天天熱資訊！第四代住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)！在西安面臨“無標(biāo)準(zhǔn)”探索……

進(jìn)入后疫情時(shí)代，人們對于開放性設(shè)計(jì)的需求越來越高，集中表現(xiàn)在，對于院子的渴望爆發(fā)式增長！

(資料圖片)

目前，人們對于“院子”的需求，已經(jīng)不再局限于疊拼、洋房、小高層、高層之類，現(xiàn)在連普通小面積SOHO公寓、LOFT公寓、商業(yè)大平層都在探索這類設(shè)計(jì)，但現(xiàn)在西安住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)還是跟不上，嚴(yán)重限制了房企發(fā)揮。

當(dāng)然，疫情推動(dòng)住宅升級，不僅是這個(gè)階段人們對于“院子”的渴望，還有類似于非典影響住宅需求改變，導(dǎo)致板式樓需求大量增加一樣，人們對于住宅品質(zhì)的需求，已經(jīng)不再拘泥于裝修，還要進(jìn)行空間設(shè)計(jì)改造。

還有一點(diǎn)很重要，隨著西安地價(jià)、房價(jià)變高，倒逼著開發(fā)商必須追求溢價(jià)率，但公攤面積卻在變大！如果贈(zèng)送面積變少，房子還沒有實(shí)現(xiàn)快速增長，人們對于房子的獲得感，就變得更低了。

在房價(jià)增長跟不上預(yù)期之際，為什么還要買房子？不就是為了換個(gè)場景更好的么！

目前，西安市場因?yàn)樽≌O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)修改，出現(xiàn)了不少樓市奇觀，典型如“陽臺(tái)”消失！

2019年西安市規(guī)劃局發(fā)布的《城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》明確要求：

建筑物（結(jié)構(gòu)主體內(nèi)、外）的陽臺(tái)，露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積。新規(guī)定下，由以往陽臺(tái)（無論封不封閉）均按全面積計(jì)算，轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑贞柵_(tái)形態(tài)分類計(jì)算。

2021年11月前后，西安市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的試行文件（以下簡稱《技術(shù)規(guī)程》）發(fā)布，將這個(gè)要求再修改過來，提出了：

全封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算全面積；未封閉陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算1/2面積。按1/2計(jì)算后的單套住宅陽臺(tái)總面積占該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽臺(tái)）比值超過6%的，超過部分按全面積計(jì)算。

看明白了沒有？2019年消失的陽臺(tái)重新回歸，但要求是“單套住宅陽臺(tái)總面積占該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽臺(tái)）比值不超過6%”，這相當(dāng)于給西安住宅陽臺(tái)設(shè)置了天花板，當(dāng)然，為什么這么設(shè)計(jì)，確實(shí)令人摸不著頭腦。

這個(gè)問題讀著比較繞，簡單來說，就是你家的陽臺(tái)面積不能超過總面積的6%，超過部分就要按照全面積計(jì)算，一百平米的房子陽臺(tái)不能超過6㎡，如果寬是1.2米，長度還有多少！

當(dāng)然，并不是所有的城市都像西安這般管控如此嚴(yán)格，也有一些城市懂得緊跟風(fēng)尚，例如四川達(dá)州市。

參照2021年達(dá)州市發(fā)布的《達(dá)州市試點(diǎn)“第四代住宅”的規(guī)劃 管理技術(shù)規(guī)定（暫行）》，這里面有幾點(diǎn)值得注意：

這份文件值得參考的地方在于，從一開始就把項(xiàng)目定位改善型住宅，而且考慮了公共平臺(tái)、私家小花園以及樓板處理，關(guān)于計(jì)容與否給出了比較清楚的答復(fù)，這等于給設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商、購房者交了清單。

實(shí)際上，通過贈(zèng)送的方式，雖然不可能降低房價(jià)，但在實(shí)際使用面積擴(kuò)大的情況之下，實(shí)得面積的單價(jià)是降低的，而且還提升了建筑的使用場景以及居住舒適度，這也算是一種變相的惠民。

但參照西安市場的設(shè)計(jì)，以及“提升住宅品質(zhì)”的若干規(guī)定來看，我們還有很長一段路要求！

目前，西安第四代住宅產(chǎn)品在不斷變多，逐漸出現(xiàn)了百花齊放之態(tài)，這是好事情，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！

如今，西安的第四代住宅，主要表現(xiàn)在“平層+露臺(tái)”，均為改善項(xiàng)目，露臺(tái)一般是錯(cuò)層實(shí)現(xiàn)，層高在6米左右，因此，在西安市場識(shí)別度較高，以下六個(gè)案例，僅做參考，并非市場全部案例。

目前，高新區(qū)案例有：高科云天、龍湖青云闕；國際港務(wù)區(qū)案例有：金地玖峯悅、華潤潤璽臺(tái)；航天城案例有：龍湖云河頌；西咸新區(qū)案例有：云和悅。

▲高科·云天-效果圖

▲龍湖青云闕-效果圖

▲金地·玖峯悅-效果圖

▲潤璽臺(tái)-效果圖

▲龍湖云河頌-效果圖

▲產(chǎn)發(fā)·云和悅-效果圖

西安是一個(gè)文化名城，但并不是所有的區(qū)域都要“文化厚重”，例如明清風(fēng)貌區(qū)、漢唐風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)貌過渡區(qū)等等片區(qū)，這些具有很強(qiáng)歷史文化標(biāo)簽感的區(qū)域，考慮一下大屋檐、實(shí)體墻設(shè)計(jì)，無可厚非。

但在灞河之畔、渭河之畔、灃河之畔、涇河之畔、浐河之畔，這些城市視覺廊道，又是城市天然風(fēng)道的板塊，如果不考慮全新的設(shè)計(jì)理念，還是采用大量的實(shí)體墻，或者是“偽公建化立面”設(shè)計(jì)，可以說得不償失。

典型如國際港務(wù)區(qū)，在西安圖景之中，并沒有很強(qiáng)的歷史文化標(biāo)簽感，而且緊鄰浐灞涇渭，核心區(qū)限高70米，規(guī)劃是清一色的小高層，這種產(chǎn)品很容易模式化，如果可以采用“第四代住宅”，就很能呼應(yīng)“國際港”的定位。

在建筑設(shè)計(jì)方面，我們可以慢一拍，但不能永遠(yuǎn)慢，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與成渝蘇杭出現(xiàn)“代差”，對于普通購房者來說，也是一種“資產(chǎn)降級”！

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