萬科集團(SZ:000002,下稱萬科)2008年進入西安,2014年取代中海地產(chǎn)成為西安樓市銷冠,此后西安萬科銷售業(yè)績不斷攀升,2015年銷售突破60億元,2016年突破120億元,2017年更是達到近200億元,市場占有率為9.5%。
10年布局28個樓盤,穩(wěn)坐西安樓市頭把交椅達4年之久,西安萬科曾經(jīng)可謂是西安樓市的當紅炸子雞,但如今這種局面正在被打破。
隨著今年以來,西安萬科土儲低于同規(guī)模房企、可售項目減少,有業(yè)內(nèi)人士推測認為,萬科在不斷收縮西安擴張步伐。這番定調(diào)或許為時尚早,不過可以預測的是,對于入陜10年且剛換帥的西安萬科來說,其開工項目及土儲不足,勢必會影響接下來的銷售業(yè)績,要想守住多年的“老大”位置,并不容易。
西安萬科“銷冠”位置恐將失守
9月15日,西安市舉辦了2018年第三批擴大有效投資重大項目集中開工儀式,共計277個項目中,浐灞生態(tài)區(qū)開工項目10個,總投資307.9億元,年計劃投資44.5億元。在浐灞生態(tài)區(qū)的10個項目中,最高投資41億元的萬科翡翠瀾灣成為業(yè)界關注的焦點。
但盡管有這41億元的新投資傍身,西安萬科可售項目減少的窘境,仍讓外界對其步伐放緩產(chǎn)生質(zhì)疑。
近日,西安陽光售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截止到8月31日,西安樓市各房企土儲差距再次拉大,其中前三甲分別被綠地控股(SH:600606)、碧桂園集團(HK:02007)、萬科包攬,三家房企土地儲備分別為361.5萬平米、306.7萬平米、275.5萬平米。值得注意的是,三家房企中,綠地幾乎與萬科同時進入西安,而碧桂園更是在2015年才開始進入西安。也就是說,萬科在西安的土儲增速要低于同規(guī)模房企。
數(shù)據(jù)來源:西安陽光售房網(wǎng)
土儲增速不及同行的另一面是,萬科在西安的可售項目也面臨著不斷減少的處境。就此,藍鯨房產(chǎn)梳理了萬科2018年上半年財報發(fā)現(xiàn):2018年上半年,萬科在西安共有16個在建項目,其中萬科城·潤園、萬科·翡翠天譽、萬科·公園華府、萬科·金域東郡等8個項目的預售比例已經(jīng)超過60%,萬科城市之光南區(qū)的預售比例為56%。除此之外,藍鯨房產(chǎn)還從西安陽光售房網(wǎng)查閱到,萬科金色悅城、萬科大明宮、萬科金域國際等項目存貨也不多,前兩個項目從2012年起就已開始銷售,而金域國際的最早起售時間則在2015年。
“這些項目的銷售大多已經(jīng)過了高峰期,沒有強勁的業(yè)績貢獻動力。”西安當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士對藍鯨房產(chǎn)指出。
于房企而言,土地是最重要的生產(chǎn)資料,它直接決定了房企未來幾年的可開發(fā)體量及業(yè)績,也因而有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此質(zhì)疑,西安萬科的步伐在收緊。對此,藍鯨房產(chǎn)向萬科相關負責人發(fā)去了采訪提綱,但截至發(fā)稿前仍未收到對方回復。
安居客首席分析師張波對藍鯨房產(chǎn)表示:“一般情況下如果房企在某些區(qū)域持續(xù)出現(xiàn)拿地速度減小、拿地金額下降、新開工面積減少、開工進度放緩就可以判斷其采取收縮戰(zhàn)略,但還需要結合企業(yè)整體情況來看,全國拿地金額總額是否有變化,整體的待售面積和開工進度有無調(diào)整等等,才能做判斷。”
根據(jù)萬科半年報顯示,今年上半年,西安萬科新增項目為5個,新增規(guī)劃建筑面積為101.12萬平米,高于2017年同期的3個及62萬平米,同時其在建開發(fā)產(chǎn)品、擬開發(fā)產(chǎn)品分別為16個及9個,也要高于2016年、2017年同期。就該組數(shù)據(jù)來看,萬科是否有收縮西安步伐的計劃,尚需觀察。
不過,在張波看來,隨著開工項目的不斷增多及土儲增速的下滑,萬科恐將失守西安“老大”寶座,這是現(xiàn)階段萬科需要面對的挑戰(zhàn)。
西安萬科出現(xiàn)的這種情況正是現(xiàn)下萬科整體面臨的一個縮影。2018年上半年財報顯示,上半年萬科的業(yè)績雖然在穩(wěn)步提升,但和同行相比凈利潤增速、銷售額增速放緩明顯。
數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年, 萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米,銷售金額3046.6億元,同比增長9.9%,而上半年碧桂園、中國恒大的銷售額同比增長數(shù)據(jù)分別為42.8%、24.6%。同時,上半年萬科實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為91.2億元,同比增長24.9%;同期,碧桂園為130億元,同比增長約80%。
雖然萬科在刻意淡化自己的“房地產(chǎn)”身份,并在半年報業(yè)績會上明確提出降速,但地產(chǎn)業(yè)務降速后的萬科新的增長點在哪?這是對現(xiàn)任管理層的考驗。而能否保住西安市場“老大”的地位,也是對西安萬科新任總經(jīng)理郭繼勛的考驗。
用戶口碑難關如何過?
與集團管理層遇到的考驗不同,郭繼勛還面臨著提升萬科在西安的用戶口碑。
萬科在西安當?shù)乜诒畼O差, 這要從原萬科西安總經(jīng)理錢嘉說起。眾所周知,2014年到2018年,西安萬科總經(jīng)理一直是萬科老臣錢嘉坐鎮(zhèn)。錢嘉就職第一年便率領西安萬科問鼎西安樓市桂冠,之后更是通過大手筆并購、合作開發(fā)、全民賣房等手段延續(xù)西安萬科的輝煌,業(yè)務觸角延伸至商業(yè)、寫字樓、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園、教育、家裝等多個方面。
可以說,錢嘉成就了西安萬科,但快速擴張也為西安萬科埋下了隱患。2017年,西安萬科維權事件全面爆發(fā)。萬科“住這兒”APP上,西安萬科連續(xù)兩年榮升保修數(shù)量第一,而2017年,西安萬科在售12盤更是因違規(guī)銷售,遭遇了西安市政府的停售處罰。也因此,有業(yè)內(nèi)人士透露,錢嘉在萬科內(nèi)部是一個極富爭議性的人物。
2018年年初,錢嘉告別萬科,接任者為新疆萬科總經(jīng)理郭繼勛。面對西安萬科的質(zhì)量與信任危機,剛上任不足一月的郭繼勛便對其展開了大刀闊斧的改革,其中之一便是在保住西安萬科現(xiàn)有市場份額的基礎上,抓緊提升利潤;二是全面提升客戶滿意度,修復改善相關利益方的關系。這是郭繼勛給自己定下的任務。
與錢嘉風格不同,郭繼勛頗為重視維護客戶關系。2003年進入萬科,郭繼勛也是一名老萬科人,2016年5月,新疆萬科成立的第8年,駐扎上海的郭繼勛通過萬科內(nèi)部競聘勝出,執(zhí)掌新疆萬科。
2017年,萬科周刊曾發(fā)表了一篇題為《郭繼勛:在新疆公司當總經(jīng)理是一種什么體驗?|萬科人物志》的文章,文中寫到,郭繼勛執(zhí)掌新疆萬科之后,面臨團隊不穩(wěn)定、土地儲備與在售項目積累比較弱、管理人員經(jīng)驗不足三大問題。當時,郭繼勛對此采取的措施是:見客戶、下工地、踩樓盤。
在這篇文章中,郭繼勛提到,希望2018年新疆萬科成為市場第一,但時間還沒到,他即調(diào)任到西安萬科總經(jīng)理,足見萬科中西部區(qū)域公司對其工作的認可。然而,修復客戶關系并非一朝一夕之事。今年6月份,因樓道及入戶大廳與宣傳嚴重不符等問題,萬科在西安的另一所高端樓盤——萬科·翡翠天譽還遭遇了業(yè)主維權。這一次,郭繼勛采用的方法又是什么?他對西安萬科的期望又是什么?他始終沒有站出來給一個答案。
2018年,是萬科進入西安的第10個年頭。在這個具有紀念意義的時間節(jié)點上,西安萬科選擇了低調(diào)。如何評價萬科10年來在西安的發(fā)展,萬科并沒有給出回復。不過,在如今群雄環(huán)伺、強敵林立的西安市場,萬科的西安“老大”之路將充滿荊棘,如何守住這個戰(zhàn)略要地,萬科中西部區(qū)域需要好好籌謀,而西安市場也在期盼郭繼勛能再造一個新氣象。
凡本網(wǎng)注明“XXX(非中國微山網(wǎng))提供”的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點和其真實性負責。
大眾網(wǎng)·海報新聞記者申家鑫通訊員劉亞楠報道中國民航將自2022年10月30日至2023年3月25日執(zhí)行2022 23年冬春航季航班計劃。新航季,山東省機
2022-10-29 07:49
大眾網(wǎng)·海報新聞記者杜虹曉畢勝濟南報道近日,濟南市市中區(qū)民警在巡邏時發(fā)現(xiàn),轄區(qū)內(nèi)多處隔離護欄陸續(xù)失蹤。據(jù)統(tǒng)計,丟失護欄50余節(jié),共計約1
2022-10-29 07:45
大眾網(wǎng)·海報新聞記者張海振濟南報道10月28日,濟南市歷下區(qū)城管局在東關街道萬科海晏門小區(qū)舉辦“金秋十月迎碩果垃圾分類見行動”——“黨建
2022-10-29 07:31
10月28日,山東省統(tǒng)計局官方網(wǎng)站發(fā)布2022年前三季度全省經(jīng)濟運行情況。前三季度,山東全省經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)中有進、進中提質(zhì)的良好態(tài)勢。(大眾日報
2022-10-29 07:39
2022年10月28日0時至24時,全省報告新增本土確診病例3例,其中青島2例,均系重點人員篩查檢出;濱州1例,系集中隔離點檢出。新增本土無癥狀感
2022-10-29 07:36
門庭若市打一生肖是什么動物?門庭若市的意思是什么?一起來看看吧!從釋義來看形容非常熱鬧,而12生肖中最喜歡熱鬧的生肖是馬,再加上有成語成
2022-10-28 22:49
蝦仁蒸蛋等于砒霜是真的嗎?蝦仁蒸蛋需要把蝦先煮熟嗎?不小心吃了生蝦仁怎么辦?一起來看看吧!網(wǎng)傳蝦皮蒸蛋吃了人會出現(xiàn)上吐下瀉、肌膚瘙癢紅
2022-10-28 22:47
大眾網(wǎng)·海報新聞記者邢晨通訊員呂尚偉煙臺報道養(yǎng)老服務人才匱乏、從業(yè)人員技能水平低,一直是困擾養(yǎng)老服務發(fā)展的難點、重點和堵點問題,為了
2022-10-28 18:36
大眾網(wǎng)·海報新聞記者邢晨通訊員呂尚偉煙臺報道為進一步改善老舊小區(qū)養(yǎng)老服務設施現(xiàn)狀,加快推進養(yǎng)老服務體系建設,煙臺市萊山區(qū)出臺了《萊山
2022-10-28 18:46
大眾網(wǎng)·海報新聞記者秦文濟南報道記者從濟南公交獲悉,為方便蟠龍路、虎山路周邊居民出行,填補蟠龍路、虎山路等部分路段公交空白,自10月29
2022-10-28 18:40