西安律師｜業(yè)主反悔不賣有按揭的房子，法院能否判決繼續(xù)履行合同？

【案情簡(jiǎn)介】

2016年11月9日，雷某(賣方)與陳某(買方)在中介公司的居間下，簽訂了《房屋買賣合同》，約定買方陳某購(gòu)買賣方雷某名下的位于太原市小店區(qū)某小區(qū)203室，買賣雙方同意成交價(jià)為200萬(wàn)元，交易稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)，若買賣任何一方未按合同約定時(shí)間辦理有關(guān)手續(xù)、支付房款或交付房屋的，逾期違約方每日按總房款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向守約方支付違約金，逾期超過(guò)5天仍未履行的，則屬違約，違約方須向守約方支付樓價(jià)10%的違約金;買賣雙方另行在備注欄里約定:買方以一次性付款的方式支付房款，簽訂合同當(dāng)天支付5萬(wàn)元作為定金;簽署本協(xié)議后7日內(nèi)賣方向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，買方于2017年1月31日前支付部分樓款55萬(wàn)元用于代賣方進(jìn)行提前還款;剩余140萬(wàn)元于過(guò)戶遞件當(dāng)天支付。

賣方雷某簽訂合同前以案涉房屋為抵押，在銀行抵押貸款60萬(wàn)元，簽訂合同時(shí)，抵押貸款尚未還清，房屋仍存在抵押登記。簽訂合同當(dāng)天，陳某以現(xiàn)金形式向雷某支付了5萬(wàn)元定金。

2017年1月初，陳某要求雷某提供賬號(hào)，由于此時(shí)太原市城區(qū)房?jī)r(jià)處于快速上漲的形勢(shì)，因此，雷某早就不想繼續(xù)交易了，便以各種理由拒絕提供銀行還款賬號(hào)。雙方經(jīng)過(guò)多次溝通未果，導(dǎo)致陳某未在2017年1月31日前向雷某支付55萬(wàn)元。

2017 年2 月 26 日，雷某竟以雙方簽訂的《房屋買賣合同》未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由主張?jiān)摗斗课葙I賣合同》無(wú)效，即便有效、陳某未按時(shí)付款，構(gòu)成違約，該合同也應(yīng)當(dāng)被解除。因此，雷某向法院起訴要求確認(rèn)《房屋買賣合同》無(wú)效。

接到法院的起訴材料后，陳某亦向法院提起反訴，表示愿意繼續(xù)履行合同代雷某提前償還銀行貸款，在辦理完涂銷抵押手續(xù)后，要求雷某將房屋過(guò)戶至陳某名下，同時(shí)還要求雷某按合同約定支付違約金。

訴訟過(guò)程中，法院將貸款銀行追加為第三人，貸款銀行表示，只要還清銀行貸款，其愿意配合辦理涂銷抵押手續(xù)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1.合同的簽訂未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，是否無(wú)效?

2.案涉房屋仍存在抵押權(quán)的情況下，陳某要求繼續(xù)履行合同是否可以得到支持?

法院觀點(diǎn)

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》是合法有效的，交易房屋存在抵押權(quán)，在抵押權(quán)被涂銷前是無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)的，但買方愿意出資償還銀行貸款并涂銷抵押，消除了過(guò)戶交易的障礙，亦能實(shí)現(xiàn)合同目的，而賣方雷某拒絕提供收款賬戶信息的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，法院最終判決，由買方陳菜出資償還銀行貸款，貸款銀行配合辦理涂銷抵押手續(xù)，在完成涂銷抵押手續(xù)后，賣方雷某配合辦理過(guò)戶交易手續(xù)、賣方雷某需向買方支付違約金。

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關(guān)鍵詞： 房屋買賣合同 銀行貸款 履行合同