規(guī)范業(yè)主和物業(yè)行為 山東青島將修訂條例破解物業(yè)難題

7月27日下午，山東省青島市人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議分組審議了《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》?！稐l例(修訂草案)》共六章71條，分為總則，物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)，法律責(zé)任，附則等。通過(guò)發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，進(jìn)一步明確鎮(zhèn)街、居(村)民委員會(huì)在物業(yè)管理中的職責(zé)，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。

物業(yè)管理問(wèn)題突出亟待規(guī)范

為規(guī)范青島市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，1998年青島市制定了 《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》，2005年進(jìn)行了修訂。“隨著物業(yè)管理實(shí)踐的不斷深入和社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)需求的多樣化，物業(yè)管理中的問(wèn)題日益增多，特別是首次業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆與交接難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位和鎮(zhèn)街、居(村)委會(huì)在物業(yè)管理中的職能不清晰等問(wèn)題的存在，及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)健康開(kāi)展的影響，急需通過(guò)法律規(guī)范予以調(diào)整。因此，修訂《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》是十分必要的。”市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)陳勇表示。

《條例(修訂草案)》積極探索黨建引領(lǐng)社區(qū)治理的有效路徑，把黨的政治和組織優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為基層治理優(yōu)勢(shì)，借鑒北京市、深圳市物業(yè)管理立法的相關(guān)內(nèi)容，明確了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，規(guī)定社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會(huì)候選人，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員。

業(yè)主大會(huì)可申請(qǐng)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證

業(yè)主作為房屋所有權(quán)人，是物業(yè)管理活動(dòng)的核心主體，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治最主要的方式之一。針對(duì)首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難的問(wèn)題，《條例(修訂草案)》對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等進(jìn)一步細(xì)化。

實(shí)行業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)制度。目前，由于業(yè)主大會(huì)不作組織登記，無(wú)法開(kāi)立賬戶(hù)，共有收益只能交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者存入業(yè)主委員會(huì)成員個(gè)人賬戶(hù)，容易導(dǎo)致共有收益賬目不清、資金挪用等問(wèn)題。因此，結(jié)合《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)中使用統(tǒng)一社會(huì)信用代碼的通知》，借鑒深圳市物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，《條例(修訂草案)》規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，可以向物業(yè)所在地區(qū)(市)物業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)。

規(guī)范業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為

物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主權(quán)益的保障和爭(zhēng)議，是當(dāng)前物業(yè)管理矛盾和糾紛的焦點(diǎn)之一。根據(jù)各方意見(jiàn)，《條例(修訂草案)》增加了對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員的規(guī)范，包括成員條件、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)及應(yīng)當(dāng)公布的事項(xiàng)、業(yè)主委員會(huì)及其成員禁止行為、成員職務(wù)終止情形、業(yè)主委員會(huì)換屆程序、新舊業(yè)主委員會(huì)工作交接等。

進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。物業(yè)管理中，存在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的糾紛，很多源于長(zhǎng)期存在的物業(yè)管理與住宅區(qū)管理混淆，物業(yè)服務(wù)企業(yè)被正式、非正式賦予非企業(yè)的管理職能，有的甚至成為住宅區(qū)業(yè)主的管理者?！稐l例(修訂草案)》按照法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的定位，按照合同約定為主的原則進(jìn)行明確。此外，由于國(guó)家已取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)人員職業(yè)資格要求，《條例(修訂草案)》重點(diǎn)從建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘以及退出物業(yè)項(xiàng)目的義務(wù)履行，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止事項(xiàng)等方面，強(qiáng)化和規(guī)范對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。

聚焦突出問(wèn)題，確保條例實(shí)用可行

審議中，組成人員提到，《民法典》納入了《物權(quán)法》、相關(guān)行政法規(guī)和司法解釋的許多規(guī)定?，F(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、前期物業(yè)、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等內(nèi)容，《民法典》都有了明確規(guī)定。建議《條例(修訂草案)》以《民法典》為依據(jù)，對(duì)照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步深化、細(xì)化，修改完善。

組成人員認(rèn)為《條例(修訂草案)》應(yīng)堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，聚焦物業(yè)管理領(lǐng)域的突出問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)事項(xiàng)界限不清晰，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制不健全等。建議《條例(修訂草案)》針對(duì)這些突出問(wèn)題，逐一設(shè)定相應(yīng)條款，盡量做到準(zhǔn)確、可行、具有可操作性。

據(jù)悉，《條例(修訂草案)》經(jīng)市人大常委會(huì)初審后，將通過(guò)多種形式開(kāi)展調(diào)研論證修改工作，廣泛征求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道社區(qū)等各方面的意見(jiàn)。廣大市民可登錄青島人大網(wǎng)“法規(guī)征詢(xún)”欄目，查詢(xún)《條例(修訂草案)》內(nèi)容，或者發(fā)送郵件至反饋意見(jiàn)建議。(劉佳旎)

關(guān)鍵詞： 青島 物業(yè)