一手發(fā)債一手賣樓,融創(chuàng)中國(01918.HK)正在努力平衡其傾斜的杠桿天平。
1月22日早間,融創(chuàng)發(fā)布公告稱,于1月21日發(fā)行2筆美元債,合計規(guī)模達(dá)11億美元,創(chuàng)下其歷史美元債最大的單次發(fā)行規(guī)模。其中,3.25年期規(guī)模為6億美元,利率5.95%;5年期規(guī)模為5億美元,利率6.50%。
與融創(chuàng)此前贖回的一筆優(yōu)先票據(jù)相比,這筆美元債利率更低、期限也更長。去年12月9日,融創(chuàng)曾公告稱,完成購買部分未償還的于2021年到期8.375%優(yōu)先票據(jù),向票據(jù)持有人支付總金額約為3.318億美元。
以長債換短債,融創(chuàng)可緩解即期債務(wù)兌付壓力。同時,該集團(tuán)還計劃出售部分商業(yè)物業(yè),以快速回流現(xiàn)金。
市場消息顯示,融創(chuàng)正在籌劃出售成都環(huán)球中心西區(qū)部分物業(yè),資產(chǎn)買方關(guān)聯(lián)方為“至信1145號環(huán)球投資集合資金信托計劃”。
記者從該信托計劃的一份說明書中看到,民生信托擬設(shè)立北京響鳴科技有限公司,作為信托構(gòu)架下的特殊目的公司(SPV),通過四期信托計劃籌集8.2億元,用以購買環(huán)球融創(chuàng)持有的成都環(huán)球中心7、8、9號商業(yè)物業(yè)。
上述資產(chǎn),系融創(chuàng)此前并購得來。2019年11月,融創(chuàng)大手筆并購,以人民幣152.69億元的交易對價,收購環(huán)球世紀(jì)及時代環(huán)球(目標(biāo)公司)51%股權(quán),并將目標(biāo)公司更名重組為環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團(tuán)。
到手僅一年多時間,融創(chuàng)便選擇通過資本運作,折價出售給信托基金。上述計劃書顯示,標(biāo)的物業(yè)建面合計63296.81平方米,商業(yè)部分備案單價2.5萬/平方米,總價15.8億元,信托計劃通過SPV支付的購房價款僅為備案價的52%、評估值的50%。
由信托以低于市場價接盤資產(chǎn),實則是融創(chuàng)一個融資手段。據(jù)悉,該產(chǎn)品預(yù)期年化收益為,社會資本認(rèn)購1000萬(含)以上的,12月的年化率為7.6%/年;認(rèn)購300萬(含)至1000萬(不含),12月的年化率為7.4%/年;認(rèn)購100萬(含)-300萬(不含),12月的年化率為7.2%/年。
該信托計劃包含嚴(yán)格的對賭條款,對標(biāo)的物業(yè)的租金收入、承租對象、裝修預(yù)算等進(jìn)行嚴(yán)格對賭。在此之下,設(shè)置三種退出方式:物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人推薦合適買家銷售退出;期間設(shè)立觸發(fā)條款退出;處置標(biāo)的物業(yè)退出。
具體來說,環(huán)球融創(chuàng)可推薦第三方買家,受托人足額收到已支付的購房款及租金收益后,配合解除銷售合同,轉(zhuǎn)讓價格與協(xié)議總價差額的20%作為其浮動投資收益。若信托計劃屆滿12個月仍有標(biāo)的物業(yè)未處置完畢,受托人有權(quán)直接處置,融創(chuàng)對其投資本金、基礎(chǔ)投資收益等提供差額補足。
在業(yè)內(nèi)看來,融創(chuàng)此舉可快速實現(xiàn)項目變現(xiàn)和出表,短期內(nèi)優(yōu)化財務(wù)報表。2020年8月,住建部、央行和銀保監(jiān)會約談多家房企,并劃出房企融資“三道紅線”,按2019年末數(shù)據(jù),融創(chuàng)中國三道紅線全踩。
摩根大通研報指出,由于市場擔(dān)心“三道紅線”將拖累增長,融創(chuàng)中國去年大幅跑輸大市。在上述背景下,融創(chuàng)加速通過多種方式降杠桿,包括放緩拿地、配股融資、分拆物業(yè)上市、處置非核心資產(chǎn)等。
數(shù)據(jù)顯示,環(huán)球文旅2019年末資產(chǎn)合計422.99億元,由于經(jīng)營業(yè)務(wù)持續(xù)投入,2017~2019年度的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為負(fù),存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有所下滑。售賣部分非核心資產(chǎn),一定程度上可緩解資金壓力。
放到融創(chuàng)整個盤子中看,文旅業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入甚微,回款主力仍是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2020年,融創(chuàng)累計合約銷售額5753億元,同比增加3.4%;銷售面積4102萬平方米,同比增加7.2%;銷售均價14020元/平,同比下降3.5%。
“上半年由于北方項目比例較高,融創(chuàng)推盤速度受疫情影響較大。”廣發(fā)證券表示。不過,盡管融創(chuàng)未完成6000億銷售目標(biāo),權(quán)益比下降至67.61%,但基于疊加2019年部分已售未回款金額,以及出讓金科股份等,融創(chuàng)全年銷售回款達(dá)5800億元。
建銀國際認(rèn)為,融創(chuàng)自去年通過減慢土儲增速、減少投資及改善回款等方式來改善杠桿水平,預(yù)期公司2020年財務(wù)狀況將明顯改善,料其凈負(fù)債率將降至少于100%及現(xiàn)金短債比高于1倍,由紅檔降至黃檔。
摩根大通也稱,出售金科地產(chǎn)持股及分拆融創(chuàng)服務(wù)后,配合2020年土地資本開支有限,融創(chuàng)已有效減低凈債務(wù);另一方面公司在貝殼找房的持股獲重估,相信已解決“三道紅線”內(nèi)其中兩道,移除了重大風(fēng)險。(孫夢凡)
關(guān)鍵詞: 融創(chuàng)中國 融資
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