qū)域平均認(rèn)籌率。

緊隨楊浦之后的是平均認(rèn)籌率213.1%的黃浦和188.8%的浦東。

與楊浦情況類似的還有其鄰居虹口，上半年虹口僅有外灘豪景苑一個(gè)項(xiàng)目165套房源公開(kāi)搖號(hào)，認(rèn)籌率46.67%，直接導(dǎo)致虹口區(qū)位列15個(gè)區(qū)域的倒數(shù)第三名，緊隨其后的還有崇明、松江兩區(qū)，區(qū)域平均認(rèn)籌率均未過(guò)半。

從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年除開(kāi)2月供應(yīng)空檔無(wú)認(rèn)籌數(shù)，3月單盤(pán)撐起整個(gè)月度供應(yīng)外，整體認(rèn)籌率表現(xiàn)較好，4月與6月兩個(gè)月的平均認(rèn)籌率更是先后創(chuàng)下近20余月新高。

平均認(rèn)籌率超100%

總體來(lái)看，上半年上海地區(qū)共有62個(gè)新盤(pán)公開(kāi)開(kāi)盤(pán)搖號(hào)接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

62個(gè)新盤(pán)推出的15414套房源，收獲了15445組客戶認(rèn)籌，半年度平均認(rèn)籌率高達(dá)100.2%。

100.2%的平均認(rèn)籌是什么概念?放置時(shí)間軸上理解更直觀。

過(guò)去的2019年，上海地區(qū)全年的新房平均認(rèn)籌率僅58.81%，即便是房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的2018年，年度平均認(rèn)籌率也不過(guò)88.94%。今年上半年市場(chǎng)火熱可見(jiàn)一斑。

是誰(shuí)造就了如此高的平均認(rèn)籌率?

100.2%的背后是近25個(gè)表現(xiàn)優(yōu)異的新盤(pán)在拉動(dòng)。

這些市場(chǎng)反饋較好的新盤(pán)從140萬(wàn)元起的低門(mén)檻剛需戶型到幾千萬(wàn)元級(jí)別的改善大戶型、從外環(huán)外遠(yuǎn)郊盤(pán)到內(nèi)環(huán)內(nèi)的高端盤(pán)、從高密度電梯住宅到低密度別墅洋房，種類繁多，不僅反饋出市場(chǎng)供應(yīng)面廣，亦折射出當(dāng)前市場(chǎng)需求的多元化。

市場(chǎng)向好亦體現(xiàn)在產(chǎn)品去化上，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，上半年新建商品住宅成交346.11萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少4.44%。雖然同比減少，但如果結(jié)合供應(yīng)量減少31.11%，成交面積是在增加。

十大明星新盤(pán)

火熱的上半年樓市，也涌現(xiàn)了一批明星盤(pán)。

認(rèn)籌率前十的榜單中，多數(shù)為高端改善盤(pán)，大多以地段和品質(zhì)取勝，均價(jià)與總價(jià)均高，僅有少量遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)與別墅產(chǎn)品穿插在榜單末尾。

240%的認(rèn)籌率成為躋身十強(qiáng)的門(mén)檻，表現(xiàn)最佳的兩位三湘印象名邸與東方惠禮均為浦東前灘板塊的新盤(pán)，認(rèn)籌率分別達(dá)到672.54%和555.72%，這也意味著有規(guī)劃和學(xué)區(qū)加持的前灘板塊熱度不減，繼續(xù)成為了上半年最受市場(chǎng)關(guān)注的板塊。

然而即便為同一區(qū)域的兩個(gè)項(xiàng)目，購(gòu)房者上車代價(jià)也不盡相同。

三湘印象名邸和東方惠禮，開(kāi)盤(pán)時(shí)間不過(guò)相隔兩月，單價(jià)卻相差近3萬(wàn)元。因此“政府‘放價(jià)’”、“前灘新房買到就是賺到”等觀點(diǎn)在網(wǎng)上不斷浮現(xiàn)?！秶?guó)際金融報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三湘印象名邸屬于前灘板塊內(nèi)位置較好的“九宮格”項(xiàng)目首開(kāi)，區(qū)域位置佳、市場(chǎng)關(guān)注度高，且此次推出了大面積戶型在前灘板塊較為稀缺，故取證價(jià)12.18萬(wàn)元/平方米一舉將前灘板塊新盤(pán)帶上12萬(wàn)+時(shí)代。即便均價(jià)提高，驗(yàn)資條件嚴(yán)格，入手門(mén)檻一升再升，市場(chǎng)依然熱情擁抱了三湘印象名邸，142套房源最終收獲了955組客戶認(rèn)籌，近乎“七人搶一房”，當(dāng)日便實(shí)現(xiàn)售磬。

緊隨其后的是新江灣城板塊的融信世紀(jì)江灣，其推出的少量底復(fù)花園洋房共計(jì)36套，最終收獲超3倍認(rèn)籌率。而中海匯德里作為內(nèi)環(huán)內(nèi)首開(kāi)新盤(pán)，850萬(wàn)即可上車，入手門(mén)檻低是其最大優(yōu)勢(shì)，加上推出了緊湊3房戶型又貼合稍有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的剛需人群需求，最終認(rèn)籌率亦突破300%;復(fù)地雅園位于黃浦老西門(mén)板塊，板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺且入手門(mén)檻在856萬(wàn)，吸引了大批購(gòu)房者出資認(rèn)籌。

細(xì)數(shù)半年上海樓市，熱鬧依舊，唱角的卻換了人。

去年半年、全年兩度榮登上海房企權(quán)益銷售金額第一的融創(chuàng)，上半年直接僅有靜安大寧板塊的靜安映一個(gè)項(xiàng)目入市，且為三家合作開(kāi)發(fā)，推盤(pán)少、權(quán)益低，導(dǎo)致上半年融創(chuàng)在上海地區(qū)排行榜被萬(wàn)科和中海超越，但憑借著“啃老本”——上海桃花源和外灘壹號(hào)院兩個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)去化(2600萬(wàn)起步的上海桃花源，上半年簽約241套;外灘壹號(hào)院均價(jià)12.15萬(wàn)，半年網(wǎng)簽22套)，融創(chuàng)依然守住了第三的位置。

上半年上海市場(chǎng)最大的贏家中海，因旗下的中海匯德里、中海臻如府兩熱門(mén)項(xiàng)目相繼入市，且均取得較好認(rèn)籌、去化效果，其在上海內(nèi)環(huán)和中環(huán)的市場(chǎng)占有率相較2019年同期上升了約1.51%，躋身半年權(quán)益銷售金額榜首，較上年同期提升6個(gè)名次。

作為碧云國(guó)際社區(qū)時(shí)隔14年后的又一豪宅項(xiàng)目，碧云尊邸一入市便引發(fā)瘋搶，5天收獲488組認(rèn)籌，攬收認(rèn)籌金近3億元，甚至超過(guò)不少項(xiàng)目的成交總額。而翠湖天地作為老牌豪宅項(xiàng)目加推，單價(jià)更是創(chuàng)下上半年高峰，但市場(chǎng)接受度較好，認(rèn)籌率亦逼近280%。

上述兩個(gè)豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商分別為浦東金橋和瑞安房地產(chǎn)，受益于項(xiàng)目熱銷，浦東金橋和瑞安上半年上海區(qū)域商品住宅銷售額分別是49.14億元與52.51億元，躋身排行榜第五、四位。

此外，亞通水岸景庭、綠寶園和森蘭壹公館是三個(gè)中環(huán)外項(xiàng)目，前兩個(gè)為老盤(pán)加推，此前基礎(chǔ)較好;后者為森蘭板塊內(nèi)新盤(pán)入市，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，三大新盤(pán)各憑優(yōu)勢(shì)殺入了認(rèn)籌率前十榜單。

神盤(pán)折戟

一半海水一半火焰，上半熱鬧的樓市依然有不少“反差感”的新盤(pán)。

上半年認(rèn)籌率最低的新盤(pán)屬普陀真如板塊的高尚領(lǐng)域，低至3.16%的認(rèn)籌率與三湘印象名邸相差212倍。

高尚領(lǐng)域作為2019年的知名紅盤(pán)，首次開(kāi)盤(pán)得到了全城中介的熱推，推出的1108套房源收獲1181組認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)106.59%，時(shí)隔一年加推認(rèn)籌率卻不足往期零頭。

有項(xiàng)目一期購(gòu)房者對(duì)記者表示，高尚領(lǐng)域一期售賣時(shí)宣傳小區(qū)人車分流，車位比例1：1.2，但實(shí)際交付卻是有一半車位需要分給項(xiàng)目此前的商住業(yè)主使用，實(shí)際使用比例只有1：0.6。面對(duì)這一情況，業(yè)主只得掀起“維權(quán)”大旗，向開(kāi)發(fā)商討要車位。

車位維權(quán)事件加上二期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)宣傳力度變小，高尚領(lǐng)域的此次認(rèn)籌結(jié)果大不如前。

作為銷售產(chǎn)品，前期宣傳推廣必不可少，但再精美的“包裝”也要經(jīng)過(guò)購(gòu)房者對(duì)于實(shí)物的驗(yàn)證。

5月，“地王”項(xiàng)目中興路一號(hào)入市，這個(gè)項(xiàng)目被貼上“打造國(guó)家地標(biāo)的大師羅杰斯設(shè)計(jì)”、“藝術(shù)美學(xué)”、“稀缺供應(yīng)”、“絕佳地段”等標(biāo)簽，一張張精美的項(xiàng)目圖向購(gòu)房者訴諸著它的設(shè)計(jì)與藝術(shù)美學(xué)。

但實(shí)際位于老閘北區(qū)的中興路一號(hào)被設(shè)計(jì)為高密度的塔樓結(jié)構(gòu)，全開(kāi)放的落地窗成為了周邊樓棟觀摩房間的最佳位置;此外，項(xiàng)目取證均價(jià)高達(dá)12.98萬(wàn)元/平方米，超過(guò)九龍倉(cāng)靜安一號(hào)成為靜安區(qū)有史以來(lái)預(yù)售證均價(jià)最高的樓盤(pán)，最終推出的229套房源僅有69組客戶出資認(rèn)籌，認(rèn)籌率剛達(dá)三成。即便是低至三成的認(rèn)籌率也未能實(shí)現(xiàn)有效去化?！秶?guó)際金融報(bào)》記者查詢發(fā)現(xiàn)，截至7月中旬，中興路一號(hào)網(wǎng)簽套數(shù)僅為29套，這也意味著項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2個(gè)月以來(lái)去化率剛過(guò)一成。

照此速度，項(xiàng)目后期去化并不樂(lè)觀。

上半年，萬(wàn)科地產(chǎn)在上海相繼推出了中興路一號(hào)、萬(wàn)科天空之城、萬(wàn)科青藤公園、萬(wàn)科西郊都會(huì)等新盤(pán)，但僅有萬(wàn)科天空之城一個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超過(guò)100%。多盤(pán)齊開(kāi)的萬(wàn)科最終實(shí)現(xiàn)73.93億元權(quán)益銷售金額，蟬聯(lián)榜單第二名。

認(rèn)籌率是項(xiàng)目熱度的一個(gè)體現(xiàn)，但去化才是其終極的追求與考量。

6月入市的世茂云圖項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出了348套房源，最終認(rèn)籌率僅15.23%，為當(dāng)月最低，但實(shí)際去化卻呈相反態(tài)勢(shì)。截至7月中旬，世茂云圖二期項(xiàng)目累計(jì)簽約223套。

這樣的“反差感”在市場(chǎng)上并不多見(jiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，世茂云圖是現(xiàn)房入市，資金沉沒(méi)成本低且品質(zhì)可觀，在期房市場(chǎng)維權(quán)頻現(xiàn)的當(dāng)下自然會(huì)有購(gòu)房者選擇。

熱鬧的申城樓市拉下了半年帷幕，未做停留，下半年的序曲已然吹響。

又一批項(xiàng)目集結(jié)在路上，等待著入場(chǎng)券……

關(guān)鍵詞： 滬上新盤(pán)激戰(zhàn)