西安漲幅第一，無法掩蓋全國市場下滑的大勢！

1-7月的樓市數(shù)據(jù)出來了，果然如大家所聊，繼續(xù)在下滑。

(資料圖片僅供參考)

7月份的70個大中城市房價數(shù)據(jù)出來了，西安環(huán)比漲幅全國第一！

但在西安上漲的另一面，是70個大中城市房價下降城市數(shù)量的繼續(xù)增加。

同時，支持房企融資“四箭齊發(fā)”大半年，房企債務違約還在繼續(xù)（常說的暴雷），曾經(jīng)的NO.1碧桂園、混合所有制企業(yè)遠洋，也都遇險了。

救市政策，不能再扭扭捏捏了，急需一攬子的政策，讓房地產(chǎn)企穩(wěn)。

畢竟，房地產(chǎn)關聯(lián)的太多行業(yè)。

銷售面積降至8年來最低！

國家統(tǒng)計局昨天發(fā)布了《2023年1—7月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》。

廢話不多說，先看關鍵數(shù)字。

1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.5%，降幅比1-6月擴大0.6個百分點；

1-7月，全國商品房銷售面積同比下降6.5%，降幅比1-6月擴大1.2個百分點；

1-7月，全國商品房銷售額額同比下降1.5%，降幅比1-6月擴大0.4個百分點；

1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降11.2%，降幅比1-6月擴大1.4個百分點；

1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)93.78，比1-6月下降0.27個點，是近一年來的最低值。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，大家都說去年樓市比較難，而今年與去年同期相比繼續(xù)在下降，市場更難！同時，與今年1-6月的數(shù)據(jù)相比，1-7月的數(shù)據(jù)跌幅進一步擴大，這說明今年7月份樓市是難上加難。

更重要的是，今年前7個月全國商品房銷售面積66563萬平方米，這個數(shù)據(jù)是近8年以來的最低值！基本快回到了2015年的水平，只有2021年市場高點時同期的65.48%。

西安房價漲幅第一！難掩全國尷尬……

我們再來看一下70個大中城市2023年7月份商品住宅價格變動情況。

新房方面，7月份房價環(huán)比上漲的城市為20個、持平的城市為1個、下降的城市為49個，房價下降的城市數(shù)量比6月份增加了11個！

二手房方面，7月份房價環(huán)比上漲的城市僅為6個、持平的城市1個、下降的城市高達63個，九成的城市二手房價格在下跌！房價上漲的城市減少1個、持平的城市增加1個、下降的城市數(shù)量不變。

當然，在這個過程中，也有一枝獨秀的城市，例如：西安。

7月份，西安新房價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅位居全國第一！

從2016年年初算起，過去7年多時間里，西安新房價格環(huán)比下降的月份數(shù)量一個手的指頭就夠數(shù)了，這種上漲的勢頭在全國應該是沒有哪個城市能與西安比。

西安新房價格的持續(xù)上漲，最重要的因素就是改善時代的到來！

這一點從7月份西安新房分類價格指數(shù)就可以看出，90㎡以下的戶型價格環(huán)比上漲0.5%、同比上漲0.9%，90-144㎡的戶型環(huán)比上漲0.5%、同比上漲1.7%，144㎡以上的戶型價格環(huán)比上漲0.6%、同比上漲1.5%，大戶型的環(huán)比漲幅遠遠超過中等戶型。

當然，西安二手房市場的價格下降態(tài)勢依舊，依然處于回調(diào)通道之中。7月份，西安二手住宅價格環(huán)比下降0.6%、同比下降1.1%。

總體來講，7月份西安新房價格環(huán)比漲幅位居全國第一的同時，難以掩蓋全國70個大中城市七成城市新房價格環(huán)比下降、房價下降城市數(shù)量繼續(xù)增加，以及九成城市二手房價格下降的現(xiàn)實。

市場的下滑態(tài)勢，已經(jīng)清晰的呈現(xiàn)在這里了。

雖然說從去年開始，各大城市已經(jīng)陸續(xù)出臺了樓市“救市”政策，今年7.24重要會議之后，鄭州、南京、贛州等城市也出臺了政策，但很明顯的是這些政策對于市場的企穩(wěn)作用非常有限。

而從已出臺的政策來看，更多的集中在契稅補貼、多孩家庭買房補貼、公積金貸款、?認房不認貸、限售調(diào)整等，而老百姓呼聲最高的存量房貸利率等，并沒有涉及。

所以說，樓市已經(jīng)急需更猛烈的“救市”政策！

碧桂園、遠洋遇險

銷售額的下降，進一步波及到了房企的生存。

目前，大家評判一家房企是否暴雷、是否出險的重要標準，就是是否出現(xiàn)公開的債務違約。

2022年10月底、11月初，曾經(jīng)的房企“示范生”旭輝官宣債務違約，當時旭輝出險發(fā)生在年底“四箭齊發(fā)”支持房企融資前夕，因此大家為旭輝感到惋惜，在大家看來，旭輝再挺一挺，就會看到春天。

但實際上，“四箭齊發(fā)”支持房企融資連環(huán)政策出臺已經(jīng)大半年，在這大半年時間里知名房企官宣債務違約還在繼續(xù)發(fā)生，特別是近期碧桂園官宣遇到公司成立以來最大的困難、兩筆美元票息未能按時支付，以及遠洋在昨天官宣承認債務違約，進一步引發(fā)了大家對房企的擔憂。

碧桂園之所以備受關注，是因為其體量巨大，并且曾經(jīng)一度位居中國房企銷售額NO.1，被業(yè)內(nèi)稱為“宇宙第一房企”，其影響面太大。

遠洋的暴雷之所以備受關注，是因為與大部分暴雷房企以民企為主不同的是，遠洋則是一家混合所有制房企，其第一大股東、第二大股東分別為中國人壽保險集團、大家保險集團，而這兩家險資屬于國企、央企背景。

再加上此前已經(jīng)官宣債務違約的綠地，這意味著房企出險已經(jīng)不僅僅局限于民企，擁有國企背景的一些混合所有制企業(yè)，也陸續(xù)出險。

實際上，各大房企目前有多難，很好理解。銷售額普遍下滑的同時，再加上預售監(jiān)管，各房企手頭可以動用的資金基本都在下降，而到期的債務及應付的利息又必須按時支付……這就是目前各大房企的生存狀況。

如果目前的這種市場下滑趨勢繼續(xù)，預計暴雷房企的名單、數(shù)量還會繼續(xù)增加。

翻開過去幾年的房企銷售排行榜，前7個月千億房企的數(shù)量已經(jīng)從2021年的23家下降到了目前的10家，“500億+”房企數(shù)量也從2021年的50家下降到了今年的17家……

今年前7個月，銷售額“500億+”的房企17家，以后每年的全年千億房企數(shù)量，估計也就會穩(wěn)定在16家、17家，與2021年時41家千億房企相比，大幅腰斬！

畢竟，整個房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)無法回到過去。

在地產(chǎn)行業(yè)的這輪洗牌和調(diào)整周期中，各大房企的發(fā)展模式，也已經(jīng)悄悄發(fā)生變化，從過去的追求規(guī)模，逐步轉變?yōu)楦幼⒅剡\營。

曾經(jīng)，在地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模才代表話語權，規(guī)模才代表市場占有率，各大房企都在追求更大的規(guī)模，而這種銷售規(guī)模是以負債逐步上升、凈利潤率逐步下降為代價的。

現(xiàn)如今，雖然說規(guī)模依然重要，畢竟有規(guī)?；A，才有可能有更多的利潤。但與規(guī)模相比，現(xiàn)金流、盈利能力在目前則更為重要，現(xiàn)金流關系到企業(yè)的存活，盈利能力則關系到股東、員工的利益。

因此我們可以看到，各大房企均紛紛開始踩剎車，在降低負債的同時，更加注重發(fā)展的質(zhì)量。萬科、華潤、龍湖等房企，經(jīng)營性營收和利潤在企業(yè)整體營收和利潤中的占比越來越高；以濱江為代表的房企，則更注重的是區(qū)域深耕。

實際上，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，對于地產(chǎn)企業(yè)來講，在開發(fā)業(yè)務板塊，拼的就是速度、品牌和產(chǎn)品溢價、資金成本，就如我們之前在文章中提到過的，同一個地塊，不同的房企開發(fā)可能結果就不同！

毫無疑問，考驗房企真正能力的時候到了！

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