西安樓市：各板塊昔日“地王”今安好？

2017年到2021年，西安樓市黃金五年。

在這五年時間里，西安樓市需求爆發(fā)、房價翻倍，市場一片火熱。在此大環(huán)境之下，開發(fā)商對于西安樓市的信心也在不斷增強，對于西安房價的預(yù)期也在不斷拔高，因此在土地市場上瘋狂拿地。

這幾年時間里，西安各大板塊的樓面地價不斷被刷新，每一塊公開出讓的土地競拍都會迎來一場土拍盛宴。

(相關(guān)資料圖)

那么，如今這些各大板塊的“地王”命運如何？那些曾經(jīng)風(fēng)光無限的“地王”項目又經(jīng)歷了怎樣的煎熬？

今天，我們就一起探一探西安各板塊的“地王”現(xiàn)狀。

01.高新區(qū)

成交時間：2022年6月

樓面地價：15904元/㎡

競得企業(yè)：紫薇地產(chǎn)

呈現(xiàn)項目：紫薇時光云邸

與西安大多數(shù)板塊的“地王”是誕生在2020年、2021年上半年不同的是，高新區(qū)的“地王”是誕生在2022年6月份，紫薇地產(chǎn)在高新CID板塊摘得的56.4畝土地，樓面地價15904元/㎡，刷新了高新區(qū)的樓面地價。

在土地市場降溫的2022年，這塊地之所以樓面地價比較高，是因為其容積率比較低，在同區(qū)域地塊容積率基本為2.8的情況下，這塊地的容積率僅為2.0，這塊地是截止目前整個高新CID板塊容積率最低的地塊。

同時，這塊地還緊鄰永安渠、購物中心，各方面的條件具備打造高端項目。目前該項目還沒有亮相，但可以預(yù)測的是，紫薇時光云邸將會超越紫薇目前在高新CID另一個項目紫薇云上，進一步拔高這個板塊住宅天花板！

02.曲江新區(qū)

成交時間：2021年2月

樓面地價：約2.4萬元/㎡

競得企業(yè)：曲江大明宮置業(yè)

2021年2月份，西安曲江上和置業(yè)有限公司（曲江大明宮置業(yè)）摘得的曲江新區(qū)中海曲江大城·雍宸西側(cè)這宗116.892畝的地塊，綜合樓面地價達到了2.4萬元/㎡，這塊地不僅僅是曲江“地王”，也是截止目前西安、陜西樓面地價第一高！

拿下這塊地后，曲江大明宮置業(yè)注冊成立了項目公司西安曲江玖譽置業(yè)有限公司，并于2022年初通過項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與融創(chuàng)合作開發(fā)該項目。但截止目前，距離該地塊摘地已經(jīng)超過2年，項目尚未亮相。2.4萬元/㎡以上的樓面地價，預(yù)計該項目入市后售價保守估計在4.5-5萬元/㎡。

03.浐灞生態(tài)區(qū)

成交時間：2021年3月

樓面地價：18835元/㎡

競得企業(yè)：招商蛇口

呈現(xiàn)項目：招商西安序

2021年3月1日那天，浐灞生態(tài)區(qū)6宗土地公開競拍，6宗地均拍出了高溢價，招商蛇口、上實城開、中信德、德美置業(yè)等房企摘地。

其中，招商蛇口摘得廣運潭大道與尚水路交匯處東北角一宗約80畝、容積率2.0的地塊，樓面地價18835元/㎡，是截止目前浐灞樓面地價地價最高的地塊，同時也是截止目前西安樓面地價第3高。

而當(dāng)時，與這塊地緊鄰的萬科璞悅精裝小高層售價1.7萬元/㎡左右，因此所有人都在關(guān)注招商蛇口在這塊“面粉貴過面包”的地塊上會打造什么樣的產(chǎn)品，會賣到多錢。

2022年上半年，招商蛇口在這塊地上打造的豪宅項目招商西安序亮相，主力戶型面積約301㎡、370㎡，均價賣到了將近4萬元/㎡，單套總價全部在1000萬元以上，是西安第一個住宅性質(zhì)的千萬級豪宅項目。

招商西安序，同時疊加了一層一戶、科技住宅、第四代住宅、高配會所等賣點，入市不到一年整盤去化已經(jīng)過半。同時，這個項目也掀起了西安的豪宅熱潮，提升了開發(fā)商在西安打造豪宅的信心。

04.國際港務(wù)區(qū)

成交時間：2023年5月

樓面地價：8250元/㎡

競得企業(yè)：陸港愿景

港務(wù)區(qū)最新的“地王”是上個月剛剛誕生的，陸港愿景摘得奧體板塊34.029畝地塊，容積率2.5，樓面地價8250元/㎡。

這塊地地價比較高，主要是由其位置決定的。集結(jié)了港務(wù)區(qū)最優(yōu)質(zhì)資源的奧體板塊，目前已經(jīng)基本沒有住宅用地了，稀缺性已經(jīng)決定了這塊地的價值。

同時，這塊地1000米范圍之內(nèi)還有華潤萬象匯、雙地鐵（3號線、14號線）、高新一中陸港學(xué)校（小學(xué)+初中）、奧體中央公園等優(yōu)質(zhì)配套。

雖然該地塊剛剛成交，但從其周邊目前在售項目的情況就可以預(yù)測，其肯定是一個純大平層改善項目，售價預(yù)計會在1.9-2萬元/㎡。

05.航天基地

成交時間：2020年6月

樓面地價：13860元/㎡

競得企業(yè)：招商蛇口

呈現(xiàn)項目：招商華宇長安璽

2019年到2021年上半年，招商蛇口是西安土地市場上最猛的房企，沒有之一。

2020年6月份，招商蛇口通過公開競拍拿下了41.538畝、1.5容積率的低容地塊，樓面地價13860元/㎡。當(dāng)時，這塊地所在板塊的房價則在1萬2、3，因此這塊地在當(dāng)時也屬于“面粉貴過面包”。

拿地之后，招商蛇口在該地塊上開發(fā)建設(shè)了招商華宇長安璽，產(chǎn)品為小高、疊拼，戶型面積180㎡起步，憑借地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、性價比，每次都是要搖號才能買到的，屬于2022年西安市場上的紅盤之一。

就在5月月底，成都華建益錦又通過觸頂搖號的方式摘得了招商華宇長安璽附近89畝優(yōu)質(zhì)地塊。據(jù)悉，該公司是招商的“馬甲”，新項目有望續(xù)寫招商華宇長安璽的熱銷傳奇。

06.經(jīng)開區(qū)

成交時間：2022年9月

樓面地價：9049元/㎡

競得企業(yè)：蘭州眾邦

呈現(xiàn)項目：眾邦長安郡

經(jīng)開區(qū)這兩年新出讓的地塊比較少，住宅地塊就更少了，并且大部分是產(chǎn)業(yè)勾地，地塊主要集中在高鐵新城片區(qū)。

在過去2年，經(jīng)開區(qū)三環(huán)內(nèi)僅成交了2宗住宅用地，一宗是世融5月份剛剛摘得的鳳城四路北側(cè)地塊，一宗是去年9月份蘭州眾邦在鳳城一路摘得的一宗23畝小幅地塊。眾邦的這塊地樓面地價9049元/㎡，是截止目前經(jīng)開區(qū)樓面地價最高的地塊。

這塊地位于鳳城一路南側(cè)，屬于二環(huán)沿線，周邊配套比較成熟，并且地塊容積率只有1.8，可以打造一個小而美的精品項目。

今年3月份，該項目眾邦長安郡舉行了開工典禮。根據(jù)規(guī)劃，項目項目由6棟住宅和一棟鄰里中心構(gòu)成，住宅全部是一梯一戶，戶型面積141-431㎡，面寬7.1-9.6米的橫廳設(shè)計。

目前，眾邦長安郡項目尚未正式亮相。但結(jié)合其樓面地價、產(chǎn)品類型，預(yù)計其入市后售價會在2萬元/㎡左右。

07.曲江大明宮

成交時間：2021年12月

樓面地價：10941元/㎡元/㎡

競得企業(yè)：中國金茂

呈現(xiàn)項目：大明宮金茂府一期

2021年12月份、2022年8月份，中國金茂兩次在曲江大明宮板塊拿地。其中，2021年12月底摘得的QJ10-10-259地塊，樓面地價10941元/㎡，再加上自持10%，是截止目前曲江大明宮板塊樓面地價最高的地塊。

這塊地，也就是大明宮金茂府一期的西地塊，打造的是168-272㎡的大平層，毛坯房售價在2.5萬元/㎡左右。

目前，大明宮金茂府主要在推售的是項目二期，也就是去年8月份摘得的青啤廠地塊。

08.灞橋區(qū)

成交時間：2019年7月

樓面地價：9028元/㎡

競得企業(yè)：中海地產(chǎn)

呈現(xiàn)項目：中海云錦

過去幾年，中海在長安區(qū)、灞橋區(qū)、高新CID、高新軟件新城等板塊有溢價拿地，其中2019年7月份溢價131%拍下的灞橋紡織城板塊80畝地塊，綜合樓面地價9028元/㎡，是截止目前灞橋區(qū)樓面地價最高的地塊。

這塊地也就是2021年8月份入市銷售的中海云錦項目，規(guī)劃的是約127㎡、143㎡的精裝小高層，均價2萬元/㎡。目前，這個項目一期已經(jīng)交付。

09.長安區(qū)

成交時間：2022年6月

樓面地價：8280元/㎡

競得企業(yè)：長安城建

2022年6月份，長安城建搖中了長安區(qū)韋曲街道惠民街以南、廣場南路以東一宗22.558畝的住宅、商服地塊，樓面地價8280元/㎡，這塊地是截止目前長安區(qū)樓面地價最高的地塊。

長安城建是長安區(qū)的城投公司，目前拿地已經(jīng)1年時間，該項目還沒有相關(guān)信息傳出，后期是長安城建自己開發(fā)，還是與其它房企股權(quán)合作、代建，目前未知。

10.灃東新城

成交時間：2021年1月

樓面地價：16044元/㎡

競得企業(yè)：綠城房產(chǎn)

呈現(xiàn)項目：綠城西安和廬

2021年1月29日，西咸新區(qū)能源金貿(mào)區(qū)板塊高新一中西咸新區(qū)第一小學(xué)、第一初級中學(xué)南側(cè)101.88畝地塊拍賣，吸引了保利、奧園、電建、中梁、萬科等29家企業(yè)參與競拍，經(jīng)過88輪競拍該地塊被綠城以溢價率278%摘得，樓面地價高達16044元/㎡。

這個樓面地價刷新了灃東新城的樓面地價，也刷新了西咸新區(qū)的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

拿地后，綠城在該地塊上開發(fā)建設(shè)綠城西安和廬項目，產(chǎn)品為小高、疊拼，精裝小高129-198㎡，毛坯疊拼190-260㎡，小高售價在2.3萬元/㎡左右、疊拼售價在3.5萬元/㎡，小高更多的是貢獻現(xiàn)金流，疊拼實現(xiàn)利潤。目前該項目主要在賣的是疊拼，單套總價600-1000萬元。

11.灃西新城

成交時間：2021年4月

樓面地價：12615元/㎡

競得企業(yè)：華潤置地

呈現(xiàn)項目：灃華九里

2021年4月份，這塊地的拍賣當(dāng)時簡直拍瘋了，萬科、中海、華潤、正榮、卓越、紫薇等開發(fā)商當(dāng)時都有參與，中海、華潤各調(diào)用了20多個平臺公司參與地塊競拍和搖號，這塊地也是西安第一宗觸頂搖號的地塊，最終被華潤幸運搖中，樓面地價1.26萬元/㎡以上，刷新了灃西的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

高價拿地之后，華潤遇到的是灃西整體市場的大幅降溫，2022年上半年入市銷售，為了增加項目的賣點，華潤在該項目中打造了“第四代住宅”，并且首開價格1.65萬元/㎡左右基本上是虧損著賣。目前，其報價在2萬元/㎡左右，但成交價肯定沒這么高。

12.秦漢新城

成交時間：2021年4月

樓面地價：9993元/㎡

競得企業(yè)：招商蛇口

呈現(xiàn)項目：招商雍瀾灣

2021年4月份，西咸新區(qū)的土地市場上，多個新城的樓面地價被刷新，其中就包括秦漢新城。當(dāng)時，招商蛇口以159%在秦漢新城蘭池大道板塊拿地94.057畝，容積率2.5，綜合樓面地價9993元/㎡，刷新了秦漢新城的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

蘭池大道沿線是秦漢新城開發(fā)最早的板塊，但已開發(fā)成熟更多集中在蘭池大道西段，招商拿下的這塊地則位于蘭池大道東段，配套等方面還需要更長時間等待。

拿地之后，招商在這塊地上開發(fā)建設(shè)招商雍瀾灣，打造的是建面143㎡、162㎡、167㎡的大平層，精裝交付，成交均價在1.65萬元/㎡左右，基本也不咋賺錢。

去年到今年也有一些粉絲在咨詢這個項目，在我們看來這個項目本身是一個品質(zhì)不錯的項目，目前的短板則在于周邊的配套，待周邊的項目都建成之后可能居住生活氛圍才會形成。

13.涇河新城

成交時間：2021年4月

樓面地價：8451元/㎡

競得企業(yè)：隆基泰和

呈現(xiàn)項目：隆基泰和瀾庭溪谷

與灃西、秦漢等同為2021年4月份誕生的區(qū)域“地王”項目大部分已經(jīng)入市相比，隆基泰和當(dāng)時在涇河拍下的涇河“地王”至今尚未亮相。

當(dāng)時，涇河北岸這塊90.6畝的地塊拍賣，吸引了金地、卓越、中南、萬科、正榮等地產(chǎn)企業(yè)參與競拍，最終被隆基泰和以溢價率89.35%競得，樓面地價8451元/㎡，刷新了涇河新城的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

以激進姿態(tài)拿地之后，隆基泰和在該地塊上開發(fā)建設(shè)隆基泰和瀾庭溪谷項目，產(chǎn)品為高層、洋房，戶型面積約96-126㎡。2021年8月份，該項目曾經(jīng)迎來展廳開放，但后續(xù)受困于隆基泰和的資金鏈、涇河新城整體市場環(huán)境，該項目至今尚未亮相。

拿地2年未入市，僅資金成本一項，就將該項目實際土地成本樓面地價拉升10%以上，已經(jīng)超過了9000元/㎡，而這個區(qū)域的高層目前也就賣1萬2、3，后續(xù)這個項目會越來越難。

14.空港新城

成交時間：2020年8月

樓面地價：6854元/㎡

競得企業(yè)：悅達地產(chǎn)

呈現(xiàn)項目：悅達電建玖璽臺

在2020年8月份的時候，西咸新區(qū)曾經(jīng)也掀起一波拍地高潮。當(dāng)月，中交、中旅在灃西高溢價拿地，南飛鴻在秦漢新城摘地，悅達地產(chǎn)則以102%的溢價率拍下了空港新城99畝土地，樓面地價6854元/㎡。

悅達的這塊地，刷新了空港新城的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。拿地1年之后，悅達引入電建合作開發(fā)該項目，案名為悅達電建玖璽臺，產(chǎn)品規(guī)劃為洋房、小高層，小高層目前價格在1.35萬元/㎡左右，洋房價格在1.45萬元/㎡左右。

15.高陵

成交時間：2021年7月

樓面地價：5330元/㎡

競得企業(yè)：大悅城控股

呈現(xiàn)項目：中糧天悅

2021年7月1日這一天，高陵土拍也拍瘋了，當(dāng)日6宗500.79畝開發(fā)用地成交，土地成交金額43.28億元。其中，大悅城控股、萬科以溢價瓜分了5宗地塊。

這幾塊地，也就是目前在售的中糧天悅項目，產(chǎn)品為精裝高層、小高層，備案均價約1.4萬元/㎡，戶型面積約96-136㎡。

16.藍田

成交時間：2021年3月

樓面地價：3430元/㎡

競得企業(yè)：萬科地產(chǎn)

呈現(xiàn)項目：萬科四季花城

2021年3月10日這一天，萬科以315%、252%、318%的溢價率拿下了藍田西北家具工業(yè)園板塊3宗共計235.76畝住宅用地，實際樓面地價分別為3395元/㎡、2953元/㎡、3430元/㎡。

3430元/㎡，刷新了藍田的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。這幾宗地，也就是目前在售的萬科四季花城項目，產(chǎn)品為高層、小高層、洋房。

END

從上述信息可以看出，西安各區(qū)域的“地王”項目大部分目前處于在售狀態(tài)，高新、曲江、港務(wù)區(qū)、空港新城、經(jīng)開的“地王”項目目前尚未亮相。

而在已經(jīng)入市銷售的項目中，銷售情況除了與項目本身的地段、產(chǎn)品、開發(fā)商、價格有關(guān)之外，也與項目所處區(qū)域整體市場環(huán)境有關(guān)。當(dāng)然，項目的開發(fā)進展，也與開發(fā)商本身的資金情況有關(guān)。

實際上，即使是已經(jīng)入市銷售的“地王”項目，有的可能凈利潤非常低，有的甚至虧損，在市場高點拿高價地之后，這些項目更多的只能是給公司貢獻現(xiàn)金流，通過后續(xù)資金滾動、繼續(xù)拿地項目的開發(fā)，來實現(xiàn)利潤。

有時候，踩對市場節(jié)點了項目就能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化并且實現(xiàn)利潤，踩錯市場節(jié)點留下的只能是煎熬。

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