西安個人住房貸款“商轉(zhuǎn)公”有望重啟，前提是|全球資訊

2023年1月6日，蘭州市開通商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，成為西北五省中第4個實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”政策的省會城市。

3月31日，隨著渭南市住房公積金管理中心發(fā)布個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款暫行辦法，全省10個市中僅剩西安暫未重啟“商轉(zhuǎn)公”政策。

【資料圖】

近日，西安市公積金管理中心在對網(wǎng)友關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”問題的回復(fù)中提到，將研究重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)事宜，引發(fā)熱烈討論。

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近六年來首次提及重啟“商轉(zhuǎn)公”

2017年，西安市住房公積金管理中心曾發(fā)布個人住房“商轉(zhuǎn)公”貸款操作流程試行條例。其中指出，按規(guī)定正常連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，購買自住普通住房時，辦理了個人住房商業(yè)貸款的職工，可以申請“商轉(zhuǎn)公”貸款。該操作規(guī)程于2017年4月10日起試行，試行期1年。

同年9月，西安市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關(guān)問題的通知》，要求公積金中心停止受理試行的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

此后近6年的時間里，不少市民都希望西安重啟“商轉(zhuǎn)公”政策。官方對此事的回復(fù)為：將結(jié)合西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展及調(diào)控情況，積極進(jìn)行政策調(diào)研，更好地滿足公積金繳存職工合理購房需求。

進(jìn)入今年5月，西安市人民政府和西安市公積金管理中心對相關(guān)問題的回復(fù)發(fā)生了變化，表示將進(jìn)一步加強(qiáng)政策調(diào)研，在確保職工正常提取和貸款所需資金的前提下，視今年貸款投放及資金流動性情況，研究重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)事宜。

這也是近六年來首次提到“重啟”一詞。

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商貸利率5.9%借款65萬

“商轉(zhuǎn)公”后利息可少還近39萬元

數(shù)據(jù)顯示，目前“六大行”及西安銀行、招商銀行等多家銀行的首套房貸款利率為4.1%。業(yè)內(nèi)人士表示，該利率已是近年來低位，2020至2021年，西安樓市商貸利率曾一度飆升至5.9%。

盡管如此，與當(dāng)前西安首套個人住房公積金貸款5年期以上3.1%的利率相比，商業(yè)貸款仍然高出不少。

以首套個人住房公積金貸款額度65萬元、期限30年、等額本息的還款方式測算，利息總額為34.92萬元，月供2776元。在同樣的額度、期限和還款方式下，利率為4.1%的商業(yè)貸款所需承擔(dān)的利息為48.07萬元，月供3141元?！吧剔D(zhuǎn)公”后將減少利息支出13.15萬元。而對于許多在貸款利率高位期間買房的購房者，按照5.9%的商貸利率計(jì)算，“商轉(zhuǎn)公”后利息將能節(jié)省38.87萬元。

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漢中在陜西率先開啟“順位抵押”模式

近兩年來，國內(nèi)已有數(shù)十個城市發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”新政，包括福州、常州、洛陽、長沙等多地，轉(zhuǎn)換方式主要包括“先還后貸”和“順位抵押”兩種。

2022年，漢中在陜西首創(chuàng)“商轉(zhuǎn)公”順位抵押模式，無需借款人自籌資金結(jié)清原商業(yè)個人住房貸款，即可直接發(fā)放公積金貸款到原貸款商業(yè)銀行賬戶，來沖抵原貸款余額。

在2017年西安試行的“商轉(zhuǎn)公”貸款辦理流程中，則需要經(jīng)過貸款申請、貸前調(diào)查、貸款審批、結(jié)清原商貸、注銷原商貸、抵押登記等多個環(huán)節(jié)，其中原商業(yè)貸款需要借款人自籌資金來償還。

相比西安曾經(jīng)的“先還后貸”政策，漢中的這一舉措節(jié)省了“商轉(zhuǎn)公”貸款時間，簡化了辦理流程，也解決了繳存職工商業(yè)性住房按揭貸款余額較大、前期籌錢還貸難的問題。

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多地“商轉(zhuǎn)公”啟停參照個貸率狀況

西安當(dāng)前個貸率仍處于高位運(yùn)行

據(jù)了解，福州市2022年9月恢復(fù)辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。2016年，福州曾因個貸率攀升暫停辦理“商轉(zhuǎn)公”，之后6年間個貸率始終處于高位運(yùn)行，直至2022年7月降至90%以下后才重新啟動。

百理君注意到，在渭南市個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款暫行辦法中提到，商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)啟動或停止須依據(jù)本市住房公積金個貸率現(xiàn)狀，當(dāng)全市公積金個貸率低于80%，且有下行趨勢時，公積金中心應(yīng)擇機(jī)啟動商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)；全市公積金個貸率高于90%，且有上行趨勢時，公積金中心可根據(jù)房地產(chǎn)市場貸款資金需求等綜合因素來研判確定部分停辦或?qū)嵭休喓虬才派剔D(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)；全市公積金個貸率高于95%時，應(yīng)及時停辦商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。

個貸率為住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比。業(yè)內(nèi)人士表示，該數(shù)據(jù)是體現(xiàn)公積金支持個人貸款購房力度的重要指標(biāo)。渭南的這一政策，對于展望西安何時開啟“商轉(zhuǎn)公”政策，有著重要的參考價值。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末西安公積金個人住房貸款余額占繳存余額82.3%，2022年末減少0.41個百分點(diǎn)，個貸率為81.89%。

西安市住房公積金管理中心曾向網(wǎng)友回復(fù)稱，目前西安地區(qū)個人住房商貸余額巨大，重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款所需資金缺口較大。今年一季度末，個貸率已升至89.1%，到今年4月底，個貸率升至90.29%，西安“商轉(zhuǎn)公”目前仍面臨較大壓力。

05

專家：是否重啟“商轉(zhuǎn)公”

還應(yīng)參考公積金余量

對于引發(fā)熱議的“商轉(zhuǎn)公”話題，5月29日，西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長楊東朗在接受百理君采訪時表示，住房公積金貸款因其較低的利率，幫助購房者降低購房成本，減輕還款負(fù)擔(dān)，能有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展。

楊東朗表示，近年來全國多個城市出臺或重啟“商轉(zhuǎn)公”政策，對于提振房地產(chǎn)消費(fèi)，支持剛性和改善性住房需求具有一定的作用。在保證職工正常申請公積金貸款的前提下，政府應(yīng)對“商轉(zhuǎn)公”政策進(jìn)行支持和引導(dǎo)。

此外，“‘商轉(zhuǎn)公’還存在各方面的限制因素，比如政策的施行會導(dǎo)致銀行收益減少，在執(zhí)行落地階段需要得到銀行的配合?！?/p>

“目前一些城市無法開啟‘商轉(zhuǎn)公’的主要障礙是公積金余量存在資金缺口。”楊東朗說，“公積金繳存余額是否充足可以從個貸率中體現(xiàn)，因此渭南等地根據(jù)這一數(shù)據(jù)來控制‘商轉(zhuǎn)公’政策啟停。今年4月底西安個貸率超過90%，是至今未能重啟‘商轉(zhuǎn)公’的重要因素。”

雖然個貸率是反映公積金存量的重要參照，但近年來也不乏有大城市在個貸率高位運(yùn)行的情況下，仍然開啟“商轉(zhuǎn)公”。楊東朗介紹，個貸率并不是公積金繳存余量的唯一指標(biāo)。對于許多大城市來說，盡管個貸率高，公積金仍然有著較大的余量。

楊東朗表示，西安2022年繳存余額為1353.54億元，能夠一定程度滿足購房者‘商轉(zhuǎn)公’的需求，對于風(fēng)險有著較強(qiáng)的抵御能力，可以進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”小范圍試點(diǎn)，通過相關(guān)限制條件加以約束，讓公積金余量在保持合理動態(tài)平衡的前提下，惠及更多購房人員。

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