理順新路徑 青島老舊小區(qū)改造加速落地

老舊小區(qū)改造，是目前青島城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。但“改造”并不容易，資金統(tǒng)籌、硬件提升、軟件跟進、鄰里分歧……每一個環(huán)節(jié)都需要經(jīng)歷或長或短的磨合期。

如何理順改造路徑，真正讓惠民工程落到實處?經(jīng)過近年來的探索，如今，無論是政策層面的頂層設(shè)計，還是基層組織的精細化管理，都迎來了一些讓人欣喜的突破。

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，居民共擔(dān)、長效管理、協(xié)同改造等多項創(chuàng)新機制的探索建立，讓青島老舊小區(qū)改造的實施路徑越走越寬。

今年青島市計劃改造老舊小區(qū)項目216個，涉及居民7.2萬戶，該計劃已被列入青島市市辦實事，改造數(shù)量較去年增加105個，預(yù)計投資33億元，無論在體量上還是投資額度上，均位居全省前列。這個數(shù)據(jù)的變化，也折射出青島老舊小區(qū)改造工作正在“加速破題”。

居民“適當(dāng)出資”，改造加速落地

“聽說沒，咱們的老舊小區(qū)改造馬上就要啟動了。”

“多虧了社區(qū)幫忙協(xié)調(diào)，大伙兒出資的積極性也高漲了。”

“眼瞅著，咱就能住上又好看又舒服的房子了。”

……

最近一段時間，住在西海岸新區(qū)隱珠街道安居小區(qū)的居民們，聊天的話題總繞不開“老舊小區(qū)改造”。作為全區(qū)較早建成的安置社區(qū)，安居小區(qū)各方面的配套設(shè)施已經(jīng)老化，由于地勢低洼，下雨天積水嚴(yán)重，讓居住于此的322戶居民苦不堪言。

今年年初，《西海岸新區(qū)老舊小區(qū)改造工作實施方案》正式出臺，按照“誰受益、誰出資”原則，創(chuàng)新性提出了“自下而上申請，聯(lián)合審查入圍”的項目生成機制，并深入研究居民出資與改造標(biāo)準(zhǔn)掛鉤事宜，“也就是居民出資意愿越高的小區(qū)，越能優(yōu)先改造。”西海岸新區(qū)住建局工作人員說。

能否“借力”破題?隱珠街道金河社區(qū)黨委書記趙愛剛在得知政策后，第一時間召集安居小區(qū)黨員、居民代表和小區(qū)物業(yè)召開改造方案實施會議。“這是改善小區(qū)環(huán)境的一個機會，咱們得抓住。”在趙愛剛的號召下，小區(qū)居民的參與熱情被充分激發(fā)。

由“老黨員”蘇阿姨牽頭，居民自發(fā)成立了“自籌資金”的微信群，在多方共同努力下，僅用三天時間，完成九成業(yè)主的征求意見表填報和自籌資金收取工作，對于個別困難戶，業(yè)主們自發(fā)墊付。最終，安居小區(qū)順利列入2021年西海岸新區(qū)老舊小區(qū)改造計劃，并在全區(qū)率先完成自籌資金任務(wù)。

“安居小區(qū)改造按照每平方米3元的標(biāo)準(zhǔn)收取，也就是每戶平均只交不到300元，算下來整個小區(qū)業(yè)主自籌資金僅10萬元左右，這與幾千萬元的改造總費用相比占比很小，大部分還得靠財政和企業(yè)投資。之所以仍讓居民出資，主要是為了調(diào)動大家的積極性以及珍惜改造后的成果。” 趙愛剛告訴記者。

在清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬看來，老舊小區(qū)改造所產(chǎn)生的是空間價值的重塑或提升，受益者是老百姓，如果想把老舊小區(qū)改造變?yōu)槟芤龑?dǎo)社會資金投入的市場化行為，就一定要讓老百姓參與進來。當(dāng)然，這個過程將是循序漸進的。

多方協(xié)調(diào)，尋找利益“最大公約數(shù)”

老舊小區(qū)三分建、七分管，若想實現(xiàn)自我“造血”，專業(yè)的物業(yè)管理勢必要到位。

“老舊小區(qū)的居民普遍存在‘小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)該由政府負責(zé)’的思想觀念，再加上老舊小區(qū)疑難雜癥多，僅僅依靠政府托底的臨時性行政干預(yù)是無法從根本上解決問題的。”在一位業(yè)內(nèi)人士看來，按照市場化的要求運作，是從根本上改變老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理良性循環(huán)的必由之路。

今年，《城陽區(qū)實施老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理一體化工作實施方案》正式印發(fā)，其中最大的亮點在于按照“誰改造、誰管理”的原則，確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)及收費標(biāo)準(zhǔn)，同時制定老舊小區(qū)物業(yè)獎補政策。“獎補標(biāo)準(zhǔn)為區(qū)、街道各按照每平方米0.3元，連續(xù)補助3年，通過財政扶持，逐步實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)自我管養(yǎng)。”城陽區(qū)住建局住房保障服務(wù)中心物業(yè)科科長許立功說。

補助發(fā)放完后，物業(yè)企業(yè)能否實現(xiàn)長期可持續(xù)的“資金平衡”，也是關(guān)鍵。“單個改造項目規(guī)模小、收益不高、融資能力有限，規(guī)?；瘜嵤┻\營主體可通過合理拓展改造實施單元、推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造、加強服務(wù)設(shè)施和公共空間共建共享等方式實現(xiàn)‘肥瘦搭配’，達到資金平衡。”市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心副主任丁樹更說。

一個老舊小區(qū)改造項目背后，往往有多達十幾家企業(yè)單位共同參與，這就需要有一個“指揮棒”，讓多方“百慮而一致”。今年，青島市還發(fā)布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專營設(shè)施協(xié)同改造指導(dǎo)意見》，旨在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)為數(shù)不少的專營單位在經(jīng)營模式及設(shè)施現(xiàn)狀上不一致的情況。

據(jù)悉，如今老舊小區(qū)改造中的線纜入地改造全部采用多網(wǎng)合一的方式，即一根光纜、一套設(shè)備多家專營單位共用，既節(jié)省了投資又提高了改造效率。同時，指導(dǎo)意見中還明確了水、氣、熱等專營設(shè)施可單獨打包立項申請中央預(yù)算內(nèi)的獎補資金，為青島市供水、供熱等企業(yè)參與改造提供了資金保障。

聯(lián)動推進，以城市更新為目標(biāo)

對于城市這個“肌體”而言，老舊小區(qū)猶如“細胞”，而當(dāng)下廣泛發(fā)起的老舊小區(qū)改造猶如“細胞的自我修復(fù)”，它不僅讓老舊小區(qū)煥發(fā)活力，也推動了城市更新的進程。

中國城市科學(xué)規(guī)劃設(shè)計研究院院長方明認為，老舊小區(qū)改造作為城市更新的一個重要組成部分，其工作量占到城市更新工作30%—50%的比重。老舊小區(qū)改造這項工作的推動，更容易讓各部門行動起來，讓城市更新工作更快推動起來。同時老舊小區(qū)資金支持的力度較大，可以讓老舊小區(qū)改造成為城市更新的敲門磚。

與此同時，他還強調(diào)，單個老舊小區(qū)的改造，往往很難挖掘城市的閑置資源，因而應(yīng)該以街區(qū)為單元，從城市角度系統(tǒng)整體推進老舊小區(qū)改造，也就是說，聯(lián)動開發(fā)，才能最大化體現(xiàn)城市經(jīng)濟價值。

當(dāng)下，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局正在按照省住建廳最新要求，核實青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年規(guī)劃(2021-2025年)，其用意也正在于此。據(jù)透露，“十四五”期間，青島市計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1375個，涉及建筑面積3680萬平方米，惠及居民39.6萬戶。

關(guān)鍵詞： 青島市 老舊小區(qū) 創(chuàng)新機制 物業(yè)管理