突遇“滑鐵盧”？西安二手房成交下滑19％！

9662套！這是西安交出的4月二手房成績單。

相比3月的12151套，環(huán)比下滑了19.21%。

但如果把觀察的時間軸拉長一些，很容易發(fā)現(xiàn)：即使是9662套，仍然是住建公布數(shù)據(jù)以來的成交次新高，僅次于今年3月！

(資料圖片)

這是一個不爭的事實。如果有朋友非要用“暴跌2成”來總結西安二手房行情的變化的，只能說大概、也許就是“杠精”了。

因為你要明確一點，4月二手房成交量縮減在各地是普遍情況，西安絕非個例！

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，4月10城二手房成交總量，環(huán)比3月下降了9.34%。

包括北京、佛山、東莞、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門，其中8座城市4月二手房成交量都下滑了，而南京和蘇州出現(xiàn)上漲的情況，主要是相較于其他城市，需求釋放具有延后性，在2月小幅增長，3、4月份開始集中釋放。

成交下降城市中，北京領跌，4月二手住宅成交12791套，環(huán)比下降25.68%，在經(jīng)歷了2-3月需求的集中釋放后，4月開始顯露不足，成交恢復至1.2萬套左右的常態(tài)化水平；

杭州緊隨其后，4月成交6227套，環(huán)比跌幅為25.57%；青島4月成交5995套，環(huán)比下降11.79%，位居跌幅TOP3；深圳環(huán)比跌幅為6.14%…

如果從同比來看，重點10城二手住宅成交全部趕超去年同期。CRIC的數(shù)據(jù)也佐證了這一點，17個監(jiān)測城市中，環(huán)比數(shù)據(jù)也幾乎都在下滑！

會導致這樣的行情，其實是因為更早的3月，幾乎各地都遭遇了報復性的二手房行情，去年年底，由于眾所周知的原因，大家都躺在家里，很多買房需求都被壓抑到了年后，這才導致了3月二手房的火爆行情。

整體來看，一波需求釋放以后，4月二手房成交量有回落，最主要的還是前期積壓需求釋放逐漸接近尾聲，現(xiàn)在進入平緩釋放期，屬實正常！

所以，從全國二手房成交現(xiàn)象回到西安來看，4月成交的環(huán)比下滑來論定西安二手房行情遇冷，的確不夠全面！但是，要明確的是，西安二手房依然有很大的壓力。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，西安二手房掛牌量已逼近20萬套！

我們在前期已經(jīng)反復提到，春節(jié)前后這股市場熱度延續(xù)至今，讓“二手房小陽春”火得一塌糊涂。這股火熱，是有其背后的深刻邏輯的，絕非偶然，而是必然！

二手房市場火熱核心就在于，需求積壓、置換需求、政策推動，再就是學區(qū)房。

其一、成交“火熱”，是過年前后被壓抑的購房需求釋放緩沖期，再加上二手房成交量的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會滯后一些，所以數(shù)據(jù)堆疊到一起，成交量自然“增多”！

其二、受到學區(qū)房需求拉升，有的為了孩子上學買學區(qū)房的、還有一部分是關注大戶型有置換需求的改善群體，一些剛需客也開始看房，所以增加了市場的熱度，二手房帶看量與成交量明顯上升。

其三、還是有部分購房者為了降利率成交了一批房源，而且比例還不低，造成了二手房小陽春的假象。

不過到底是以價換量的拋售潮更洶涌，還是置換改善房的概率更大，這個數(shù)據(jù)很難判斷，只能說另一端新房市場的暫時溫吞還是能部分反應問題的。

具體到當前的市場情況，大體我們整理了一下來和大家討論：

首先，新房市場處于理性狀態(tài)。

西安目前的新房市場整體比較健康，一些高性價比的樓盤依然會出現(xiàn)“千人熔斷”的現(xiàn)象，一些中等性價比的樓盤進入順銷期，逐步去化；而一些低性價比的樓盤，出現(xiàn)了尷尬的滯銷局面。

一個理性的市場就應該這樣，要么是好價格，要么是好產品，市場都會認同；但渾水摸魚的，把行情當本事的，是應該接受市場的毒打的！

其次，二手房市場開始進入“緩釋”狀態(tài)，但分化仍然存在！

在短時間內，西安二手房的分化現(xiàn)象仍會繼續(xù)存在，但這種分化也許并不會存在太久，當熱門板塊的二手房漲到位后，非熱門板塊的二手房會實現(xiàn)跟漲，最終變成“以高樓面價新房作為價格標桿，以熱門板塊二手房價格補漲到位，最終所有板塊二手房全面跟漲”的新局面。

基于此，對于想買二手房的朋友，我們的建議是：一是積極入市，二是不要追高，一定不要追高！爭取在“拐點初期”的混沌狀態(tài)下，盡可能實現(xiàn)自身利益的最大化。

原因有兩個：一是西安二手房雖然有啟動趨勢，但畢竟存量還是特別大，掛牌已超19萬套多，并沒有到供不應求的地步。

二是大家一定一定不要誤解高價盤和高價地的趨勢，每次大家看到一個高價盤入市，或者一塊高價地成交，總是會腦補“這是一種趨勢”，今年房價2萬、明年房價3萬、后年房價4萬....

但實際情況可能并不如此！無論是新盤還是二手，漲價是趨勢，但并不是持續(xù)的趨勢，它一旦到了一個高位上，就會震蕩橫盤，并維持較長一段時間，直到為下一次行情積蓄足夠的力量。

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