24.3億元！泰禾引戰(zhàn)萬(wàn)科 黃其森博弈“囚徒困境”

事實(shí)上，就協(xié)議而言，萬(wàn)科24.3億元的戰(zhàn)投資金，跟泰禾龐大的債務(wù)量相比，杯水車薪。但在這個(gè)時(shí)間進(jìn)入，具有對(duì)泰禾債務(wù)重組的信心提振以及信用背書的重大作用。

萬(wàn)科(000002.SZ)只想“安靜”地當(dāng)個(gè)戰(zhàn)投。

再一次，黃其森及泰禾集團(tuán)(000732.SZ，簡(jiǎn)稱“泰禾”)的眾多人員需要坐在債權(quán)人面前，去推進(jìn)泰禾的債務(wù)重組方案。

債務(wù)重組方案，事關(guān)泰禾引戰(zhàn)的推進(jìn)，更事關(guān)泰禾的未來(lái)。

根據(jù)萬(wàn)科與泰禾在7月30日簽訂的框架協(xié)議顯示，萬(wàn)科目前不會(huì)兜底泰禾的債務(wù)，不會(huì)對(duì)泰禾經(jīng)營(yíng)承擔(dān)責(zé)任，更無(wú)責(zé)任為泰禾提供增信或財(cái)務(wù)資助。

7月31日，萬(wàn)科相關(guān)人士回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者，此舉是向行業(yè)伙伴伸出積極援手的投資行為，至于當(dāng)戰(zhàn)投能否成功，“仍然存在不確定性”。

事實(shí)上，就協(xié)議而言，萬(wàn)科24.3億元的戰(zhàn)投資金，跟泰禾龐大的債務(wù)量相比，杯水車薪。但在這個(gè)時(shí)間進(jìn)入，具有對(duì)泰禾債務(wù)重組的信心提振以及信用背書的重大作用。

近日，多位接近此次交易的人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，在入局泰禾的背后，萬(wàn)科正在協(xié)助泰禾斡旋推進(jìn)債務(wù)重組事宜。

“盡管引戰(zhàn)的條件苛刻，但泰禾認(rèn)為債務(wù)重組會(huì)比較順利。”該人士透露。

另?yè)?jù)消息人士透露，目前泰禾的債務(wù)重組已有金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，不排除會(huì)成為潛在戰(zhàn)投方的可能。

黃其森的下一步

與泰禾龐大債務(wù)相對(duì)應(yīng)的，是這家公司可供變現(xiàn)滾動(dòng)現(xiàn)金流的存量土地。

據(jù)今年一季度報(bào)告，泰禾存貨有1500億元左右，實(shí)際供貨約2100億元。

“泰禾目前也急迫需要現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，啟動(dòng)建設(shè)和銷售，緩解現(xiàn)狀。”上述萬(wàn)科人士認(rèn)為，如果能夠順利復(fù)產(chǎn)，憑借現(xiàn)有資產(chǎn)，泰禾可以翻身。

而時(shí)代周報(bào)記者了解到，此前泰禾不少已經(jīng)停工的項(xiàng)目工地，由于得到了金融機(jī)構(gòu)的輸血以及承包方的支持，一些項(xiàng)目已經(jīng)恢復(fù)動(dòng)工。

例如，位于上海崇明區(qū)的泰禾大城小院項(xiàng)目，經(jīng)崇明區(qū)房管局的對(duì)外證實(shí)，目前已經(jīng)注入資金3000萬(wàn)元，后續(xù)還將有約8000萬(wàn)元企業(yè)退稅資金用于項(xiàng)目復(fù)工，在項(xiàng)目拿到新的預(yù)售證后，新的購(gòu)房資金有望推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。

與此同時(shí)，泰禾也在積極銷售加速推貨。

按照一份公開(kāi)的資料顯示，黃其森在7月下旬曾主持一場(chǎng)北京泰禾的營(yíng)銷工作匯報(bào)。預(yù)計(jì)8月初開(kāi)始，泰禾北京將集中發(fā)力推盤銷售總貨值在百億元左右。

按照協(xié)議，在將股權(quán)出讓給萬(wàn)科之后，黃其森及其一致行動(dòng)人的持股比例將從62.54%降至42.64%，仍然為第一大股東。萬(wàn)科以19.9%比例暫列第二大股東。

事實(shí)上，被一系列的利空打擊，泰禾內(nèi)部團(tuán)隊(duì)士氣受到了不小影響，黃其森目前需要穩(wěn)定軍心。

接近泰禾的人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，對(duì)于萬(wàn)科而言，不成為第一大股東背后的深意是，保留黃其森的實(shí)控人地位來(lái)讓泰禾平穩(wěn)度過(guò)危機(jī)，從而降低投資泰禾的風(fēng)險(xiǎn)。

多方博弈與各家利益權(quán)衡，萬(wàn)科與泰禾的引戰(zhàn)談判，雙方達(dá)成了一致共識(shí)。

但并不意味著，未來(lái)萬(wàn)科不會(huì)繼續(xù)追加股權(quán)投資，或者泰禾引入新戰(zhàn)投，一切都是暫時(shí)的平衡。

7月29日，一位接近交易的人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前雙方正在嘗試引入金融機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)投，采用雙向選擇的方式，當(dāng)前仍在推進(jìn)過(guò)程中，看起來(lái)情況良好，而且萬(wàn)科能夠在泰禾融資上有所幫助，降低其融資成本。

“最終如何尚未有定論，以公告為準(zhǔn)。”該人士表示。

債務(wù)重組

留給泰禾進(jìn)行債務(wù)重組的時(shí)間已經(jīng)不多。

按照雙方簽訂的協(xié)議，在9月30日前，債務(wù)重組方案未能成功，萬(wàn)科將會(huì)退出當(dāng)戰(zhàn)投行列。

泰禾債務(wù)償還并不輕松。

截至今年7月7日，泰禾已到期未付的債務(wù)270.65億元，2020年內(nèi)到期債務(wù)總規(guī)模為555.11億元。而泰禾對(duì)于上半年到期的債務(wù)還款為48.10億元，貸款置換和展期續(xù)貸為 61.80 億元。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，泰禾龐大的債務(wù)規(guī)模，是萬(wàn)科設(shè)置苛刻戰(zhàn)投前置條件的主要原因。

7月31日，據(jù)一位接近交易的人士透露，目前，債券兌付依舊還是泰禾債務(wù)重組過(guò)程中比較棘手的事宜。

7月7日，泰禾就公告過(guò)17泰禾MTN001中期票據(jù)未按期兌付，涉及兌付本息16.125億元。這是泰禾首只不能按期兌付的債券。

7月31日晚間，18泰禾01也被公告將無(wú)法按期兌付本息，涉及金額15.54億元。

除了上述2筆未能按期兌付的債券外，還有2筆在2017年發(fā)行的私募債將分別在今年8月15日和10月10日到期，債券余額分別為8.18億元和15.98億元。

與此同時(shí)，17泰禾MTN002一筆20億元中期票據(jù)于9月8日到期。

對(duì)于這些債券的兌付，泰禾目前能給出的解決辦法是與債券持有人溝通，協(xié)商解決辦法。

7月30日，一位泰禾債權(quán)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在目前的債務(wù)談判中，泰禾提出過(guò)讓債權(quán)方讓渡部分利息，從而實(shí)現(xiàn)本金兌付的提議。

“已經(jīng)有部分債權(quán)人同意接受，我們也希望泰禾債務(wù)重組能成功，不用進(jìn)入破產(chǎn)重整甚至破產(chǎn)清算之路。”該人士稱。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，泰禾的引戰(zhàn)和債務(wù)重組工作同步雙向推進(jìn)。

一位接近泰禾的人士表示，泰禾也期望盡快拿出一份能與債券人達(dá)成一致的方案，但在實(shí)際協(xié)商過(guò)程中，借款機(jī)構(gòu)內(nèi)部審批機(jī)制本身有存在流程較長(zhǎng)的情況，一定程度上拖慢了債務(wù)重組方案的推出。

“萬(wàn)科的出現(xiàn)，有利于增進(jìn)債權(quán)方對(duì)泰禾債務(wù)重組成功的信心。”7月31日，該人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

事實(shí)上，目前萬(wàn)科在泰禾的債務(wù)重組方案中，已有一定決定權(quán)，方案需要得到萬(wàn)科的認(rèn)可，引入新戰(zhàn)投也需要萬(wàn)科的書面同意。

戰(zhàn)投萬(wàn)科

如果泰禾債務(wù)重組順利，萬(wàn)科將以19.9%的持股比例，成為泰禾的第二大股東。

19.9%的股份，總價(jià)24.3億元，作價(jià)僅4.9元/股。“萬(wàn)科撿了個(gè)大便宜，穩(wěn)賺不賠。”在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)萬(wàn)科而言，此交易牽涉的資金并不大，并且進(jìn)退自如。

按照7月31日泰禾5.94元/股的收盤價(jià)來(lái)粗略計(jì)算，萬(wàn)科入股的浮盈就達(dá)17%。而在后期股份過(guò)戶交易前一日，一旦泰禾股票在二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)的90%低于4.9元/股，泰禾還需要降低轉(zhuǎn)讓價(jià)。

按照協(xié)議，即便泰禾無(wú)法在限定時(shí)間內(nèi)給出一致認(rèn)可的債務(wù)重組方案，萬(wàn)科花費(fèi)的只是時(shí)間，不涉及實(shí)際利益的損失。

外界關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)是，萬(wàn)科是如何入局的?

今年5月，萬(wàn)科開(kāi)始與泰禾洽談，此前，萬(wàn)科曾派人員到上海、深圳、北京等地對(duì)泰禾的項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)多輪考察，目前仍在對(duì)泰禾進(jìn)行盡調(diào)。

“泰禾的高端精品戰(zhàn)略和存量土儲(chǔ)，是吸引萬(wàn)科入股的原因之一。”

7月31日，一位萬(wàn)科集團(tuán)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，泰禾的院子系列是精雕細(xì)琢的高端產(chǎn)品，有助于萬(wàn)科重塑產(chǎn)品口碑，同時(shí)泰禾還有足夠豐富的土地儲(chǔ)備和可售貨值。

截至2019年底，泰禾的土儲(chǔ)達(dá)到3270.14萬(wàn)平方米，可售貨值約4000億元?？墒畚词劢ㄖ娣e占比分布上，漳州、南昌、福州、廣州、北京、上海、深圳和杭州居前。這是對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品的補(bǔ)充。

當(dāng)前的萬(wàn)科需要更多的東西，去面對(duì)接連不斷的后起挑戰(zhàn)者，提升在行業(yè)內(nèi)的影響力。

“萬(wàn)科想打更多的牌。”萬(wàn)科內(nèi)部人士認(rèn)為，深層次原因，目前萬(wàn)科的管理層需要通過(guò)像入股泰禾這樣的資本運(yùn)作，來(lái)提振股東層的信心。

“24億元，連買一塊地的錢都不夠，通過(guò)這次交易萬(wàn)科已經(jīng)賺取了大量的流量。”該人士稱。(時(shí)代周報(bào)記者 楊靜 蔡穎 發(fā)自杭州 廣州)

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