國內(nèi)多地提出試點現(xiàn)房銷售 會成為未來主流嗎？_通訊

2月11日晚，多條關(guān)于“現(xiàn)房銷售”的話題登上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。2023年1月17日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中也明確指出，房地產(chǎn)工作中，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

(資料圖片)

過去幾年里，全國多地土地拍賣都曾嘗試“競現(xiàn)房銷售”模式，此次全國住建會議中又首次明確提出“現(xiàn)房銷售”，那么，現(xiàn)房銷售有何意義，目前進(jìn)展如何，未來會取代房屋預(yù)售制嗎？

多省將提高預(yù)售門檻，試點現(xiàn)房銷售

1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。

近一個月來，各省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議相繼召開。據(jù)多家媒體報道，山東、河南、安徽、四川等多個省份均提出，將提高預(yù)售門檻，開展“現(xiàn)房銷售”試點。

其中，山東省住建工作會議提出，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點。河南省住建工作會議提出，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。安徽省提出要因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。四川省提出要支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

多地土地拍賣曾嘗試“競現(xiàn)房銷售”

其實，對于現(xiàn)房銷售的探索與嘗試，全國多個城市早已悄悄開始。

“競現(xiàn)房銷售”是指土地拍賣過程中，宗地拍賣價格達(dá)到設(shè)定最高限價后，競拍者開始競爭現(xiàn)房銷售面積，能夠承諾銷售時提供更高面積，或更大比例現(xiàn)房的為競得者。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來北京、上海、海南、福州、合肥、寧波等地的土拍環(huán)節(jié)都曾在多宗地塊拍賣公告中提出“競現(xiàn)房銷售”的條件。

2022年北京首批集中供地的18宗地塊中，有9宗地塊涉及競報現(xiàn)房銷售面積程序；第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”；第三批次供地18宗地塊中有超過70%的項目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，地塊出讓預(yù)合同中提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”，這也是全國首次在土地拍賣文件寫入現(xiàn)房銷售。

西安“競現(xiàn)房銷售”探索已有多年

那么，西安“現(xiàn)房銷售”的嘗試從何時開始？華商報記者在西安市公共資源交易中心官網(wǎng)上找到了2017年的《西安市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》（西土出告字〔2017〕96號），公告中提到，以網(wǎng)上掛牌的方式，出讓浐灞3宗商住地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。公告中明確指出，宗地出讓均設(shè)定最高限價，報價超過最高限價后，首先競“樓盤配套商業(yè)自持面積”，當(dāng)商業(yè)自持面積達(dá)到上限后，轉(zhuǎn)為競“住宅現(xiàn)房銷售面積”。

2017年，西安土地拍賣首次設(shè)置“競現(xiàn)房銷售”這一環(huán)節(jié)。之后的5年內(nèi)，西安市國土資源局也曾多次將“競現(xiàn)房銷售”作為競拍條件。如《西安市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告》（西土出告字〔2020〕97號）中提到，當(dāng)競拍價格達(dá)到宗地設(shè)定的最高限價時，開始競“現(xiàn)房銷售面積”，以5000平方米為基數(shù)，增幅2500平方米，競配面積高者為競得人。

西安土拍曾出“新招”：比拼設(shè)計方案

2021年5月9日，西安市自然資源和規(guī)劃局與西安市公共資源交易中心曾發(fā)布《恢復(fù)轉(zhuǎn)讓公告》，公告中指出，YT1-10-644號宗地曾因遺留問題中止拍賣，該宗地現(xiàn)恢復(fù)出讓。

該《恢復(fù)轉(zhuǎn)讓公告》中除過“競價”和“競現(xiàn)房銷售”外，還提出新招：現(xiàn)房銷售面積達(dá)到50%后，轉(zhuǎn)為評審“宗地規(guī)劃設(shè)計方案”，競買人須提交規(guī)劃設(shè)計方案，根據(jù)專家評審結(jié)果確定競得人。

陜西省社科院副研究員王曉勇表示，在土地拍賣中比拼設(shè)計方案，能夠?qū)ψ》抠|(zhì)量產(chǎn)生一定保證?！皬恼咧锌梢钥闯觯康禺a(chǎn)市場在質(zhì)量和銷售方式上，正在逐步加強監(jiān)管，這是對公平正義的追求?！?/p>

網(wǎng)友熱議：

現(xiàn)房銷售會讓購房時更放心

但也擔(dān)心會導(dǎo)致房價上漲

網(wǎng)友“花花說”：老百姓花了大半輩子的積蓄買房，最怕遇見爛尾樓，現(xiàn)房銷售可以最大程度避免這個問題，是個大好事。

網(wǎng)友“阿強”：現(xiàn)房銷售能讓消費者在付款時看到實物，防止宣傳圖和實際場景差別過大的情況，變得更靠譜了。

網(wǎng)友“一三天天”：現(xiàn)房銷售對于開發(fā)商的要求更高了，開發(fā)商負(fù)擔(dān)的成本最終還是會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，現(xiàn)房銷售可能會比期房預(yù)售的房價更高。

網(wǎng)友“九龍河”：如果全部都進(jìn)行現(xiàn)房銷售，開發(fā)商在前期負(fù)擔(dān)較大的資金壓力，有可能會因此縮減用料，影響質(zhì)量。

網(wǎng)友“悟空”：現(xiàn)房銷售的模式可能會造成房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，小地產(chǎn)商資金儲備不足，也沒辦法獲得購房者的預(yù)付款，因此無法拿地逐漸出局，最終導(dǎo)致大公司壟斷的局面。

專家：現(xiàn)房銷售能夠有效規(guī)避風(fēng)險，但不會取代預(yù)售制

針對此話題，陜西省社科院副研究員王曉勇表示，近年出現(xiàn)了一些爛尾樓現(xiàn)象，“競現(xiàn)房銷售”應(yīng)運而生。

“過去的房子都是預(yù)售制，且存在房市過熱、法律不夠規(guī)范等問題，這會給購房者帶來很多風(fēng)險，甚至直接導(dǎo)致購房者利益受損。現(xiàn)在要求開發(fā)商建成部分現(xiàn)房后再銷售，能夠幫助購房者有效規(guī)避風(fēng)險。從政策上偏向老百姓，能避免預(yù)售導(dǎo)致的資金問題，也因此避免了很多社會矛盾，這是對人本主義的關(guān)注?！蓖鯐杂抡f。

西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長楊東朗指出，現(xiàn)房與期房作為不同的銷售方式，并無高低之分，都符合相關(guān)政策法規(guī)。但期房受工期、成本變動，金融政策調(diào)整的影響，會存在一定風(fēng)險，因此許多人在購房時更傾向于現(xiàn)房。

“現(xiàn)房銷售規(guī)模的擴(kuò)大還受到市場因素影響，以前房地產(chǎn)市場火熱，房屋供不應(yīng)求，期房符合現(xiàn)實需求。近年來房地產(chǎn)供需趨于平衡，加之購房者消費觀念改變，開發(fā)商也在主動調(diào)整，擴(kuò)大現(xiàn)房銷售比例?！睏顤|朗說，“但現(xiàn)售并不意味價格會高于預(yù)售，房屋價格受到多種因素影響，現(xiàn)售與漲價并無直接聯(lián)系?！?/p>

對于今年各省住建工作會議上提出的現(xiàn)房銷售試點，楊東朗認(rèn)為，這是一種政策性引導(dǎo)，防止一些資歷不足的小公司“空手套白狼”。“近年來開發(fā)商的整體實力提升，頭部開發(fā)商的市場占有率逐年提升，因此，試點現(xiàn)房銷售是符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的?！?/p>

“通過銷售現(xiàn)房來抵御風(fēng)險，能有效提升消費者購房意愿?！睏顤|朗說，這是探索房地產(chǎn)行業(yè)新機(jī)制的過程，但并不代表未來會“一刀切”，全面推行現(xiàn)房銷售。預(yù)售制在個性化定制方面有著更大的優(yōu)勢，因此不會被完全取代。

華商報記者 白仲夏

關(guān)鍵詞： 銷售面積 最高限價