青島法拍房成交量增長(zhǎng)明顯 哪些原因造成房子被拍賣(mài)？

“62輪出價(jià)，上萬(wàn)人圍觀(guān)，20多人搶一套房子。”

在青島樓市低迷的情況下，法拍房拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)卻爭(zhēng)破頭，這么多人圍觀(guān)爭(zhēng)搶的是一套同安路的“學(xué)區(qū)房”。最終，房子以超出起拍價(jià)100多萬(wàn)，接近評(píng)估價(jià)的價(jià)格被一位打算送娃上學(xué)的王女士競(jìng)拍得到。

記者調(diào)查采訪(fǎng)得知，青島法拍房購(gòu)買(mǎi)者集中于三種人群：給娃購(gòu)置學(xué)區(qū)的35歲左右人群;為兒女購(gòu)置新房的55歲左右人群;有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)豪宅的實(shí)力人群。

2021年1月份至今，京東拍賣(mài)數(shù)據(jù)顯示，以拍賣(mài)結(jié)束時(shí)間為準(zhǔn)，截止到9月份，青島已經(jīng)拍賣(mài)出住宅用房共計(jì)925套，其中標(biāo)的從幾十萬(wàn)民房到千萬(wàn)豪宅競(jìng)拍成功。近年來(lái)，青島法院積極推廣司法網(wǎng)拍，加大法拍房騰退執(zhí)行力度，也是法拍房購(gòu)買(mǎi)數(shù)量增長(zhǎng)的重要原因。

記者從青島中院了解到， 2021年8月1日開(kāi)始至11月30日結(jié)束，青島兩級(jí)法院用四個(gè)月的時(shí)間對(duì)涉房地產(chǎn)案件過(guò)戶(hù)和司法拍賣(mài)房屋騰退展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)清理，實(shí)現(xiàn)清零。

法拍房市場(chǎng)：

數(shù)據(jù)：法拍房成交量增長(zhǎng)明顯

所謂法拍房，是指當(dāng)債務(wù)人無(wú)力償還債務(wù)或者無(wú)法履行按揭合約時(shí)，其名下的房產(chǎn)就有可能會(huì)被強(qiáng)制拍賣(mài)用以?xún)斶€債務(wù)，其中遭到拍賣(mài)的房子就是法拍房。按照規(guī)定，購(gòu)房者若想?yún)⑴c法拍房的競(jìng)拍，需先交一部分的保證金，再參與競(jìng)拍，最終價(jià)高者成交。近期，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的降溫，而法拍房市場(chǎng)有所增溫。

據(jù)京東拍賣(mài)司法數(shù)據(jù)，2021年1月份至今，京東拍賣(mài)數(shù)據(jù)顯示，以拍賣(mài)結(jié)束時(shí)間為準(zhǔn)，截止到9月份，青島已經(jīng)拍賣(mài)出住宅用房共計(jì)925套，其中標(biāo)的從幾十萬(wàn)民房到千萬(wàn)豪宅競(jìng)拍成功。

2020年1月份，青島“法拍貸”正式上線(xiàn)，凡通過(guò)人民法院拍賣(mài)購(gòu)買(mǎi)“法拍房”的買(mǎi)受人，只要符合條件，均可通過(guò)向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款參與法院不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)。

隨著“法拍貸”上線(xiàn)，本來(lái)只能全款支付的法拍房也能貸款，“法拍貸”能有效解決潛在競(jìng)買(mǎi)人融資難題，極大緩解買(mǎi)受人的資金壓力，減少因房屋總價(jià)過(guò)高、潛在競(jìng)買(mǎi)人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問(wèn)題，大大提高了涉訴房產(chǎn)的司法處置效率。

記者采訪(fǎng)了解到，2021年成交法拍貸65筆，貸款金額5360萬(wàn)元，房屋總價(jià)9639.3676元，同期相比，成交數(shù)據(jù)翻番。

搶手：

62輪出價(jià)上萬(wàn)人圍觀(guān)，超起拍價(jià)百萬(wàn)搶“學(xué)區(qū)房”

法拍房從線(xiàn)下走向線(xiàn)上，在法拍網(wǎng)站公開(kāi)競(jìng)拍，價(jià)高者得房，使得透明度已經(jīng)大大提高。稀缺的熱門(mén)房源在法拍平臺(tái)預(yù)告時(shí)就引來(lái)圍觀(guān)，開(kāi)拍時(shí)很容易遭到爭(zhēng)搶?zhuān)鐑r(jià)率和成交量呈現(xiàn)雙高。

“浮山后的房子，有一套是一套，一旦出來(lái)就被搶走。”記者來(lái)到位于南京路9號(hào)的山東恩實(shí)輔拍有限公司，該公司的工作人員介紹說(shuō)，“在今年5月份剛剛拍出去的一套浮山后法拍房，這套房子位于青島市北同樂(lè)三路，在拍賣(mài)期間，就有一萬(wàn)多人圍觀(guān)，20多個(gè)人參與了競(jìng)拍。”

記者采訪(fǎng)了解到，這套房子位于湖光山色小區(qū)，附近新學(xué)校有同安路小學(xué)、青島市實(shí)驗(yàn)二小，目前是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。而且從法拍網(wǎng)站上公布的照片看，這套房產(chǎn)精裝修、維護(hù)較好，周邊交通、購(gòu)物便捷。

“這套房子放在網(wǎng)站上預(yù)告的時(shí)候，已經(jīng)有很多人電話(huà)咨詢(xún)，有10個(gè)競(jìng)拍人來(lái)我們這里咨詢(xún)房產(chǎn)的情況，競(jìng)拍人的主要是看中學(xué)區(qū)屬性，大部分是買(mǎi)來(lái)給孩子上學(xué)用。”工作人員對(duì)競(jìng)拍房子的客戶(hù)印象深刻，不光是因?yàn)檫@套房子很搶手，還有來(lái)購(gòu)買(mǎi)的人年齡都在35歲之間，孩子到了上小學(xué)的年齡。“其中一個(gè)競(jìng)拍人已經(jīng)關(guān)注這片區(qū)域的房源一年多了，通過(guò)中介看到的合適房源很快被搶光，這次通過(guò)法拍網(wǎng)站看到有一套，考察了周邊房源和這套房子的情況，勢(shì)在必得要拿下這套房子。”

為了能順利拿下這套心儀的法拍房，參與競(jìng)拍的王女士直接來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)拍。“10點(diǎn)開(kāi)始，第一個(gè)競(jìng)拍人開(kāi)始出價(jià)，按照競(jìng)拍規(guī)則，24小時(shí)內(nèi)競(jìng)拍人不斷出價(jià)，在第二天的上午10點(diǎn)結(jié)束。20多位競(jìng)拍者集中在5月11日上午10點(diǎn)開(kāi)始頻繁出價(jià)，多人議價(jià)時(shí)，以5分鐘時(shí)間內(nèi)出價(jià)刷新進(jìn)入下一輪。”工作人員介紹說(shuō)。

最終，這套房產(chǎn)起拍價(jià)287萬(wàn)，以389萬(wàn)被王女士成功競(jìng)得。

看中豪華裝修，高出市場(chǎng)價(jià)十多萬(wàn)仍硬拍下

除了“學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)”吸引人，房子裝修精致、糾紛少也能提高溢價(jià)率。

9月初剛剛拍出的一套市南優(yōu)質(zhì)豪宅，吸引了來(lái)自全國(guó)有實(shí)力的買(mǎi)家參與競(jìng)拍。記者查詢(xún)得知，這套豪宅位于青島市市南區(qū)山東路黃金地角，價(jià)值834萬(wàn)元、面積242平米， 房子裝修考究、家具豪華。最吸引人的是，豪宅裝修好后一直無(wú)人入住，不存在騰退的問(wèn)題，競(jìng)買(mǎi)人辦好手續(xù)就可拎包入住。

雖然保證金70萬(wàn)要一次性交齊才有資格參與競(jìng)拍，依然吸引千余人圍觀(guān)，最終8個(gè)人參與拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)43次出價(jià)，超過(guò)起拍價(jià)170多萬(wàn)，被來(lái)自北京一位競(jìng)拍者成功競(jìng)得。

在服務(wù)客戶(hù)過(guò)程中，山東恩實(shí)輔拍有限公司副總經(jīng)理李敏碰到過(guò)一位被房子精裝修吸引，“拍上了頭”的顧客。“我們都勸說(shuō)老人不要了，因?yàn)檫@么硬頂著拍下去不劃算，但老人看中了裝修，一定要拍賣(mài)下來(lái)。”

記者從京東法拍網(wǎng)上搜索到這套房產(chǎn)，位于城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)城路66號(hào)的希爾景園，這套房產(chǎn)不存在占用，是精裝修無(wú)人入住情況。起拍價(jià)151萬(wàn)，評(píng)估價(jià)168萬(wàn)，但經(jīng)過(guò)61輪競(jìng)價(jià)，181萬(wàn)競(jìng)拍成功。而記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該套房產(chǎn)超出了小區(qū)同類(lèi)房產(chǎn)價(jià)格13萬(wàn)。

“這是一家五口人來(lái)我們這里競(jìng)拍，老人在市南區(qū)住，女兒在城陽(yáng)有公司，老人為了去城陽(yáng)給女兒看孩子，看好了一套城陽(yáng)的房子，這套房子裝修豪華，這雖然是個(gè)空房子，但幾乎可以拎包入住。”恩實(shí)輔拍的工作人員介紹說(shuō)。全家人相互鼓勵(lì)著把這套房子拍下后，老人告訴工作人員：“實(shí)在看中了這套房子的裝修，多掏的錢(qián)就當(dāng)裝修費(fèi)用。”

撿漏：

沒(méi)有競(jìng)拍對(duì)手，市場(chǎng)價(jià)7折拿下市南豪宅

不少人印象中的法拍房還是以撿漏為主，線(xiàn)上拍房子還有撿漏的機(jī)會(huì)嗎?

“從去年開(kāi)始，關(guān)注法拍房的市民增多，很多人對(duì)法拍房認(rèn)可度提高很多，我們每天對(duì)外4部電話(huà)，一天最多能接收100多個(gè)電話(huà)，特別是標(biāo)的比較集中上線(xiàn)的時(shí)候。”山東恩實(shí)輔拍有限公司工作人員介紹。

“撿漏”還有機(jī)會(huì)嗎? 據(jù)介紹，目前非常優(yōu)質(zhì)的房源拍出高于評(píng)估價(jià)很正常，而且根據(jù)市場(chǎng)供需情況看，“越稀缺的房源溢價(jià)率越高。”但還有大部分房源沒(méi)有拍出評(píng)估價(jià)，甚至是一輪成交。

8月3日剛成交的一套市南區(qū)徐州路3號(hào)新貴都二期復(fù)式豪宅，起拍價(jià)587萬(wàn)元、評(píng)估價(jià)839萬(wàn)元，房產(chǎn)面積達(dá)238平米。雖然有1.5萬(wàn)人圍觀(guān)，49人關(guān)注，但最終只有一個(gè)人參與競(jìng)拍，并以起拍價(jià)587萬(wàn)的價(jià)格成功競(jìng)得，最終以每平米2.4萬(wàn)元的價(jià)格成交。記者從鏈家搜索同小區(qū)相同戶(hù)型的二手房，對(duì)外報(bào)價(jià)在3.9萬(wàn)-4.1萬(wàn)/平米。

“ 這才是真正的撿漏，法拍房起拍價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的7折，這位競(jìng)拍人低于市場(chǎng)價(jià)252萬(wàn)拍得房產(chǎn)。”記者采訪(fǎng)了解到，成功購(gòu)買(mǎi)這套房產(chǎn)的競(jìng)買(mǎi)人正是這套房子的租戶(hù)，房子里住了一家六口人，而且簽訂了常年合同。由于競(jìng)拍房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)引來(lái)1.5萬(wàn)人圍觀(guān)，很多人按照司法拍賣(mài)網(wǎng)站上留的電話(huà)打過(guò)去，權(quán)屬人直接告知“房子清不出來(lái)，買(mǎi)了也住不進(jìn)去。”這讓很多參與競(jìng)買(mǎi)的人望而卻步。

租戶(hù)得知房產(chǎn)要進(jìn)行拍賣(mài)，開(kāi)始動(dòng)員全家湊錢(qián)，才交齊保證金參與拍賣(mài)。因?yàn)樵摲慨a(chǎn)可以貸款，而且該租戶(hù)符合首套房購(gòu)買(mǎi)條件，順利通過(guò)“法拍貸”拍下了該套房產(chǎn)。

“現(xiàn)在類(lèi)似這種撿漏的幾乎已經(jīng)不多了，我們建議競(jìng)買(mǎi)人在一拍時(shí)盡量拍下來(lái)。雖然一拍價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的7折，二拍再降低20%。大家本著撿漏心理等二拍，但由于關(guān)注法拍房人增多，二拍成交價(jià)反而更高。”山東恩實(shí)輔拍有限公司工作人員介紹。

法拍貸：

最快一周內(nèi)能辦好，“法拍貸”推出成交量翻番

像這套法拍房一樣，島城還有不少買(mǎi)家通過(guò)“法拍貸”的方式拍下標(biāo)的物。

2020年1月份，青島“法拍貸”正式上線(xiàn)。在沒(méi)有“法拍貸”之前，競(jìng)拍人需要全款繳納房款，競(jìng)買(mǎi)人購(gòu)房資金壓力大，面對(duì)心儀房產(chǎn)不敢出手。據(jù)介紹，“法拍貸”能有效解決潛在競(jìng)買(mǎi)人融資難題，極大緩解買(mǎi)受人的資金壓力，減少因房屋總價(jià)過(guò)高、潛在競(jìng)買(mǎi)人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問(wèn)題，大大提高了涉訴房產(chǎn)的司法處置效率。

記者采訪(fǎng)了解到，2021年成交法拍貸65筆，貸款金額5360萬(wàn)元，房屋總價(jià)9639.3676元，同期相比，成交數(shù)據(jù)翻番。

如何申請(qǐng)“法拍貸”?只需點(diǎn)擊頁(yè)面中的“申請(qǐng)貸款”按鈕，即可進(jìn)入業(yè)務(wù)辦理頁(yè)面，辦理流程、貸款授權(quán)對(duì)象、可貸資產(chǎn)類(lèi)型、貸款擔(dān)保方式以及貸款額度和還款期限等內(nèi)容一目了然。競(jìng)買(mǎi)人在司法網(wǎng)拍頁(yè)面報(bào)名競(jìng)買(mǎi)交付保證金，對(duì)可以貸款的房產(chǎn)，網(wǎng)頁(yè)上會(huì)有“一鍵貸款”按鈕，競(jìng)買(mǎi)人點(diǎn)擊進(jìn)入后提交相關(guān)材料，銀行審核通過(guò)獲得授信審批，保險(xiǎn)公司提供擔(dān)保，出具保單后，銀行即可放款。

據(jù)了解，法拍房性質(zhì)特殊，傳統(tǒng)的先抵押后放款的業(yè)務(wù)模式無(wú)法滿(mǎn)足“法拍貸”業(yè)務(wù)需求，銀行必須在有相關(guān)擔(dān)保的情況下才能放款。為此，“法拍貸”業(yè)務(wù)引入了保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保的業(yè)務(wù)模式，以太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司為例，競(jìng)買(mǎi)人取得銀行授信之后，可向其投保，由太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司提供“履約保證保險(xiǎn)”，保證從拍賣(mài)成交到銀行放款再到房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后銀行獲得房產(chǎn)抵押權(quán)這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。有了保險(xiǎn)保障，可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，銀行便可以很快放款。這一創(chuàng)新舉措，不僅提高了法院拍賣(mài)標(biāo)的的成交率和溢價(jià)率，也給銀行和保險(xiǎn)公司提供了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，各方實(shí)現(xiàn)共贏。

記者了解到，法拍貸業(yè)務(wù)最快一周內(nèi)就能辦好。青島市中級(jí)人民法院執(zhí)行局法官提醒，因?yàn)榉ㄅ姆康奶厥?span id="nwumlge" class="keyword">性，競(jìng)買(mǎi)人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之前一定要充分了解全面信息，認(rèn)真閱讀競(jìng)買(mǎi)公告。盡管法拍房不受限購(gòu)政策限制，但貸款時(shí)卻受到“限貸”相關(guān)限制。以青島農(nóng)商銀行為例，最高可貸比例為，首套房70%，二套房60%。

法拍房現(xiàn)狀：

哪些原因造成房子被拍賣(mài)?

根據(jù)司法拍賣(mài)服務(wù)商來(lái)拍法服的統(tǒng)計(jì)，法拍房的來(lái)源中30%是因?yàn)榉恐鞒霈F(xiàn)民間借貸糾紛，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)業(yè)投資、民間資金拆借等;30%涉及賭博;還有40%是因?yàn)閭鶆?wù)擔(dān)保，比如幫助較好的親戚朋友進(jìn)行銀行貸款時(shí)的擔(dān)保。

記者咨詢(xún)法院執(zhí)行法官了解到，企業(yè)因現(xiàn)金流問(wèn)題產(chǎn)生的債務(wù)糾紛也是法拍房數(shù)量增加的主要原因。去年我國(guó)依然堅(jiān)持金融去杠桿，并且經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響到一些企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。企業(yè)在貸款時(shí)多拿房產(chǎn)作為抵押，如果還不起貸款，(法院)只能將房子強(qiáng)制拍賣(mài)。

除此之外，近年來(lái)法院積極推廣司法網(wǎng)拍的力度以及人們?cè)V訟觀(guān)念的增強(qiáng)等，也是法拍房數(shù)量增長(zhǎng)的重要原因。“未來(lái)法拍房的數(shù)量可能增長(zhǎng)得更快，畢竟現(xiàn)在很多銀行和不良資產(chǎn)公司都在加強(qiáng)不良資產(chǎn)的處置，法院也在加快對(duì)不良資產(chǎn)處置的執(zhí)行速度。”一位法院執(zhí)行法官介紹說(shuō)。

關(guān)鍵詞： 青島市 法拍房 成交量 增長(zhǎng)明顯 小心有坑