家族控股企業(yè)上市 金輝控股(09993.HK)香港交易所掛牌上市

多次折戟IPO后，這家“千億”規(guī)模的閩系房企終于贏得港股上市入場券。對于一向以“穩(wěn)健”自居的金輝控股而言，上市后，解決公眾公司治理與家族傳承難題的動作才剛剛開始。

深秋，北京，濃重的銅鑼聲在諾金酒店敲響。

這里距離金輝控股(集團(tuán))有限公司(以下簡稱：金輝控股)的總部駐地不過三四公里。10月29日上午9點(diǎn)30分，金輝控股(股票代碼：09993.HK)正式在香港交易所掛牌上市。截至當(dāng)日收盤，金輝控股市值約174.4億港元。

多次折戟IPO后，這家“準(zhǔn)千億”規(guī)模房企終于贏得港股上市入場券。自此，金輝控股成為今年繼匯景控股、港龍中國后，第3家成功在港上市的內(nèi)地房企。金輝方面稱，此次IPO募資總額為25.8億港元，金輝將成為今年前10月新上市房企中，融資規(guī)模最大的一家。

“金輝經(jīng)歷過三次交表，我們一直非常堅定地希望走資本市場道路。”上市當(dāng)天下午，金輝控股執(zhí)行總裁陳朝榮感慨稱。他告訴《中國企業(yè)家》，這一路走來，雖有焦慮但并不著急。“我們希望準(zhǔn)備充分后，有質(zhì)量地上市。得到超滿額認(rèn)購，也代表了各界對金輝的認(rèn)可。”

自2013年起，金輝控股在港股及A股市場多次遞交上市申請，均無疾而終。這段時期，正值國內(nèi)房企規(guī)模發(fā)展翻天覆地、大起大落之時。與金輝同為閩系背景的世茂、陽光城、旭輝、正榮、融信、寶龍等房企，均已在行業(yè)規(guī)模、銷售業(yè)績及知名度等方面實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

相對于泰禾、福晟等風(fēng)格“激進(jìn)”又受高負(fù)債困擾的房企，金輝控股算是穩(wěn)健型房企。直到最近兩三年，金輝才開始展現(xiàn)出對規(guī)模的渴望，甚至拿過“地王”。不過，“副作用”也早已顯現(xiàn)。今年下半年公布的房企融資規(guī)模監(jiān)管新規(guī)即“三道紅線”中，金輝控股“不幸”踩中了兩道。

潛行七年，一朝上市。過于謹(jǐn)慎的行事風(fēng)格是否導(dǎo)致金輝錯失了一些發(fā)展機(jī)會?曾與市場大勢多次擦肩、而今身處“三道紅線”影響范圍內(nèi)的金輝控股，會如何抵抗生存焦慮?家族企業(yè)上市后，管理趨于透明化，公司又會如何重新審視自身的生存節(jié)奏和規(guī)模訴求?

“不管你走不走，市場總會把你逼到一個份兒上。”陳朝榮說，“我們是最早走出來的閩系房企，十年前就完成了現(xiàn)有的業(yè)務(wù)布局。但現(xiàn)在競爭更激烈，上市后我們會更加明確自己的年度目標(biāo)。”

眼下，24歲的金輝控股距離千億規(guī)模僅一步之遙，一個較為直接的目標(biāo)是，“千億”房企何時達(dá)成?這個問題，陳朝榮沒有給出具體答案。他說：“未來會保持定量增長，比例可能是15%~30%之間。”

至于踩中了“三道紅線”，陳朝榮稱，金輝一直在按該政策的要求改進(jìn)。“雖然目前從報表來看是踩了紅線，但我們正在用紅線倒推，加大回款力度，預(yù)計今年底完全符合政策要求。”

上市之路“一波三折”

金輝控股是金輝集團(tuán)上市的資本平臺。

公開資料顯示，金輝控股此次IPO全球基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為6億股，發(fā)售結(jié)構(gòu)為90%國際發(fā)售，10%香港公開發(fā)售，發(fā)行最終定價為4.3港元/股，接近最高定價4.5港元/股，募資25.8億港元。農(nóng)銀國際、中信證券、海通國際擔(dān)任保薦人。

值得注意的是，金輝控股公開發(fā)售中，香港公開發(fā)售認(rèn)購資金達(dá)4.68億港元，相對于公開發(fā)售部分(總募資的10%)2.58億港元，獲得1.72倍超額認(rèn)購。此次，金輝控股IPO還有9000萬股超額配售權(quán)，如果行使超額配售權(quán)，金輝控股此次融資規(guī)模將達(dá)到29.67億港元。

此前，金輝是中國銷售額TOP40房企中少有的還未登陸資本市場的房企，其上市訴求最早可追溯至2005年。彼時，金輝選擇與融僑以股權(quán)置換方式合作，有知情人稱，此舉劍指“上市”。但后來又有傳言稱，兩家公司因理念不同而分道揚(yáng)鑣，上市計劃因此流產(chǎn)。

2013年9月17日，金輝首次向港交所遞交上市申請書，不過在遞表6個月后，申請書正式失效。沖擊港股不成，金輝開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股。2016年1月26日，金輝向上交所遞交上市申請。2017年初，金輝A股上市計劃獲得首發(fā)反饋。

不料，突如其來的房地產(chǎn)調(diào)控，使得金輝的A股IPO計劃再度擱置。過去幾年，A股相關(guān)政策調(diào)整的背景下，IPO市場已多年未見房地產(chǎn)公司的身影。2017年到2019年，正榮、美的、新力控股等房企均選擇在港股上市。

當(dāng)郁亮喊出房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”過渡到“白銀時代”，當(dāng)“活下去”成為房企危機(jī)感的代名詞，2016年底至今，隨著“房住不炒”進(jìn)入行業(yè)視線，調(diào)控日漸趨緊，從頭部房企到中小房企，“降杠桿”“降負(fù)債”成為房企行事主策略。

不論是選擇叩響港股或A股的大門，還是選擇謹(jǐn)慎或激進(jìn)的發(fā)展策略，金輝控股多次“踏錯節(jié)拍”。2020年4月，證監(jiān)會相關(guān)信息顯示，金輝控股A股IPO終止審查。同年，金輝控股還分別于3月25日、9月25日向港交所提交IPO申請，均以失敗告終。

2020年9月28日，金輝控股第三次向港交所遞交上市申請，并于10月8日上傳了聆訊后資料集。10月16日，聆訊通過，港交所終于批準(zhǔn)了其上市申請，金輝控股得以成功上市。

隨著A股監(jiān)管政策趨嚴(yán)，謀求港股上市成為內(nèi)地房企的一大趨向。不過，今年拿到港股入場券的內(nèi)地房企數(shù)量明顯低于往年，不少中小房企遞交的招股書，出現(xiàn)“遞交-失效-遞交”循環(huán)的情況。有的甚至在招股書失效后，再無下文。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至10月21日，萬創(chuàng)國際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤控股、中國文旅5家房企的招股書已經(jīng)失效;大唐地產(chǎn)、三巽控股、上坤控股、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)還在港交所排隊等候上市。

金輝控股上市后當(dāng)晚，上坤控股通過了港交所的上市聆訊，而這亦是其二度遞交招股書后的第23天。

家族企業(yè)“市場化”

金輝的家族色彩頗為濃厚。創(chuàng)始人、董事長林定強(qiáng)持有金輝控股64.97%股權(quán)，妻子林鳳英持股35.03%，林定強(qiáng)之子林宇擔(dān)任公司執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁，其他集團(tuán)管理層也多為林定強(qiáng)的親屬或家庭成員。

年輕化是金輝控股的董事會構(gòu)成的另一大特征。公開資料顯示，林定強(qiáng)，現(xiàn)年54歲;林宇，現(xiàn)年29歲。另外，執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁陳朝榮、執(zhí)行董事兼執(zhí)行副總裁黃俊泉分別為46歲、47歲。金輝董事會由四名執(zhí)行董事和三名獨(dú)立非執(zhí)行董事構(gòu)成，年齡最大的是獨(dú)董張華橋，56歲。

林定強(qiáng)，祖籍福建福清。剛發(fā)布的2020年胡潤百富榜上，林定強(qiáng)家族上榜身家為270億元，排名第188位。和林定強(qiáng)家族同在富豪榜上的“福清哥”不少，如現(xiàn)年74歲的福耀玻璃曹德旺，上榜身家為165億元;現(xiàn)年69歲融僑集團(tuán)林宏修，其家族上榜身家為250億元。

同為“福清哥”的產(chǎn)業(yè)，金輝與融僑多有淵源。2005年，林定強(qiáng)出任林文鏡治下的融僑行政總裁，融僑和金輝以股權(quán)置換方式進(jìn)行戰(zhàn)略合作。不過在五年后，高調(diào)的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”變?yōu)榉质郑疠x自此開始低調(diào)成長，獨(dú)自經(jīng)受樓市風(fēng)云的起伏跌宕。

與大多數(shù)閩系房企總部2015年之后遷至上海不同，早在2009年，金輝就將總部搬進(jìn)北京，開啟全國化布局。如招股書所言，金輝上市目的也很明確：擬將所募得的資金主要用于為現(xiàn)有項(xiàng)目撥資、部分償還項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)有信托貸款，以及一般業(yè)務(wù)運(yùn)營及運(yùn)營資金。

交流會現(xiàn)場，金輝控股財務(wù)管理中心總經(jīng)理徐小冬說，穩(wěn)定廣泛的融資渠道是金輝的優(yōu)勢之一。

“截至2020年4月30日，我們獲得的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的授信額度約1094億元，未使用的授信額度為約652.6億元。國內(nèi)四大銀行(工農(nóng)中建)過去的融資結(jié)構(gòu)基本是2:1:1。同時，公司在上市中獲得了超過10倍的認(rèn)購，預(yù)期在未來1~2年，融資利率將會持續(xù)改善。”

金輝控股高級副總裁黃俊泉主要負(fù)責(zé)公司整體運(yùn)營與客戶研究、服務(wù)類工作。據(jù)其介紹，金輝的產(chǎn)品線以剛需和剛改為主，“豪宅相對做得偏少一點(diǎn)，所以周轉(zhuǎn)水平比較好，平均可以做到7.5個月(項(xiàng)目開盤)。”

與此同時，林家“二代”正逐步走到臺前。

作為金輝90后“少東家”，林宇2011年3月正式加入集團(tuán)。2019年10月，林宇獲任集團(tuán)董事，今年3月獲任執(zhí)行董事，同時擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行總裁。

“做房地產(chǎn)也要有賽車這種冒險的精神，你不往前走，就會被別人推著往前走，或者被別人踩在腳下，我覺得再怎么樣也要拼一下，就算你做得不好，拼過了也沒遺憾。”四年前，時任金輝副總裁的林宇曾說過這樣一段話。彼時他將公司的發(fā)展目標(biāo)定為：進(jìn)入行業(yè)30強(qiáng)。

在林宇的計劃中，金輝要“先進(jìn)第二梯隊，第一梯隊還說不上”。在他看來，規(guī)模不同的不同房企各有各的競爭力，“我們到第二梯隊的時候，產(chǎn)品、管理、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略又會改變。”不同于地產(chǎn)老一輩的謹(jǐn)慎，談笑間，“二代”野心畢現(xiàn)。

當(dāng)然，這里也有個很好的例證。比如世茂的許榮茂家族，經(jīng)過三四年的戰(zhàn)略調(diào)整，“少帥”許世壇早已獨(dú)擋一面，將世茂帶回第一梯隊，并成為收并購市場上的弄潮兒。許世壇的姐姐許薇薇，也在世茂商業(yè)板塊尋找到了發(fā)展道路。

金輝控股上市背后，是一個家族企業(yè)的七年“嬗變”。一個更廣泛的背景是，隨著“三道紅線”發(fā)揮效用，房企未來的“找錢”之路將更加艱難。金輝控股能否獲得資本市場的持續(xù)認(rèn)可，還未可知。

低調(diào)背后：重視規(guī)模，有意提速

交流會上，“規(guī)模”這個詞在陳朝榮口中出現(xiàn)多次。他表示，上市之后的金輝將保持適度規(guī)模的增長，“不管是從融資、還是從銷售方面看，適度的規(guī)模還是房企需要的。”此外，徐小冬稱，此次上市主體已經(jīng)將物業(yè)拆分出來，“未來物業(yè)會進(jìn)行進(jìn)一步剝離。”

“我們從不對外宣稱我們定了什么目標(biāo)，但我們今年會做一個小的沖刺。”金輝控股上市溝通會現(xiàn)場，品牌營銷管理中心總經(jīng)理周明明說。據(jù)其透露，由于第三季度金輝拿地力度較大，因此第四季度的沖刺節(jié)奏會“更從容一些”。

謹(jǐn)慎的話風(fēng)已成為金輝的一大特點(diǎn)。事實(shí)上，上市前的金輝甚少發(fā)聲。對外口徑中，管理層對外釋放的信息寥寥無幾。不過，根據(jù)招股書可以發(fā)現(xiàn)，金輝在2017年之后“有意”加速，銷售營收與資產(chǎn)負(fù)債水平均有較快增長。

金輝集團(tuán)成立于1996年，前身為福建金輝房地產(chǎn)有限公司，2009年總部搬遷至北京，確立了全國化戰(zhàn)略布局。公司主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，并配有少量商業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理、租賃，業(yè)務(wù)重點(diǎn)覆蓋長三角、環(huán)渤海、華南、西南和西北區(qū)域等。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2017年~2018年，金輝控股分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額445.1億元、746.8億元;2019年這一數(shù)字為888.6億元，排名全國房企第40位;其中，權(quán)益銷售額661.6億元，排名第37位。在中房協(xié)發(fā)布的2020年中國房企500強(qiáng)中，金輝控股位居第36名。

金輝控股招股書顯示：2017年至2019年，公司營收和利潤持續(xù)增長，分別實(shí)現(xiàn)營收約117.77億元、159.71億元、259.63億元，復(fù)合年增長率達(dá)到48.5%;年內(nèi)利潤分別約為22.21億元、23億元、26.90億元，復(fù)合年增長率為10%。今年上半年，金輝實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入109.72億元。

但其負(fù)債水平仍不容小覷。截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年4月30日，金輝控股的借款總額分別為340億元、431億元、490億元及525億元。截至4月底，金輝凈資產(chǎn)負(fù)債率為180%，較2019年末提升10個百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為0.4。

招股書稱，截至2020年8月31日，金輝控股合約負(fù)債為713.84億元，較2019年底大幅上漲。一年內(nèi)到期的借款總額為181.77億元，同比下降5.5%。當(dāng)期，公司賬面現(xiàn)金及等價物為84億元，加上40億元的受限制資金也不過124億元，不足以覆蓋短債。

為了做大規(guī)模，金輝近幾年攻城掠地，杠桿水平不斷加大。截至2020年7月31日，金輝控股共有160個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其應(yīng)占物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積為2908.18萬平方米，其中93.3%位于二線城市及核心三線城市。

據(jù)易居研究院相關(guān)統(tǒng)計，2020年上半年，金輝拿地數(shù)量近10幅，總金額超58億元，合計建筑面積超80萬平方米，平均溢價率達(dá)43.53%，拿地溢價處于行業(yè)高值。

徐小冬表示，金輝在前幾年，尤其是2017年，確實(shí)存在過高溢價拿地情況，不過在財務(wù)層面已經(jīng)完成結(jié)算撥備。目前金輝在財務(wù)層面已經(jīng)輕裝上陣，而后一到兩年拿的地，不會再利潤過薄的問題，“預(yù)計明年的(期末)結(jié)轉(zhuǎn)收入會有比較大的改善。”(文|《中國企業(yè)家》記者 李艷艷)

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