環(huán)球觀焦點(diǎn)：西安房?jī)r(jià)罕見(jiàn)三連降，這是咋咧？

11月70城房?jī)r(jià)今早正式出爐。

(相關(guān)資料圖)

在政策利好密集釋放兩個(gè)月的西安，房?jī)r(jià)卻依然保持三連降！

要注意，這可是官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的--連續(xù)三個(gè)月的--實(shí)打?qū)嵉?/strong>下降！

難道樓市真的涼了？

別慌！這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，更需要認(rèn)清市場(chǎng)趨勢(shì)！

低密持續(xù)

市場(chǎng)出現(xiàn)新變化

先來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)持續(xù)下降，市場(chǎng)表現(xiàn)也因?yàn)閼T性趨勢(shì)保持持續(xù)下降，并沒(méi)有因政策利好釋放而出現(xiàn)迅速轉(zhuǎn)變。

?1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

?1—11月份，商品房銷售面積121250萬(wàn)㎡，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。

?1—11月份，商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

?11月末，商品房待售面積55203萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)10.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.0%。

?11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.42。

這是一個(gè)正?，F(xiàn)象，需要理性看待。

從整體數(shù)據(jù)報(bào)告來(lái)看，樓市下行趨勢(shì)保持持續(xù)。市場(chǎng)情緒以及購(gòu)房情緒并沒(méi)有因?yàn)榻鹁陪y十以及各地方政策放松、政策利好釋放引導(dǎo)下回暖。

原因主要依然保持在：

國(guó)內(nèi)口罩因素持續(xù)，短期影響市場(chǎng)情緒和購(gòu)房者置業(yè)需求和計(jì)劃。再加上經(jīng)濟(jì)壓力下滑保持，購(gòu)房者對(duì)于收入還供風(fēng)險(xiǎn)以及置業(yè)交付風(fēng)險(xiǎn)保持抗性，入市需求低。

此外，多輪利好釋放并沒(méi)有非常有效的針對(duì)購(gòu)房者做到有效優(yōu)惠，甚至不少房企也在近期優(yōu)惠力度上并沒(méi)有太多增加釋放，也一定程度上打消了不少購(gòu)房者的購(gòu)房念頭。

同時(shí)，從意向登記來(lái)看，除少部分剛需盤(pán)上線登記外，近期改善盤(pán)密集上線，也同樣削減了很大一部分剛需購(gòu)房者的置業(yè)需求。

特別是近期，我們也關(guān)注到一個(gè)變化：即使是剛需盤(pán)，戶型和樓位不好的，也不再像以往一樣同樣開(kāi)盤(pán)秒罄。這對(duì)于購(gòu)房者是一個(gè)提醒，新市場(chǎng)行情下，自住購(gòu)房者更要從產(chǎn)品和需求點(diǎn)出發(fā)，多考慮，不盲從，挑選好房子才是核心！

西安三連降，別緊張

今年重點(diǎn)并非樓市回暖

再來(lái)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)表現(xiàn)。

從全國(guó)城市來(lái)看，新房市場(chǎng)表現(xiàn)出現(xiàn)小幅回暖，但下跌城市依然保持高位。

?70城新房房?jī)r(jià)漲跌環(huán)比變化

需要注意的是，11月，西安新房房?jī)r(jià)再次下跌，截至目前已呈現(xiàn)三連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比下跌0.3%，同比持續(xù)保持回縮，上漲僅1.4%。

?11月70城新房銷售價(jià)格指數(shù)

就面積段價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，11月西安市新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)均有所下行，90㎡以下住宅房源銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，90-140㎡住宅房源銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，144㎡以上住宅房源銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%。

?西安新房房?jī)r(jià)漲跌環(huán)比變化

出現(xiàn)這樣的變化，核心原因有兩點(diǎn)：

①.住宅供應(yīng)量恢復(fù)，去化主要集中在剛需、剛改房源中，部分房源還有價(jià)格優(yōu)惠，也同樣進(jìn)一步讓市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降；

②.臨近年末，價(jià)格審批依然保持嚴(yán)格，進(jìn)一步穩(wěn)定西安房?jī)r(jià)走勢(shì)。

丨新房房?jī)r(jià)三連降？樓市真要涼？還敢買(mǎi)嗎？

從今年第三季度來(lái)看，密集利好政策集中釋放，可以看到除了少量購(gòu)房者端利好政策釋放外，三季度核心政策主要還是集中在金融市場(chǎng)端釋放利好，緩解房企壓力方面，無(wú)論是“第二支箭”的快、“16條”的全、“保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”的準(zhǔn)，都是在積極解決目前樓市中購(gòu)房者對(duì)于房企的風(fēng)險(xiǎn)抗性問(wèn)題，從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的全流程進(jìn)行金融措施支撐，幫助其形成外部供血。

但在此前，我們也同樣提醒過(guò)，近期利好只是短期緩解市場(chǎng)下行壓力，并不能真正完全恢復(fù)市場(chǎng)原本的供需關(guān)系，僅靠政策輸血，房地產(chǎn)市場(chǎng)離真正回暖還很遠(yuǎn)。很大概率上，后續(xù)市場(chǎng)還將會(huì)釋放部分利好，著力恢復(fù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、穩(wěn)就業(yè)、促消費(fèi)，穩(wěn)定老百姓收入和預(yù)期，恢復(fù)市場(chǎng)信心。

但這也需要一定的時(shí)間。而樓市現(xiàn)在就在這個(gè)復(fù)蘇的初期，需要一個(gè)拿時(shí)間換空間的過(guò)程，并不會(huì)一蹴而就。

而是先著力恢復(fù)和穩(wěn)定房企，保證房地產(chǎn)企業(yè)上下游鏈條穩(wěn)定，保證就業(yè)、交付、投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等一系列方面穩(wěn)定到恢復(fù)。再通過(guò)各類利好、政策，促進(jìn)就業(yè)、穩(wěn)定收入，恢復(fù)市場(chǎng)信心。而這個(gè)過(guò)程，很有可能會(huì)持續(xù)到明年3月。

回到問(wèn)題，在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我們的建議是：

這樣一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)機(jī)，自住置業(yè)是一個(gè)非常不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，畢竟真金白銀的優(yōu)惠+相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境+難得的政策利好，這樣的機(jī)會(huì)要牢牢把握。但在選擇上，還是要保證寧缺毋濫，不著急，慢慢挑。也盡可能不要高杠桿負(fù)債，避免給后續(xù)生活造成太大壓力。

丨再來(lái)看二手房市場(chǎng)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月西安二手房環(huán)比保持持續(xù)下跌，下跌達(dá)0.7%，幅度有所增加，環(huán)比降幅為近3年之最。

?11月70城二手房銷售價(jià)格指數(shù)

從面積段來(lái)看，90㎡以下二手房房源銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.9%，90-144㎡二手房房源銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，144㎡以上二手房房源銷售價(jià)格環(huán)比下跌1.2%。

可以明顯發(fā)現(xiàn)，環(huán)比下跌出現(xiàn)較大跌幅的主要在90㎡以下以及144㎡以上。原因可能是一方面二手房交易市場(chǎng)利好以及政策變化下，房源掛牌集中，出現(xiàn)價(jià)格內(nèi)卷和被殺價(jià)情況。另一方面，部分二手房東置換或脫手，也會(huì)主動(dòng)尋求掛低價(jià)以求快速完成交易。

?70城二手房房?jī)r(jià)漲跌環(huán)比變化

結(jié)合月初，西安市住建局公示的2022年11月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)情況來(lái)看，11月二手房網(wǎng)簽備案面積出現(xiàn)明顯回暖。住宅網(wǎng)簽備案面積46.93萬(wàn)㎡（4758套），環(huán)比增長(zhǎng)11.02%，同比增長(zhǎng)15.73%。

?西安二手房房?jī)r(jià)漲跌環(huán)比變化

成交出現(xiàn)環(huán)比回暖，價(jià)格卻出現(xiàn)跌幅，這樣的二手房市場(chǎng)，應(yīng)該對(duì)不少想置業(yè)二手房的朋友來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，試試貨比三家，合理殺價(jià)，大概率會(huì)有可能省下一筆！