小戶型越做越少？別怕！約100㎡主城還有這些樓盤(pán)可選

相信近兩年，大家明顯感覺(jué)到房子的起步面積都在漲。而且，這種新型供需關(guān)系正在主導(dǎo)市場(chǎng)并且愈發(fā)強(qiáng)勢(shì)！

【資料圖】

說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)如今約140㎡起步已經(jīng)成為大部分新盤(pán)的選擇，戶型越做越大的趨勢(shì)幾乎不可逆，已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

那目前西安市場(chǎng)的住宅成交結(jié)構(gòu)是怎樣的？還有哪些在售小戶型且總價(jià)偏低的樓盤(pán)可以選擇呢？

來(lái)自中指研究院全國(guó)30個(gè)代表城市住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征數(shù)據(jù)顯示：

| 成交面積段，2022年市場(chǎng)主流需求仍聚焦在90-120㎡產(chǎn)品，代表城市90-120㎡住宅成交套數(shù)占比普遍在四成以上。

| 成交套數(shù)占比變化，和2022年1-11月相比，1-12月30個(gè)代表城市中有19個(gè)城市120㎡以上改善型產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升。

與2021年全年相比，30個(gè)代表城市中，22個(gè)城市90㎡以下面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降，25個(gè)城市120㎡以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比上升。

你可以明顯感受得到：

2022年以來(lái)，剛需群體觀望情緒較重，剛需產(chǎn)品整體表現(xiàn)明顯走弱；而改善性群體購(gòu)買(mǎi)力較高、購(gòu)房需求仍在，疊加部分城市調(diào)控政策向改善需求傾斜，改善市場(chǎng)整體表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

再?gòu)娜珖?guó)落回西安住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)來(lái)看：

| 面積段，成交主力為100-140㎡之間，占比49.2％：其中剛改主力在120-160㎡之間，占比42.8％，成交面積不斷上移。

| 單價(jià)段：主力成交單價(jià)區(qū)間1.5-1.7萬(wàn)元/㎡，占比24.9％；其中1.5萬(wàn)/㎡以下的剛需產(chǎn)品顯著減少，降幅高達(dá)17％：而2萬(wàn)/㎡+的改善產(chǎn)品占比上張9％，高單價(jià)項(xiàng)目占比穩(wěn)步上升。

| 總價(jià)段：成交主力為200-300萬(wàn)之間，占比32.3％，200萬(wàn)以下占比下降12.7％，300萬(wàn)以上改善占比上漲5.9％。

梳理一下，不可否認(rèn)的是：

西安剛需面積段，正在從80-100㎡，瘋狂流向100-140㎡之間，剛改主力在120-160㎡之間。

也就是說(shuō)，如果你是剛需，原本最少可以選擇80㎡，現(xiàn)在可能要考慮100㎡了；如果你是剛改，現(xiàn)在可能要考慮140㎡了。

而且不能忽略的是，面積在漲的時(shí)候，房?jī)r(jià)也在同步上漲。

按照安居客西安1月新房均價(jià)約15915元/㎡，一套房子戶型變大10-20㎡，總價(jià)貴了16-32個(gè)W！

最關(guān)鍵的是，站在剛需的視角，兩三年的時(shí)間，想買(mǎi)的樓盤(pán)越來(lái)越遠(yuǎn)，首付門(mén)檻越來(lái)越高！

站在樓市角度來(lái)看，西安低價(jià)剛需項(xiàng)目逐漸淡出，高價(jià)改善項(xiàng)目市場(chǎng)份額逐步擴(kuò)大。即便是偶有零星“老盤(pán)新推”，也無(wú)法阻擋市場(chǎng)的發(fā)展大勢(shì)。

為什么要說(shuō)市場(chǎng)是被發(fā)展大勢(shì)推著走的？

因?yàn)橐郧?，主力需求還是無(wú)房的居住票，選擇上車，是從0到1的人群為主。

而現(xiàn)在，經(jīng)歷疫情和經(jīng)濟(jì)面的困頓，重創(chuàng)年輕人的就業(yè)和收入預(yù)期，居民部門(mén)的能加的杠桿自然移轉(zhuǎn)到了改善人群，即主力需求變成了置換改善，是從1到2起步的人群為主。

供應(yīng)方面，產(chǎn)品當(dāng)然隨之變化，房企的市場(chǎng)抉擇愈發(fā)重改善、弱剛需，對(duì)房企而言，一來(lái)大戶型總價(jià)高，首付多的客戶更多回款相對(duì)較快，成本還低；二來(lái)好地段的大戶型，偏改善偏豪宅的定位高同樣好賣甚至更好賣。

還有一個(gè)核心原因，就是“高地價(jià)”，倒逼開(kāi)發(fā)商只能做高端產(chǎn)品。

因?yàn)樵跇敲娴貎r(jià)已經(jīng)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代的背景之下，更高的樓面地價(jià)必然意味著更高的房?jī)r(jià)，更高的房?jī)r(jià)則只能依靠產(chǎn)品的高端化來(lái)支撐，此時(shí)開(kāi)發(fā)商只能將戶型面積越做越大。

一旦這種格局?jǐn)[在5-10年時(shí)間的中長(zhǎng)線里：

低預(yù)算的剛需購(gòu)房者會(huì)被擠出到愈發(fā)遠(yuǎn)的城郊，很多新城沉寂是必然，而主城通勤的人沒(méi)辦法，被迫托底高價(jià)二手房或沒(méi)投資價(jià)值的老破小。

改善人群會(huì)享受到居住品質(zhì)提升，又得到投資增值紅利，因?yàn)橹鞒呛诵馁Y產(chǎn)的價(jià)值凝聚。

房企只要高價(jià)拿主城的地，當(dāng)然會(huì)越做越大，直到做到購(gòu)買(mǎi)力上限。

基于此，這種新型的供需關(guān)系會(huì)在房企做市場(chǎng)研判時(shí)發(fā)揮作用，讓?xiě)粜统掷m(xù)變大，難以回頭做小。

就整體來(lái)看，就西安今年在售和將售的，非遠(yuǎn)郊100㎡左右的起步戶型，算上捂盤(pán)的老產(chǎn)品，寥寥不多。

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，基本有20個(gè)樓盤(pán)在售，最低房?jī)r(jià)在1.2萬(wàn)/㎡，剛需、剛改可以重點(diǎn)關(guān)注（具體以樓盤(pán)動(dòng)態(tài)銷售信息為準(zhǔn)）：

| 從戶型來(lái)看，主要集中在44-188㎡以上，約100㎡以下產(chǎn)品有所供應(yīng)，但絕對(duì)不占主流：

規(guī)劃約100㎡米以下的戶型，例如云溪東境、上河雲(yún)璟、陜建東元府、景祥君悅、中鐵琉森水岸、憶江南、西安恒大養(yǎng)生谷、天豐國(guó)際、當(dāng)代宏府MOMΛ、學(xué)府名邸等。

約143㎡以上產(chǎn)品，包括領(lǐng)航悅宸、臻園陽(yáng)光、新興熙園、遠(yuǎn)洋未央華府、老三屆悅湖、隆源國(guó)際城C區(qū)等，想要戶型面積大一點(diǎn)的剛需購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注。

| 從價(jià)格來(lái)看，均價(jià)1.3萬(wàn)/㎡左右，成為低價(jià)供應(yīng)房源的主力價(jià)格區(qū)間：

1.3萬(wàn)/㎡左右的樓盤(pán)較多共9個(gè)，也是主城限購(gòu)區(qū)域剛需市場(chǎng)的主力，例如領(lǐng)航悅宸、云溪東境、創(chuàng)新名城、上河雲(yún)璟、景祥君悅、元熙樾府、憶江南、當(dāng)代宏府MOMΛ、隆源國(guó)際城C區(qū)。

而在1.3萬(wàn)/㎡以下的項(xiàng)目?jī)H有臻園陽(yáng)光、陜建東元府、天豐國(guó)際、遠(yuǎn)洋未央華府等，隨著開(kāi)發(fā)商成本越來(lái)越高，還有“老盤(pán)新推”變少，這一類項(xiàng)目逐漸變成了鳳毛麟角。

除此之外，里面還有一些熱門(mén)核心和次核心板塊的小面積戶型，有購(gòu)房需求的朋友們可以重點(diǎn)考慮。

關(guān)鍵詞： 樓面地價(jià) 可以選擇 成交面積