一手發(fā)債一手賣樓 融創(chuàng)中國五折“賣資產(chǎn)”融資

一手發(fā)債一手賣樓，融創(chuàng)中國(01918.HK)正在努力平衡其傾斜的杠桿天平。

1月22日早間，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，于1月21日發(fā)行2筆美元債，合計(jì)規(guī)模達(dá)11億美元，創(chuàng)下其歷史美元債最大的單次發(fā)行規(guī)模。其中，3.25年期規(guī)模為6億美元，利率5.95%;5年期規(guī)模為5億美元，利率6.50%。

與融創(chuàng)此前贖回的一筆優(yōu)先票據(jù)相比，這筆美元債利率更低、期限也更長。去年12月9日，融創(chuàng)曾公告稱，完成購買部分未償還的于2021年到期8.375%優(yōu)先票據(jù)，向票據(jù)持有人支付總金額約為3.318億美元。

以長債換短債，融創(chuàng)可緩解即期債務(wù)兌付壓力。同時(shí)，該集團(tuán)還計(jì)劃出售部分商業(yè)物業(yè)，以快速回流現(xiàn)金。

市場消息顯示，融創(chuàng)正在籌劃出售成都環(huán)球中心西區(qū)部分物業(yè)，資產(chǎn)買方關(guān)聯(lián)方為“至信1145號(hào)環(huán)球投資集合資金信托計(jì)劃”。

記者從該信托計(jì)劃的一份說明書中看到，民生信托擬設(shè)立北京響鳴科技有限公司，作為信托構(gòu)架下的特殊目的公司(SPV)，通過四期信托計(jì)劃籌集8.2億元，用以購買環(huán)球融創(chuàng)持有的成都環(huán)球中心7、8、9號(hào)商業(yè)物業(yè)。

上述資產(chǎn)，系融創(chuàng)此前并購得來。2019年11月，融創(chuàng)大手筆并購，以人民幣152.69億元的交易對(duì)價(jià)，收購環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球(目標(biāo)公司)51%股權(quán)，并將目標(biāo)公司更名重組為環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)。

到手僅一年多時(shí)間，融創(chuàng)便選擇通過資本運(yùn)作，折價(jià)出售給信托基金。上述計(jì)劃書顯示，標(biāo)的物業(yè)建面合計(jì)63296.81平方米，商業(yè)部分備案單價(jià)2.5萬/平方米，總價(jià)15.8億元，信托計(jì)劃通過SPV支付的購房價(jià)款僅為備案價(jià)的52%、評(píng)估值的50%。

由信托以低于市場價(jià)接盤資產(chǎn)，實(shí)則是融創(chuàng)一個(gè)融資手段。據(jù)悉，該產(chǎn)品預(yù)期年化收益為，社會(huì)資本認(rèn)購1000萬(含)以上的，12月的年化率為7.6%/年;認(rèn)購300萬(含)至1000萬(不含)，12月的年化率為7.4%/年;認(rèn)購100萬(含)-300萬(不含)，12月的年化率為7.2%/年。

該信托計(jì)劃包含嚴(yán)格的對(duì)賭條款，對(duì)標(biāo)的物業(yè)的租金收入、承租對(duì)象、裝修預(yù)算等進(jìn)行嚴(yán)格對(duì)賭。在此之下，設(shè)置三種退出方式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人推薦合適買家銷售退出;期間設(shè)立觸發(fā)條款退出;處置標(biāo)的物業(yè)退出。

具體來說，環(huán)球融創(chuàng)可推薦第三方買家，受托人足額收到已支付的購房款及租金收益后，配合解除銷售合同，轉(zhuǎn)讓價(jià)格與協(xié)議總價(jià)差額的20%作為其浮動(dòng)投資收益。若信托計(jì)劃屆滿12個(gè)月仍有標(biāo)的物業(yè)未處置完畢，受托人有權(quán)直接處置，融創(chuàng)對(duì)其投資本金、基礎(chǔ)投資收益等提供差額補(bǔ)足。

在業(yè)內(nèi)看來，融創(chuàng)此舉可快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目變現(xiàn)和出表，短期內(nèi)優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。2020年8月，住建部、央行和銀保監(jiān)會(huì)約談多家房企，并劃出房企融資“三道紅線”，按2019年末數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國三道紅線全踩。

摩根大通研報(bào)指出，由于市場擔(dān)心“三道紅線”將拖累增長，融創(chuàng)中國去年大幅跑輸大市。在上述背景下，融創(chuàng)加速通過多種方式降杠桿，包括放緩拿地、配股融資、分拆物業(yè)上市、處置非核心資產(chǎn)等。

數(shù)據(jù)顯示，環(huán)球文旅2019年末資產(chǎn)合計(jì)422.99億元，由于經(jīng)營業(yè)務(wù)持續(xù)投入，2017~2019年度的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)，存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有所下滑。售賣部分非核心資產(chǎn)，一定程度上可緩解資金壓力。

放到融創(chuàng)整個(gè)盤子中看，文旅業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入甚微，回款主力仍是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2020年，融創(chuàng)累計(jì)合約銷售額5753億元，同比增加3.4%;銷售面積4102萬平方米，同比增加7.2%;銷售均價(jià)14020元/平，同比下降3.5%。

“上半年由于北方項(xiàng)目比例較高，融創(chuàng)推盤速度受疫情影響較大。”廣發(fā)證券表示。不過，盡管融創(chuàng)未完成6000億銷售目標(biāo)，權(quán)益比下降至67.61%，但基于疊加2019年部分已售未回款金額，以及出讓金科股份等，融創(chuàng)全年銷售回款達(dá)5800億元。

建銀國際認(rèn)為，融創(chuàng)自去年通過減慢土儲(chǔ)增速、減少投資及改善回款等方式來改善杠桿水平，預(yù)期公司2020年財(cái)務(wù)狀況將明顯改善，料其凈負(fù)債率將降至少于100%及現(xiàn)金短債比高于1倍，由紅檔降至黃檔。

摩根大通也稱，出售金科地產(chǎn)持股及分拆融創(chuàng)服務(wù)后，配合2020年土地資本開支有限，融創(chuàng)已有效減低凈債務(wù);另一方面公司在貝殼找房的持股獲重估，相信已解決“三道紅線”內(nèi)其中兩道，移除了重大風(fēng)險(xiǎn)。(孫夢凡)

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