2022年西安市場土地供應2044.44萬㎡,成交1891.92萬㎡,流拍170.92萬㎡,流拍率達到8.36%;商品房供求量大幅下降,市場熱度處于近8年最低位。 已經(jīng)到來的2023年,西安樓市的未來趨勢將會如何?本期地產圓桌邀請到了四位業(yè)內人士,看看他們怎么說。
政策寬松是主基調 放松是必然降低首付比例會成為普遍現(xiàn)象
2023年開年,人民銀行、銀保監(jiān)會、住建部等部門發(fā)聲,針對首套房貸利率建立動態(tài)調整機制,為今年的樓市發(fā)展定調。2023年樓市政策將會有哪些預判?
(資料圖片僅供參考)
沈瑋分析,2022年政策層面雖出現(xiàn)了放松動作,但結合實際市場,力度顯然不夠。如果想要2023年市場回暖,需要兩個層面的政策支撐。
第一,房企端的繼續(xù)紓困不能少,預計2023年還會繼續(xù)支持房企融資、拿地。第二,限購有必要進行精細化的調整,可以針對供應多、潛在供應多的區(qū)域定向放松限購,提前緩和未來可能存在的需求壓力。西安可以參考成都、武漢、南京對限購區(qū)的調整,甚至可以直接取消落戶一年買房的限制。
從金融政策層面看,西安有必要明確降低二套房的首付。因為改善一定是市場的“領頭兵”,但第一得讓購房者把原先的房子賣出去換錢和名額,第二得把改善門檻降下來,改善人群才有上車的動力。
朱郁表示,2023年上半年要根據(jù)市場供應、價格及存量關系來定義調控力度的大小。
一季度再度放松政策調控,加大松綁的可行性較低。2023年政策的顯著變化將體現(xiàn)動態(tài)調整的靈活性與空間,整體從對宏觀經(jīng)濟運行、市場量價結構關系、金融助力等方面,發(fā)揮政策彈性,力保交付、降購房成本、商轉公、限購松綁等,保持適度寬松的大基調,預計下半年大概率限購政策“解綁”。
周文豪預測,2023年,西安樓市調控政策主基調仍然是放松,“限購、限貸、限售、限離”等方面都會松動,西安本地人放開購買名額,外地人不限制的寬松局面都有可能。
西安在去年三輪調控政策的基礎上可以說已經(jīng)放松了許多,當然全國整體市場也在放松,從中央到各地方,因城施策。今年,西安就首套利率、二套利率的進一步下調不會有太大的變化,買房退個稅、公積金貸款利率下降等會有可能。西安主城區(qū)首套商業(yè)貸款2成首付會成為普遍現(xiàn)象。從目前市場反饋來看,政策的具體執(zhí)行有保有壓,所以政策層面的放松,落實到具體執(zhí)行中需要把握政策合規(guī)度,簡單說就是將執(zhí)行的尺度放松一些。他還大膽判斷,今年下半年,市場會絕對改觀,放松將成為必然。
馬健認為,樓市經(jīng)歷了2022年的持續(xù)低迷和調控政策的放松,依然未見明顯轉暖。年度數(shù)據(jù)顯示,大多數(shù)房企銷售面積和銷售金額均有嚴重下滑,房地產開發(fā)投資額近8年以來首次負增長。
2023年開年,國家不斷釋放救市信號,再提房地產是支柱產業(yè),信貸環(huán)境持續(xù)寬松,重建樓市信心。預計2023年西安樓市包括限購、限貸等在內的政策可能會逐步的放松,在金融政策方面,首付比例、貸款利率可能會給銀行更多的自由度,貸款利率有進一步下調的可能性,包括公積金貸款。
產品繼續(xù)“兩極開發(fā)”態(tài)勢高階區(qū)域以終改產品為主
去年大部分房企拿地意愿非常低迷,房企一旦不拿地就意味著無法開發(fā)。那么,2023年在房源供應量大幅減少的情況下,產品會有哪些變化?
沈瑋表示,2023年的樓市主題仍是“價值回歸主城”。結合去年的土拍情況來看,下半年主城區(qū)涌出了不少優(yōu)質地塊,在市場預期不佳時還是要選擇主城區(qū)。從2022年摘地屬性來看,幾乎被國、央企及城投公司囊獲,整個行業(yè)融資信貸的好轉,摘得地塊將在2023年提速入市。地方城投公司地塊入市節(jié)奏相對較慢,無法轉化為有效的新房供應。建議找輕資產運營的品牌代建方,甚至全程定位與營銷,專業(yè)的事交給專業(yè)的人來干,這樣新房供應的速度才能提起來。
她認為,2023年仍會延續(xù)2022年“兩極開發(fā)”的態(tài)勢,高階區(qū)域將繼續(xù)以終改產品為主,待入市的曲江星河灣、高科云天,包括籌備多時的泰發(fā)祥檀府,產品和價格都值得關注。而在主城區(qū)會掀起一輪城改高峰,保利閱云臺、陜建雁南朗境、西派城等面積都不會太大,用低總價將購房者留在主城區(qū)。
雖然西安的產品是在進步,但還有很大革新的空間,好產品一定是遵循人居改善的趨勢和符合自己的家庭需求。
朱郁認為,去年拿地基本均為“0溢價”的底價摘牌,且成交區(qū)域(板塊)較為集中,這意味著2023年的高供應也將會集中呈現(xiàn)在這些區(qū)域(板塊),如高新三期、軟新板塊、浐灞、港務、航天。業(yè)態(tài)疊加組合多為高層、小高層及局部洋房的配置,大比例面向剛需、首改、二改的客戶階層,面積段將集中于100—165㎡,從建筑立面、戶型設計、功能布局、景觀打造、智能安防系統(tǒng)、物業(yè)服務等層面得到較大提升,市場的競爭態(tài)勢依舊嚴峻。
周文豪也表示,2023年上半年,房企拿地的低迷狀態(tài)不會有變化,目前企業(yè)已然處于主力在保交樓,在拍地的積極性上不可能根本改觀,尤其是民營房企。
市場下半年回暖、企穩(wěn)有信心購房者把握好買房最佳時期
對于購房者而言,關心最多的還是市場恢復情況,2023年市場恢復能達到什么程度?
朱郁認為,市場的信心修復需要一個周期的調理,是再培育的過程。上半年將延續(xù)筑底態(tài)勢,市場格局重塑,再洗牌不可避免。上半年,新項目加快入市、存量加快去化、資金加快回籠、交付加快保障兌現(xiàn)將成為各家房企的主要工作。而市場銷售的總體回暖,有望從三季度開始,看到企穩(wěn)回升的總體表現(xiàn),但要重回“疫時代”前的水平,難度較大、周期較長。
馬健則表示,相對其他一二線城市,西安的市場需求依然存在,作為西北五省的中心城市,西安還在吸引人口不斷流入。但2016年到2021年樓市的持續(xù)火爆,透支了大量的購買力,疊加疫情帶來的經(jīng)濟下行,所以修復過程緩慢,從而影響樓市和股市向好。這一輪樓市低迷伴隨著股市的低迷,與2009年和2014年的樓市低迷不同的是,這兩年股市均有較好的表現(xiàn)。所以在經(jīng)濟未能恢復、房價看跌的背景下,市場在短期內回暖的可能性不大,期望在政策的加持下今年年底市場能回穩(wěn)。
沈瑋表示,新增需求的減少,供需關系趨于穩(wěn)定,西安樓市在2023年會處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。政策放開的3-6個月是市場出現(xiàn)變化的關鍵時期。購房者需要注意觀察市場的內外部變化,內部關注供應量、政策,外部關注降準、降息及宏觀政策,把握買房上車的最佳時期。
二手房市場緩慢回暖量價或將略微上揚
2022年二手房市場的成交量直線下降,價格指數(shù)也由漲轉跌。2023年二手房市場能否回暖?
李周生表示,疫情放開以后,大家都希望房地產市場能對經(jīng)濟恢復有幫助。很多業(yè)主也認為2023年上半年是買房的最佳時期,近期客戶看房、買房的意愿有比較明顯的上升,也有個別業(yè)主等著漲價。2023年預測二手房會回暖,價格會小幅上漲,成交量會增加。從成交區(qū)域來看,預計曲江、高新包括浐灞,銷量會好一些。
朱郁表示,國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,西安二手房繼續(xù)走低。隨著新房、二手房價格倒掛的不斷收窄,交易活躍度受限,2023也將繼續(xù)影響掛牌和成交量,價格總體溫和,套總價、套均價彈性有余,與房源所在區(qū)域(板塊)、價格、面積、周邊配套、教育、產品價值、物業(yè)有直接關系。
馬健認為,新房市場低迷,二手房市場只會更差,價格進一步回調,當價格回歸合理區(qū)間,銷量會有所上升。
周文豪也表示,二手房市場在今年上半年不會徹底改觀,下半年或有小幅回暖。 華商報記者 張毅 黨蘭 杜蒙
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