推地加快！徐家灣220畝用地規(guī)劃公示，含住宅、學(xué)?！?/h1>

本周新一批地塊信息公示出來(lái)了！

所包含的區(qū)域有港務(wù)、未央2區(qū)，均以住宅用地為主。其中未央?yún)^(qū)徐家灣改造片區(qū)的規(guī)劃公示最為值得關(guān)注，區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃有中小學(xué)教育用地等。

不難發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2月以來(lái)，土地市場(chǎng)的節(jié)奏一下子快了起來(lái)！

(資料圖片僅供參考)

WY-05-37、38、39、46：地塊位于太華北路以西、渭濱街以東，共屬于未央?yún)^(qū)05單元，規(guī)劃凈用地304.65畝。

其中住宅用地共5宗：

WY-05-37-05住宅用地，面積10.65 畝，容積率≤2.8，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

WY-05-37-07住宅用地，面積24.75畝，容積率≤3.92，建筑密度≤22%，綠地率≥35%。

WY-05-38-01（紅旗村城改DK2）住宅用地，凈用地面積61.65畝，容積率≤3.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

WY-05-39-01住宅用地，凈用地面積64.5畝，容積率≤3.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

WY-05-46-01住宅用地，凈用地面積49.8畝，容積率≤3.89，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

中小學(xué)用地2宗：

WY-05-46-02-01為中小學(xué)用地，凈用地面積19.65 畝，容積率≤0.65，建筑密度≤30%，綠地率≥35%。

WY-05-46-02-02為中小學(xué)用地，凈用地面積40.8 畝，容積率≤0.87，建筑密度≤30%，綠地率≥35%。

短評(píng)：這一批用地均處于徐家灣改造片區(qū)內(nèi)，其中用地類(lèi)型較為多樣，以住宅、教育用地為主。

地塊均位于太華北路西側(cè)，臨近西安高級(jí)中學(xué)、西航一中等多所學(xué)校，稍遠(yuǎn)距離還有西安市中醫(yī)醫(yī)院、卜蜂蓮花商業(yè)體等。

從徐家灣地區(qū)改造規(guī)劃中可以發(fā)現(xiàn)，本次公示信息中的地塊，屬于綜合服務(wù)中心區(qū)，和地塊規(guī)劃相符。

所在區(qū)域所在空間，以北是未央大學(xué)城板塊，西側(cè)是紅旗廠(chǎng)、經(jīng)開(kāi)核心區(qū)東區(qū)，南側(cè)是曲江大明宮北翼板塊。

同時(shí)與團(tuán)結(jié)村片區(qū)改造為智慧服務(wù)中心區(qū)相呼應(yīng)，并形成互補(bǔ)。整體設(shè)計(jì)強(qiáng)化“

一核兩軸兩廊四片區(qū)

”的空間結(jié)構(gòu)。

目前該片區(qū)內(nèi)有地鐵4號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)，交通干線(xiàn)有太華北路、鳳城八路、北辰大道、北三環(huán)。

在去年8月時(shí)，未央?yún)^(qū)舉辦招商推介會(huì)上，還放風(fēng)西安第四座龍湖天街計(jì)劃將落地徐家灣。

徐家灣在過(guò)去數(shù)年時(shí)間中，包括保利中央公園、科為瑞府、龍湖天奕等項(xiàng)目陸續(xù)售出并交付。

現(xiàn)階段的徐家灣整體，正處在新老交替的面貌之中。

由于區(qū)域不僅涉及城中村改造，同時(shí)還有各類(lèi)廠(chǎng)房能否在未來(lái)順利搬遷等諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

目前區(qū)域內(nèi)安置、回遷、限價(jià)(中寶達(dá)·理想時(shí)光）、高階改善（龍湖天奕）...等多類(lèi)型房源混合。

因此來(lái)說(shuō)，目前該區(qū)域相對(duì)來(lái)說(shuō)在層級(jí)劃分和城市界面上都不夠清晰，同時(shí)置業(yè)的可選盤(pán)也偏少。

另一批地塊則位于港務(wù)區(qū)內(nèi)

1、GW4-7-3：位于西安國(guó)際港務(wù)區(qū)內(nèi)，港興四路以南，紡渭路以東，規(guī)劃凈用地約80.031畝，用地性質(zhì)為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地。

容積率≤2.6，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，機(jī)動(dòng)車(chē)位1665輛，地上建筑面積≤138720㎡，地下建筑面積≥55335㎡。

規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1110戶(hù)，公共配套建筑面積9886㎡，建筑高度50米（約18層），幼兒園4046㎡。

2、GW4-7-4：位于西安國(guó)際港務(wù)區(qū)內(nèi)，紡渭路以東、匯通路以南，規(guī)劃凈用地約63.694畝，用地性質(zhì)為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地。

容積率≤2.6，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，機(jī)動(dòng)車(chē)位1325輛，地上建筑面積≤110404㎡，地下建筑面積≥44030㎡。

公共配套建筑面積8670㎡，規(guī)劃戶(hù)數(shù)864戶(hù)，建筑高度50米（約18層）。

短評(píng)：不遠(yuǎn)處為在售的港悅城、紫云府學(xué)宸等，地塊所在位置要相較這2盤(pán)略差一些。周邊已有數(shù)所學(xué)校和公園，但綜合配套還是較為匱乏的。

其地塊唯一看點(diǎn)在于地價(jià)是否會(huì)更低一些，不然在現(xiàn)階段港務(wù)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，可能還不夠吸引購(gòu)房者。

前不久，西安市2023年首批住宅供地計(jì)劃公布，共計(jì)73宗地。因此，后續(xù)在西安土拍市場(chǎng)，有3個(gè)信號(hào)需要隨時(shí)關(guān)注：

1、地塊溢價(jià)成交情況及溢價(jià)率；

2、地塊流拍情況，以及是否有托底情況持續(xù)；

3、托底地塊與成交量的占比。

目前市場(chǎng)當(dāng)中，不論是媒體還是中介，對(duì)于市場(chǎng)都抱有樂(lè)觀態(tài)度。

不過(guò)正如“春江水暖鴨先知”，率先感受市場(chǎng)變化的還是房企，而從房企對(duì)于拿地的積極性上，就可以大致了解房企對(duì)于今年西安市場(chǎng)的一些看法。

關(guān)鍵詞： 建筑密度 住宅用地 建筑面積