深圳樓市新政波及公寓：價(jià)格小幅調(diào)整 客戶(hù)入手謹(jǐn)慎

在7月31日調(diào)控新政發(fā)布之前，深圳商務(wù)公寓的限購(gòu)政策被普遍認(rèn)為是一線城市中“較為寬松”的，有不少資金投向了這一領(lǐng)域。不出意外，此次新政，商務(wù)公寓被列入了重點(diǎn)調(diào)控范圍。

新政針對(duì)商務(wù)公寓的調(diào)控主要集中于以下幾點(diǎn)：各類(lèi)新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途;企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過(guò)10年;通知發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

市場(chǎng)有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于目前的存量商務(wù)公寓產(chǎn)品，短期是個(gè)利好，“賣(mài)一套少一套，是稀缺產(chǎn)品”。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)走訪多個(gè)商務(wù)公寓樓盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，這類(lèi)產(chǎn)品在新政之后，價(jià)格調(diào)整相比住宅更為明顯。一些潛在購(gòu)房者也認(rèn)為，這類(lèi)產(chǎn)品的后續(xù)交易可能稅費(fèi)較高，“如果有住宅名額，不會(huì)考慮這一類(lèi)產(chǎn)品。”

價(jià)格調(diào)整

新政之后，商務(wù)公寓的價(jià)格變化最為明顯。“這類(lèi)產(chǎn)品在新政前也不好賣(mài)，新政后，價(jià)格立馬就有所回調(diào)。”一名片區(qū)中介經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

最為典型的案例是龍華區(qū)一商辦樓盤(pán)，多名中原、Q房網(wǎng)的中介均在朋友圈大力推薦這個(gè)樓盤(pán)。“目前折扣大約是79折”，具體執(zhí)行方式是，開(kāi)發(fā)商以備案價(jià)85折進(jìn)行銷(xiāo)售，“另外幾個(gè)點(diǎn)的折扣以補(bǔ)貼的方式返還給客戶(hù)，差不多是12萬(wàn)元左右。”

一名樓盤(pán)銷(xiāo)售人員指出，按照現(xiàn)在這種補(bǔ)貼方式，一套房相較于之前能夠省下20萬(wàn)～30萬(wàn)元。例如，3.2米層高的40平方米產(chǎn)品，之前一套170萬(wàn)元左右，現(xiàn)在約150萬(wàn)元;復(fù)式4.5米層高的產(chǎn)品，之前207萬(wàn)元左右，現(xiàn)在大概是179萬(wàn)元。

而實(shí)際上，根據(jù)媒體報(bào)道，這個(gè)樓盤(pán)在2017年底就已經(jīng)在以備案價(jià)的85折進(jìn)行銷(xiāo)售，再進(jìn)行為期一年的補(bǔ)貼。具體方式是，3.2米層高的40平方米產(chǎn)品每月補(bǔ)貼5000元，以此計(jì)算，補(bǔ)貼為6萬(wàn)元，現(xiàn)在的補(bǔ)貼方式是總價(jià)上有6萬(wàn)元左右優(yōu)惠。

此外，部分樓盤(pán)均十分樂(lè)意為客戶(hù)墊資，幅度各不相同。以坂田一商務(wù)公寓樓盤(pán)為例，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目有3種付款方式，每種方式折扣不同，一次性付款享95折優(yōu)惠，按揭付款享98折優(yōu)惠。

至于分期付首付，則依據(jù)戶(hù)型而定。47平方米的小戶(hù)型是2個(gè)月內(nèi)付完五成首付，具體為7天內(nèi)付25%首付，之后53天補(bǔ)足剩余的25%;約90平方米的大戶(hù)型則是7天內(nèi)付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。

其實(shí)，分期首付現(xiàn)象已在多個(gè)類(lèi)住宅項(xiàng)目出現(xiàn)。一名銷(xiāo)售人員介紹，其所在公寓產(chǎn)品實(shí)行的低首付方式是，先付一成首付，剩下四成首付5個(gè)月付清，還有五成是按揭;同時(shí)推出酒店式托管，每月固定返祖1200元，年底還有三七分成，“這樣月供壓力就很小了”。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，出現(xiàn)分期付首付是因?yàn)槿缃裾邏毫Υ?，開(kāi)發(fā)商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優(yōu)惠措施來(lái)吸引更多客戶(hù)購(gòu)房。

市場(chǎng)謹(jǐn)慎

調(diào)控加碼，一些中介人士將商務(wù)公寓看成是“稀缺產(chǎn)品”。中原地產(chǎn)深圳公司董事總經(jīng)理鄭叔倫就指出，商務(wù)公寓未來(lái)零供應(yīng)，可售的賣(mài)一套少一套，而且不限購(gòu)，稀缺性的優(yōu)勢(shì)放大，成交表現(xiàn)也較好。“在嚴(yán)調(diào)控的背景下，商業(yè)投資的資金流入增加，銷(xiāo)售速度也有所提升。”

但無(wú)論是從供給端還是需求端看，商務(wù)公寓這類(lèi)產(chǎn)品各方面的表現(xiàn)都算不上十分理想，“如果那么好賣(mài)，就沒(méi)必要降價(jià)了。現(xiàn)在市面上大多數(shù)公寓，讓利都特別厲害。”一名樓盤(pán)策劃指出。

而市場(chǎng)上普遍也對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品持謹(jǐn)慎態(tài)度。

多名購(gòu)房者在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，這類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)低，又不限購(gòu)，如果有優(yōu)惠，或許可以考慮上車(chē);但同時(shí)也憂(yōu)慮，這類(lèi)產(chǎn)品交易稅費(fèi)也不低，有名額還是買(mǎi)住宅。

如此來(lái)看，公寓市場(chǎng)的確是降溫了。過(guò)去兩年，深圳市場(chǎng)的公寓產(chǎn)品曾有過(guò)多起大宗交易，這一情況也在今年第三季度逐漸回縮。來(lái)自深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，2017年初至今年4月下旬，深圳企業(yè)法人購(gòu)買(mǎi)一手商務(wù)公寓2011套，占總套數(shù)的16.9%，這說(shuō)明企業(yè)整體購(gòu)買(mǎi)商務(wù)公寓案例明顯增加。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，過(guò)去這兩年，大宗交易頻現(xiàn)，是因?yàn)闄C(jī)構(gòu)等投資客囤積貨源來(lái)做投資。在商品住宅相對(duì)短缺的情況下，有不限購(gòu)不限貸的類(lèi)住宅的存在，許多人大批囤貨，以期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲后再拋售以賺取差價(jià)。“現(xiàn)在政策限制后，大宗購(gòu)買(mǎi)就成了比較難做的事情，實(shí)際上也不具備條件，囤貨恐怕也難以應(yīng)對(duì)政策管控，所以市場(chǎng)就回縮了。”

從數(shù)據(jù)分析看，新政之后，公寓產(chǎn)品的交易情況轉(zhuǎn)向也較為明顯。深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，8月，新房市場(chǎng)共成交4840套商品房，公寓占比18%;而年初公寓占比接近五成，上半年公寓供應(yīng)減少，近三個(gè)月公寓占比都在兩成左右;8月，公寓成交960套，環(huán)比下降13.7%，成交面積5.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.70%，成交均價(jià)為53156元/平方米，環(huán)比下降10.77%。

在此市場(chǎng)背景下，一些長(zhǎng)期關(guān)注深圳市場(chǎng)的業(yè)界人士認(rèn)為，公寓產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有什么值得出手的地方了。有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，公寓產(chǎn)品要首付五成，意味著對(duì)剛需而言首付不低且利率略高，更多的是閑錢(qián)投資。“而投資者對(duì)于商業(yè)房高首付和沒(méi)有學(xué)區(qū)等問(wèn)題會(huì)不會(huì)影響日后出手有擔(dān)憂(yōu)。”

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