物業(yè)“上市潮”，新希望服務(wù)上市前景不明朗

進入2021年，物業(yè)“上市潮”仍在持續(xù)中，新希望服務(wù)打了頭陣。

1月13日晚，港交所披露了新希望服務(wù)的招股說明書。截至2020年9月末，新希望服務(wù)實現(xiàn)收入3.68億元，同比增長31.3%;凈利潤7940萬元，同比增長33.2%。

業(yè)績的上漲得益于在管規(guī)模的擴大。截至2020年12月31日，新希望服務(wù)在管樓面面積增加至約1020萬平方米。截至最后實際可行日期，該指標(biāo)增長至1030萬平方米。

盡管不斷擴展，新希望服務(wù)的規(guī)模仍屬“迷你”?？硕鸢l(fā)布的報告顯示，截至2020年12月底，物管企業(yè)TOP 100在管面積的門檻值為1386萬平方米。以此計，新希望服務(wù)規(guī)模尚無法進入百強。

回顧近來物業(yè)股在資本市場的表現(xiàn)，破發(fā)、回調(diào)成為普遍現(xiàn)象。以1月14日收盤價計，除了建發(fā)物業(yè)外，2020年上市的17只物業(yè)股中，有11只股價累計下跌，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、第一服務(wù)等累計跌幅在40%左右。

在當(dāng)前資本市場對物管股的青睞程度明顯下降背景下，新希望服務(wù)的上市前景并不明朗。

第三方項目僅2個

成立于2010年的四川鼎晟物業(yè)服務(wù)集團有限公司是新希望服務(wù)的前身，彼時在成都為新希望房地產(chǎn)集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。新希望集團董事長劉永好及其女兒劉暢為新希望服務(wù)實控人。

2014年，新希望服務(wù)將版圖拓展到浙江溫州;兩年后，其業(yè)務(wù)向上海等一線城市擴張。截至2020年9月底，其物業(yè)項目覆蓋中國六個省的14個城市、1個自治區(qū)和2個直轄市。

新希望服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍主要為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)、生活服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)為貢獻收入的主力板塊。招股書顯示，2018年-2020年9月，該業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)收入1.16億元、1.41億元、1.29億元，在總營收中占比45.1%、37%、35.2%。

背靠地產(chǎn)公司，新希望服務(wù)的在管面積主要來自新希望地產(chǎn)輸入。

招股書顯示，截至2020年9月30日，新希望服務(wù)管理55個項目，在管總樓面面積約為780萬平方米。這其中，來自新希望地產(chǎn)方面的項目數(shù)量合計48個，在管樓面面積達727萬平方米;另有來自新希望服務(wù)的最終控股股東的聯(lián)系人的項目數(shù)量5個，在管樓面面積為17.7萬平方米。

與之相應(yīng)，在新希望服務(wù)同期約1.3億元的物業(yè)管理服務(wù)收入中，由新希望地產(chǎn)方面產(chǎn)生的收入約為1.17億元，占比為90%。2018年、2019年，這一收入占比則分別高達95.1%、95%。

值得一提的是，2019年以前，新希望服務(wù)來自獨立第三方的在管項目為0個。截至2020年前三季度，新希望服務(wù)才向外開拓出2個第三方的項目。

據(jù)招股書，這2個第三方項目合計在管樓面面積為36萬平方米，收入39.6萬元，在物業(yè)管理服務(wù)收入中占比僅為0.3%。

除了物業(yè)管理服務(wù)外，新希望服務(wù)的商業(yè)運營服務(wù)收入也主要依賴新希望地產(chǎn)。據(jù)披露，2018年-2020年9月，來自新希望地產(chǎn)方面的商業(yè)運營服務(wù)收入分別為6237萬元、7257萬元、7701萬元，分別占同期總收入約24.2%、19.1%、20.9%。

在給新希望服務(wù)貢獻收入的同時，商業(yè)運營服務(wù)還大幅拉升了整體毛利率水平。2018年-2020年9月份，該業(yè)務(wù)的毛利率水平分別為75.4%、61.4%、75%;同期，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率則僅為25.4%、27.1%、31.9%，低于同期40%以上的整體毛利率水平。

與大多數(shù)物管企業(yè)一樣，外拓項目有限，新希望服務(wù)寄希望于通過收并購達成規(guī)模擴張的目的，其將“戰(zhàn)略收購及投資”列為募集資金的首項用途。

不過，這并不意味著新希望服務(wù)的收并購能如愿。

克而瑞發(fā)布的報告顯示，目前已上市企業(yè)均將IPO募資凈額中的6-8成左右用于戰(zhàn)略擴張。“且不說逐漸高企的并購成本，中小物企是否有機會物色到心儀的標(biāo)的，恐怕都是問題。”克而瑞物管研究員李斌認(rèn)為，“根據(jù)我們在行業(yè)內(nèi)的了解，目前已上市的中小物企已經(jīng)遇到標(biāo)的企業(yè)估值虛高、同一標(biāo)的被十幾家上市‘同行’相中的情況，并購壓力可見一斑。”

上市前景不明朗

業(yè)務(wù)外拓可能受限的同時，新希望服務(wù)還需要面對資本市場的考驗。

事實上，2020年下半年以來，物業(yè)板塊在上市潮的沖擊下已經(jīng)出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向，新股接連破發(fā)、股價連連下跌、估值回調(diào)等情況頻現(xiàn)。

東財Choice數(shù)據(jù)顯示，目前在港股市場上的37家內(nèi)地物業(yè)管理上市公司中，2020年第四季度，有26只物業(yè)股累計下跌。除介紹上市的建發(fā)物業(yè)外，第四季度上市的10只股票中，有4只上市首日破發(fā)，而佳源服務(wù)、世茂服務(wù)盡管在上市當(dāng)日保住了發(fā)行價，但盤中也一度遭遇破發(fā)。

以1月14日收盤價計，除建發(fā)物業(yè)外，2020年上市的17只物業(yè)股中，有10只股價仍累計下跌，第一服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團，跌幅位列前三，分別為54.58%、41.71%、39.74%;而融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、金科服務(wù)則分別獲得了98.28%、91.03%、67.79%的累計漲幅。

同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，從近期上市的幾家物管公司來看，頭部房企旗下的物管公司，上市后表現(xiàn)可圈可點，其中一個因素就是自身規(guī)模較大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上述股價累計大漲的物管股，截至2020年12月31日，其在管面積皆在1億平方米以上;股價累計大跌的3只物管股，第一服務(wù)在管面積最大，約為1735萬平方米，而興業(yè)物聯(lián)、燁星集團則不足千萬平方米。

這一行情走向?qū)π孪Ｍ?wù)來說并不是個好消息。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，新希望服務(wù)的在管面積嚴(yán)重依賴于新希望地產(chǎn);其來自獨立第三方的項目數(shù)量為2個，在管樓面面積、收入貢獻都頗為有限。在自身規(guī)模不大的情況下，疊加整體行情不佳，其上市后有出現(xiàn)破發(fā)的可能性。

另外，值得一提的是，就目前上市物企表現(xiàn)來看，梯隊分化明顯。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)物業(yè)股淪為“僵尸股”，即49%的上市物企日成交額在1000萬元以下。

即便可能不受青睞，新希望服務(wù)仍趕著上市潮遞表。某券商分析師向記者直言，過段時間上市會存在估值還不如當(dāng)前的可能，“當(dāng)前物業(yè)的風(fēng)口有收緊的趨勢，現(xiàn)在上市的殼子比融資更重要”。(記者 鄭娜)

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