導(dǎo)讀
由于萬科的龍頭效應(yīng),類似廈門萬科的退房方案,會帶來不好的示范效應(yīng),令降價(jià)產(chǎn)生的糾紛更加復(fù)雜。
“活下去”的口號剛喊完,萬科又因降價(jià)后“補(bǔ)償”、“退房”引發(fā)關(guān)注。
10月10日,位于廈門的萬科白鷺郡,在降價(jià)后迅速給出前期業(yè)主兩種解決方案,因取消溫泉入戶,萬科愿補(bǔ)償業(yè)主20萬元或解除合同,也就是退房。
國慶前后,不少大型開發(fā)商在全國范圍內(nèi)展開了降價(jià)促銷,但類似萬科如此干脆利索讓前期業(yè)主退房的很少見,此舉也引發(fā)不少爭議。
2008年以來,每當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下行,便會隨之出現(xiàn)前期買房的業(yè)主“維權(quán)”糾紛,這也成為樓市進(jìn)入下行周期的信號。
面對前期業(yè)主因后期房源降價(jià)“維權(quán)”,房企該何去何從?多名業(yè)內(nèi)人士和律師指出,純因降價(jià)索賠、退房毫無法律根據(jù),這類行為明顯屬于違約;而房企選擇給業(yè)主補(bǔ)償,則是企業(yè)的自主權(quán)利,是企業(yè)維護(hù)品牌形象、客戶關(guān)系的體現(xiàn)。
也有業(yè)內(nèi)人士指出,由于萬科的龍頭效應(yīng),類似廈門萬科的退房方案,會帶來不好的示范效應(yīng),令降價(jià)產(chǎn)生的糾紛更加復(fù)雜。
萬科的選擇
在經(jīng)歷了三年的持續(xù)上漲后,中國各地樓市逐漸開始下行。
“今年樓市持續(xù)調(diào)控重壓,信貸收緊,市場自9月開始觀望。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
剛剛過去的九月、國慶,多個(gè)城市的房價(jià)開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象, “金九銀十”不再。廈門、杭州、深圳這些原本房價(jià)極度堅(jiān)挺的城市,也出現(xiàn)了打折、特價(jià)。
恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)四大巨頭領(lǐng)銜,帶動了各地樓盤的降價(jià)風(fēng)潮。國慶前夕,廈門萬科白鷺郡啟動降價(jià)促銷,推出百余套89-110平方米特價(jià)房,相比之前房源,降價(jià)幅度在25%以上。
這引發(fā)了前期業(yè)主的不滿,網(wǎng)傳萬科補(bǔ)償每位業(yè)主100萬,涉資1億。
10月10日,廈門萬科回應(yīng)稱,因項(xiàng)目購房合同中的溫泉入戶實(shí)際操作難以實(shí)現(xiàn),產(chǎn)品發(fā)生變更。公司愿補(bǔ)償前期業(yè)主20萬元,或可選擇解約。
從此次廈門項(xiàng)目的處理方案來看,與以往單純因?yàn)榻祪r(jià)要求補(bǔ)償、退房不同的是,萬科首先承認(rèn)自己的產(chǎn)品出現(xiàn)了瑕疵,這是可以退房的理由。
萬科的處理方式并不是個(gè)案。泰禾的合肥院子在降價(jià)后,老業(yè)主可以退房來重新購置促銷房源,但需支付全款;杭州新希望未來海岸同意一期業(yè)主退房,不收取任何違約金;長沙湘熙水郡也給出回應(yīng),業(yè)主可自愿退房。
多位開發(fā)商人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,9月份以來市場陷入低迷,各家房企紛紛打折促銷,隨行就市,但讓人頭疼的是一降價(jià)就怕前期業(yè)主來“鬧”。
“降價(jià)就鬧明顯不符合契約精神,在房價(jià)上漲過程中,購房者并未平分利潤給開發(fā)商,房價(jià)降了也不應(yīng)要求開發(fā)商退差價(jià)。”張大偉指出,這波降價(jià)潮以及由此引發(fā)的糾紛不會很快過去,還有可能持續(xù)。
這是因?yàn)?,過去3年,房價(jià)全國上漲,投資投機(jī)需求旺盛,杠桿過高,購房者對于房價(jià)下行更加敏感。
加之,過去2年很多開發(fā)商違規(guī)使用了雙合同,在網(wǎng)簽價(jià)格之外,通過裝修車位等分?jǐn)偭舜罅康姆靠?,?018年四季度是收房高峰期,過去因房價(jià)上漲而掩蓋的各種問題,將在2018年4季度出現(xiàn)井噴。
開發(fā)商如何應(yīng)對?
深圳知名房地產(chǎn)律師張茂榮對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,“降價(jià)本來是一個(gè)市場行為,樓市的好壞、開發(fā)商如何定價(jià),第一期和第二期的合同都是相互獨(dú)立的。但是降價(jià)之后,前期的老業(yè)主覺得自己的房子貶值了,首付款都虧了,然后進(jìn)行所謂的維權(quán),這是沒有法律依據(jù)的。”
他指出,地產(chǎn)商與前期業(yè)主簽訂的合同是合法有效的,開發(fā)商作為賣方,沒有義務(wù)進(jìn)行補(bǔ)償。
但在實(shí)際操作中,開發(fā)商往往會作出妥協(xié)。
對此,張茂榮認(rèn)為,從法律而言,開發(fā)商可以選擇放棄一部分權(quán)利,對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償,這是一個(gè)民事自主行為,不違反法律規(guī)定。
對于萬科等房企當(dāng)前的退房方案,他認(rèn)為,開發(fā)商可能迫于無奈,為了防止引發(fā)糾紛,割舍了自身的利益對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償,這種補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的。
不過,他也指出,萬科作為房企龍頭,選擇降價(jià)有消化庫存、資金回流的考慮,可以理解。但這種行為可能會引發(fā)市場一系列反應(yīng),第一,其他購房者,包括不是在萬科購房的業(yè)主,看到萬科都降價(jià)或者補(bǔ)償了,可能引發(fā)這些購房的業(yè)主進(jìn)行效仿,從而進(jìn)行所謂的“維權(quán)”,導(dǎo)致糾紛數(shù)量進(jìn)一步增加。
第二,這種行為對外釋放了一個(gè)信號:只有在樓市慘淡的情況下,才會進(jìn)行降價(jià),這將進(jìn)一步引發(fā)市場的觀望或者明顯的看跌,進(jìn)一步影響樓市低迷化。
張大偉認(rèn)為, 單純因降價(jià)而來的“維權(quán)”行為,容易受到開發(fā)商和相關(guān)部門的妥協(xié)和放任,助長了購房投機(jī)者的投機(jī)心理。
“龍頭房企選擇降價(jià)就補(bǔ)償,會導(dǎo)致全行業(yè)效仿,對于其他開發(fā)商來說,將面臨更大的壓力,大開發(fā)商還好,中小企業(yè)也許只能封盤。”張大偉說。
另有深圳房地產(chǎn)商指出,萬科廈門可退房應(yīng)為個(gè)案,是萬科基于自己產(chǎn)品變更做出的處理方案。
參考過去的2008年、2011年和2014年,國內(nèi)房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了不同程度的降價(jià),作為龍頭的萬科也是先行者,且對業(yè)主降價(jià)退房要求態(tài)度強(qiáng)硬。
2008年,萬科在全國范圍內(nèi)促銷打折,對于業(yè)主的退房要求,萬科態(tài)度堅(jiān)決稱絕不補(bǔ)償。
2014年,上海萬科悅城價(jià)格跳水,多名前期業(yè)主提出退房,萬科表示,降價(jià)“是作為企業(yè)的自主經(jīng)營行為,并未違反法律法規(guī)和任何合同約定。業(yè)主的集體退房申請?jiān)V求無法讓人信服,故不能接受退房要求。”
張大偉指出,對房地產(chǎn)的買賣雙方而言,購房是一種合約行為,市場機(jī)制需要契約精神來支撐,“房鬧”不應(yīng)該被鼓勵(lì),想要繼續(xù)享受房地產(chǎn)泡沫和暴利的人們,應(yīng)該意識到,那個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。
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