“解綁”政策應用盡用 新房市場下半年將回暖

2022年西安市場土地供應2044.44萬㎡，成交1891.92萬㎡，流拍170.92萬㎡，流拍率達到8.36%；商品房供求量大幅下降，市場熱度處于近8年最低位。 已經(jīng)到來的2023年，西安樓市的未來趨勢將會如何？本期地產圓桌邀請到了四位業(yè)內人士，看看他們怎么說。

政策寬松是主基調 放松是必然降低首付比例會成為普遍現(xiàn)象

2023年開年，人民銀行、銀保監(jiān)會、住建部等部門發(fā)聲，針對首套房貸利率建立動態(tài)調整機制，為今年的樓市發(fā)展定調。2023年樓市政策將會有哪些預判？

(資料圖片僅供參考)

沈瑋分析，2022年政策層面雖出現(xiàn)了放松動作，但結合實際市場，力度顯然不夠。如果想要2023年市場回暖，需要兩個層面的政策支撐。

第一，房企端的繼續(xù)紓困不能少，預計2023年還會繼續(xù)支持房企融資、拿地。第二，限購有必要進行精細化的調整，可以針對供應多、潛在供應多的區(qū)域定向放松限購，提前緩和未來可能存在的需求壓力。西安可以參考成都、武漢、南京對限購區(qū)的調整，甚至可以直接取消落戶一年買房的限制。

從金融政策層面看，西安有必要明確降低二套房的首付。因為改善一定是市場的“領頭兵”，但第一得讓購房者把原先的房子賣出去換錢和名額，第二得把改善門檻降下來，改善人群才有上車的動力。

朱郁表示，2023年上半年要根據(jù)市場供應、價格及存量關系來定義調控力度的大小。

一季度再度放松政策調控，加大松綁的可行性較低。2023年政策的顯著變化將體現(xiàn)動態(tài)調整的靈活性與空間，整體從對宏觀經(jīng)濟運行、市場量價結構關系、金融助力等方面，發(fā)揮政策彈性，力保交付、降購房成本、商轉公、限購松綁等，保持適度寬松的大基調，預計下半年大概率限購政策“解綁”。

周文豪預測，2023年，西安樓市調控政策主基調仍然是放松，“限購、限貸、限售、限離”等方面都會松動，西安本地人放開購買名額，外地人不限制的寬松局面都有可能。

西安在去年三輪調控政策的基礎上可以說已經(jīng)放松了許多，當然全國整體市場也在放松，從中央到各地方，因城施策。今年，西安就首套利率、二套利率的進一步下調不會有太大的變化，買房退個稅、公積金貸款利率下降等會有可能。西安主城區(qū)首套商業(yè)貸款2成首付會成為普遍現(xiàn)象。從目前市場反饋來看，政策的具體執(zhí)行有保有壓，所以政策層面的放松，落實到具體執(zhí)行中需要把握政策合規(guī)度，簡單說就是將執(zhí)行的尺度放松一些。他還大膽判斷，今年下半年，市場會絕對改觀，放松將成為必然。

馬健認為，樓市經(jīng)歷了2022年的持續(xù)低迷和調控政策的放松，依然未見明顯轉暖。年度數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)房企銷售面積和銷售金額均有嚴重下滑，房地產開發(fā)投資額近8年以來首次負增長。

2023年開年，國家不斷釋放救市信號，再提房地產是支柱產業(yè)，信貸環(huán)境持續(xù)寬松，重建樓市信心。預計2023年西安樓市包括限購、限貸等在內的政策可能會逐步的放松，在金融政策方面，首付比例、貸款利率可能會給銀行更多的自由度，貸款利率有進一步下調的可能性，包括公積金貸款。

產品繼續(xù)“兩極開發(fā)”態(tài)勢高階區(qū)域以終改產品為主

去年大部分房企拿地意愿非常低迷，房企一旦不拿地就意味著無法開發(fā)。那么，2023年在房源供應量大幅減少的情況下，產品會有哪些變化？

沈瑋表示，2023年的樓市主題仍是“價值回歸主城”。結合去年的土拍情況來看，下半年主城區(qū)涌出了不少優(yōu)質地塊，在市場預期不佳時還是要選擇主城區(qū)。從2022年摘地屬性來看，幾乎被國、央企及城投公司囊獲，整個行業(yè)融資信貸的好轉，摘得地塊將在2023年提速入市。地方城投公司地塊入市節(jié)奏相對較慢，無法轉化為有效的新房供應。建議找輕資產運營的品牌代建方，甚至全程定位與營銷，專業(yè)的事交給專業(yè)的人來干，這樣新房供應的速度才能提起來。

她認為，2023年仍會延續(xù)2022年“兩極開發(fā)”的態(tài)勢，高階區(qū)域將繼續(xù)以終改產品為主，待入市的曲江星河灣、高科云天，包括籌備多時的泰發(fā)祥檀府，產品和價格都值得關注。而在主城區(qū)會掀起一輪城改高峰，保利閱云臺、陜建雁南朗境、西派城等面積都不會太大，用低總價將購房者留在主城區(qū)。

雖然西安的產品是在進步，但還有很大革新的空間，好產品一定是遵循人居改善的趨勢和符合自己的家庭需求。

朱郁認為，去年拿地基本均為“0溢價”的底價摘牌，且成交區(qū)域（板塊）較為集中，這意味著2023年的高供應也將會集中呈現(xiàn)在這些區(qū)域（板塊），如高新三期、軟新板塊、浐灞、港務、航天。業(yè)態(tài)疊加組合多為高層、小高層及局部洋房的配置，大比例面向剛需、首改、二改的客戶階層，面積段將集中于100—165㎡，從建筑立面、戶型設計、功能布局、景觀打造、智能安防系統(tǒng)、物業(yè)服務等層面得到較大提升，市場的競爭態(tài)勢依舊嚴峻。

周文豪也表示，2023年上半年，房企拿地的低迷狀態(tài)不會有變化，目前企業(yè)已然處于主力在保交樓，在拍地的積極性上不可能根本改觀，尤其是民營房企。

市場下半年回暖、企穩(wěn)有信心購房者把握好買房最佳時期

對于購房者而言，關心最多的還是市場恢復情況，2023年市場恢復能達到什么程度？

朱郁認為，市場的信心修復需要一個周期的調理，是再培育的過程。上半年將延續(xù)筑底態(tài)勢，市場格局重塑，再洗牌不可避免。上半年，新項目加快入市、存量加快去化、資金加快回籠、交付加快保障兌現(xiàn)將成為各家房企的主要工作。而市場銷售的總體回暖，有望從三季度開始，看到企穩(wěn)回升的總體表現(xiàn)，但要重回“疫時代”前的水平，難度較大、周期較長。

馬健則表示，相對其他一二線城市，西安的市場需求依然存在，作為西北五省的中心城市，西安還在吸引人口不斷流入。但2016年到2021年樓市的持續(xù)火爆，透支了大量的購買力，疊加疫情帶來的經(jīng)濟下行，所以修復過程緩慢，從而影響樓市和股市向好。這一輪樓市低迷伴隨著股市的低迷，與2009年和2014年的樓市低迷不同的是，這兩年股市均有較好的表現(xiàn)。所以在經(jīng)濟未能恢復、房價看跌的背景下，市場在短期內回暖的可能性不大，期望在政策的加持下今年年底市場能回穩(wěn)。

沈瑋表示，新增需求的減少，供需關系趨于穩(wěn)定，西安樓市在2023年會處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。政策放開的3-6個月是市場出現(xiàn)變化的關鍵時期。購房者需要注意觀察市場的內外部變化，內部關注供應量、政策，外部關注降準、降息及宏觀政策，把握買房上車的最佳時期。

二手房市場緩慢回暖量價或將略微上揚

2022年二手房市場的成交量直線下降，價格指數(shù)也由漲轉跌。2023年二手房市場能否回暖？

李周生表示，疫情放開以后，大家都希望房地產市場能對經(jīng)濟恢復有幫助。很多業(yè)主也認為2023年上半年是買房的最佳時期，近期客戶看房、買房的意愿有比較明顯的上升，也有個別業(yè)主等著漲價。2023年預測二手房會回暖，價格會小幅上漲，成交量會增加。從成交區(qū)域來看，預計曲江、高新包括浐灞，銷量會好一些。

朱郁表示，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，西安二手房繼續(xù)走低。隨著新房、二手房價格倒掛的不斷收窄，交易活躍度受限，2023也將繼續(xù)影響掛牌和成交量，價格總體溫和，套總價、套均價彈性有余，與房源所在區(qū)域（板塊）、價格、面積、周邊配套、教育、產品價值、物業(yè)有直接關系。

馬健認為，新房市場低迷，二手房市場只會更差，價格進一步回調，當價格回歸合理區(qū)間，銷量會有所上升。

周文豪也表示，二手房市場在今年上半年不會徹底改觀，下半年或有小幅回暖。 華商報記者 張毅 黨蘭 杜蒙

關鍵詞： 貸款利率 調控政策 年上半年