未來一個月樓市或?qū)⑾旅退?，西安會如何?/h1>

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國已有近70個城市“松綁”了樓市調(diào)控政策。福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等城市已接連發(fā)布樓市新政。近日，強二線城市的“課代表”蘇州和南京也相繼松綁樓市。

顯然，不少城市，已經(jīng)打開了“救市工具包”，只是救市的力度有大有小。主要包含降低首付比例、調(diào)整限購限售、提高公積金額度、給予購房補貼、放松落戶限制等內(nèi)容。

正如部分業(yè)內(nèi)人士所說的，當下不少城市的樓市形勢已非常嚴峻，迫切需要政策調(diào)控來刺激樓市。

為什么這些城市急了？接下來樓市還會有哪些新動作？西安接下來是否也會有跟進動作？

昨天（4月12日），在2022觀點年度論壇上，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強先生發(fā)表了《明日之后》的演講，我們來聽聽他的觀點。

01

3成多房企正在爆雷

* 據(jù)各類統(tǒng)計，目前行業(yè)正在爆雷接近30家。

也就是說，正在暴雷的房企，接近整個行業(yè)銷售的2成左右。

而且，還有一些房企接近在爆跟不爆之間，如果把這些“邊際性”的算上，事實上真正行業(yè)爆雷的企業(yè)應該有36—37家，應該占到整個行業(yè)的3成多。

3成多房企暴雷，這是什么樣的概念呢？再來看銷售數(shù)據(jù)，國企類的銷售額能夠占到四成左右，民企銷售額占到六成左右。

也就是說，民企正式爆雷已經(jīng)接近一半。

02

大部分城市放開限購限貸政策

可預見的是，在未來一個月左右應該會有除1線、極少數(shù)1.5線城市以外，大部分城市都會放開限購、限貸政策。

現(xiàn)在像福州、哈爾濱、鄭州、蘭州這些都已經(jīng)出了類似的政策，這兩年蘇州跟南京都有局部放開，蘇州跟南京是比較有代表性的，因為這兩個是1.5—2線里面比較重要的城市，所以后續(xù)可以期待2線城市，甚至1.5線城市在限購方面會放開。

政府在土地方面也會有一些更有利的政策，比如說限價，土地垮支付方式。降低降準，在按揭開發(fā)貸發(fā)力補充流動性。

甚至未來一個月，我們覺得預售資金的監(jiān)管應該包括局部性的放開一些，因為這個東西屬于不放開嚴格性很少有地產(chǎn)公司能夠存活下來。

長期來看，像金融穩(wěn)定基金也在進行當中，而且這兩天得到的信息，政府在退稅方面也在加強，最近有不少房企應該都有收到政府的一些退稅。

比如說那個項目之前是虧損了，可是他提前交了很多土征稅或者其他稅收進去，以前是拿不到，現(xiàn)在都有一定程度的返還，所以估計在未來一個月會出現(xiàn)非常猛烈的救市政策。

03

未來國企或成為市場主導

這對于房企來說，尤其是民企是非常困難的一個情況，我們?yōu)槭裁幢容^悲觀的，也就是陸續(xù)會有一些民企爆雷，因為實在是未必能撐到那個時候。

去年下半年跟今年是海嘯式的供給側改革，大量的民企會退出市場或者被淘汰出去，這可能也是政府想去杠桿、去泡沫的手段，這也沒有辦法。

另外國企跟城投會成為整個市場的主導，明年之后大概國企跟城投會成為整個市場銷售的主導力量。

以前民企占2/3，可能以后國企會成為2/3。

最后說一句，民企也沒有必要非常悲觀。

因為房地產(chǎn)本身就是一個周期性行業(yè)，有時候各領風騷三十年，前二十年可能是民企大行其道，這幾年可能是國企或者城投，但是過幾年以后整個行業(yè)找到新的平衡以后，民企生命力又會煥發(fā)出來。

所以我個人覺得沒有那么悲觀，只不過在這一段時間，中短期會有大量的民企被淘汰，而存活在之后事實上又會煥發(fā)出新的生命力。

雖然松綁樓市是今年的大勢所趨，但對于西安而言，卻又不同。

目前，救市的調(diào)控政策基本還是出現(xiàn)在2線和1.5線城市，而像西安樓市其實還沒有到救的地步。

從西安樓市近期來看，今年“金三”的西安樓市成交量相較于2月有所上漲，但不算高，且存量套數(shù)在不斷增加。

而從房價來看，與多個城市對比能看出，作為新一線城市的西安人均工資僅有5826元/月，而目前的房價是13971元/平米，也就是說將近3個月的工資才可以購買一平米；而相對于長沙、佛山等新一線城市來說人均工資基本都在6300元/月左右，房價為1300元/平米左右，幸福指數(shù)遠遠大于西安。

隨著西安第五個都市圈的塵埃落定，以及人口不斷增加，西安作為都市圈的核心城市，經(jīng)濟在不斷發(fā)展增高，能吸引到的人口肯定也會隨著城市發(fā)展不斷增加。城鎮(zhèn)化的驅(qū)動下，西安的住宅需求已經(jīng)逐漸從“有沒有”向“好不好”進行轉(zhuǎn)變，尤其是之前的剛性住房需求、和中等收入階層開始萌生改善需求。外加上西安目前首套房貸利率基本為5.2-5.7%，二套房貸利率為5.5-6.0%。以及放款條件有所放寬的情況下，或許將會催生房地產(chǎn)行業(yè)的下一個黃金風口期。

然而，即便有新的調(diào)控政策，松綁力度也不會很大。

但是對于購房者而言，整個市場的買房環(huán)境會更好，比如利率降低、放貸時間加快等都會讓購房者享受到利好。

關鍵詞： 整個市場 也就是說 調(diào)控政策