推地加快！徐家灣220畝用地規(guī)劃公示，含住宅、學?！?/h1>

本周新一批地塊信息公示出來了！

所包含的區(qū)域有港務、未央2區(qū)，均以住宅用地為主。其中未央?yún)^(qū)徐家灣改造片區(qū)的規(guī)劃公示最為值得關注，區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃有中小學教育用地等。

不難發(fā)現(xiàn)，進入2月以來，土地市場的節(jié)奏一下子快了起來！

(資料圖片僅供參考)

WY-05-37、38、39、46：地塊位于太華北路以西、渭濱街以東，共屬于未央?yún)^(qū)05單元，規(guī)劃凈用地304.65畝。

其中住宅用地共5宗：

WY-05-37-05住宅用地，面積10.65 畝，容積率≤2.8，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

WY-05-37-07住宅用地，面積24.75畝，容積率≤3.92，建筑密度≤22%，綠地率≥35%。

WY-05-38-01（紅旗村城改DK2）住宅用地，凈用地面積61.65畝，容積率≤3.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

WY-05-39-01住宅用地，凈用地面積64.5畝，容積率≤3.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

WY-05-46-01住宅用地，凈用地面積49.8畝，容積率≤3.89，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

中小學用地2宗：

WY-05-46-02-01為中小學用地，凈用地面積19.65 畝，容積率≤0.65，建筑密度≤30%，綠地率≥35%。

WY-05-46-02-02為中小學用地，凈用地面積40.8 畝，容積率≤0.87，建筑密度≤30%，綠地率≥35%。

短評：這一批用地均處于徐家灣改造片區(qū)內(nèi)，其中用地類型較為多樣，以住宅、教育用地為主。

地塊均位于太華北路西側(cè)，臨近西安高級中學、西航一中等多所學校，稍遠距離還有西安市中醫(yī)醫(yī)院、卜蜂蓮花商業(yè)體等。

從徐家灣地區(qū)改造規(guī)劃中可以發(fā)現(xiàn)，本次公示信息中的地塊，屬于綜合服務中心區(qū)，和地塊規(guī)劃相符。

所在區(qū)域所在空間，以北是未央大學城板塊，西側(cè)是紅旗廠、經(jīng)開核心區(qū)東區(qū)，南側(cè)是曲江大明宮北翼板塊。

同時與團結村片區(qū)改造為智慧服務中心區(qū)相呼應，并形成互補。整體設計強化“

一核兩軸兩廊四片區(qū)

”的空間結構。

目前該片區(qū)內(nèi)有地鐵4號線、10號線，交通干線有太華北路、鳳城八路、北辰大道、北三環(huán)。

在去年8月時，未央?yún)^(qū)舉辦招商推介會上，還放風西安第四座龍湖天街計劃將落地徐家灣。

徐家灣在過去數(shù)年時間中，包括保利中央公園、科為瑞府、龍湖天奕等項目陸續(xù)售出并交付。

現(xiàn)階段的徐家灣整體，正處在新老交替的面貌之中。

由于區(qū)域不僅涉及城中村改造，同時還有各類廠房能否在未來順利搬遷等諸多現(xiàn)實問題。

目前區(qū)域內(nèi)安置、回遷、限價(中寶達·理想時光）、高階改善（龍湖天奕）...等多類型房源混合。

因此來說，目前該區(qū)域相對來說在層級劃分和城市界面上都不夠清晰，同時置業(yè)的可選盤也偏少。

另一批地塊則位于港務區(qū)內(nèi)

1、GW4-7-3：位于西安國際港務區(qū)內(nèi)，港興四路以南，紡渭路以東，規(guī)劃凈用地約80.031畝，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地。

容積率≤2.6，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，機動車位1665輛，地上建筑面積≤138720㎡，地下建筑面積≥55335㎡。

規(guī)劃總戶數(shù)1110戶，公共配套建筑面積9886㎡，建筑高度50米（約18層），幼兒園4046㎡。

2、GW4-7-4：位于西安國際港務區(qū)內(nèi)，紡渭路以東、匯通路以南，規(guī)劃凈用地約63.694畝，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地。

容積率≤2.6，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，機動車位1325輛，地上建筑面積≤110404㎡，地下建筑面積≥44030㎡。

公共配套建筑面積8670㎡，規(guī)劃戶數(shù)864戶，建筑高度50米（約18層）。

短評：不遠處為在售的港悅城、紫云府學宸等，地塊所在位置要相較這2盤略差一些。周邊已有數(shù)所學校和公園，但綜合配套還是較為匱乏的。

其地塊唯一看點在于地價是否會更低一些，不然在現(xiàn)階段港務如此激烈的競爭當中，可能還不夠吸引購房者。

前不久，西安市2023年首批住宅供地計劃公布，共計73宗地。因此，后續(xù)在西安土拍市場，有3個信號需要隨時關注：

1、地塊溢價成交情況及溢價率；

2、地塊流拍情況，以及是否有托底情況持續(xù)；

3、托底地塊與成交量的占比。

目前市場當中，不論是媒體還是中介，對于市場都抱有樂觀態(tài)度。

不過正如“春江水暖鴨先知”，率先感受市場變化的還是房企，而從房企對于拿地的積極性上，就可以大致了解房企對于今年西安市場的一些看法。

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