青島老舊小區(qū)改造2300萬(wàn)平米 物業(yè)管理實(shí)施獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是惠及民生的大好事，2016年以來(lái)，青島市共實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造2300萬(wàn)平方米，惠及居民約32萬(wàn)戶，極大改善和提升了城市形象和居民居住環(huán)境。“十四五”期間，青島市計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1300個(gè)，建筑面積約3369萬(wàn)平方米，涉及居民37.5萬(wàn)戶。2021年全市計(jì)劃開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)216個(gè)。截至目前，216個(gè)小區(qū)已經(jīng)全部開工，涉及居民7.3萬(wàn)戶，累計(jì)完成投資額9.6億元。

政策引導(dǎo)

居民出資全程參與老舊小區(qū)改造

9月15日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了關(guān)于對(duì)《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)公開征求意見(jiàn)的通知，針對(duì)存在的一系列問(wèn)題起草了新規(guī)，正式向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。新規(guī)共19條，明確了適用范圍和職責(zé)分工，對(duì)改造內(nèi)容進(jìn)行了分類，確定了資金保障政策，規(guī)范了規(guī)劃和計(jì)劃編制，確認(rèn)了實(shí)施主體，明確了聯(lián)審制度和驗(yàn)收制度。

2019年，青島市被確定為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市，經(jīng)過(guò)多年探索，如今青島市形成“因地制宜、居民自愿、多方參與、建管并重”的老舊小區(qū)改造原則，讓老舊小區(qū)改造的實(shí)施路徑越走越寬。今年青島市計(jì)劃改造老舊小區(qū)項(xiàng)目216個(gè)，涉及居民7.3萬(wàn)戶，改造數(shù)量較去年增加105個(gè)，預(yù)計(jì)投資33億元，無(wú)論在體量上還是投資額度上，均位居全省前列。

老舊小區(qū)改造離不開政策的支持，青島建立了改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制，按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則落實(shí)居民出資責(zé)任。如，西海岸新區(qū)隱珠街道發(fā)動(dòng)轄區(qū)安居小區(qū)居民為小區(qū)改造出資出力，居民自發(fā)成立愛(ài)心捐助群，率先完成了相關(guān)業(yè)主出資手續(xù)辦理工作。同時(shí)，西海岸新區(qū)深入研究居民出資與改造標(biāo)準(zhǔn)掛鉤事宜，制定《居民出資與完善、提升類改造標(biāo)準(zhǔn)相掛鉤的暫行辦法》，落實(shí)“出資多、標(biāo)準(zhǔn)高”的要求，營(yíng)造全民積極出資、出資多改造標(biāo)準(zhǔn)高的良好氛圍，激發(fā)社區(qū)居民的參與熱情。

此外，為鼓勵(lì)和引導(dǎo)青島市專營(yíng)單位參與改造，切實(shí)補(bǔ)齊城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施短板，青島出臺(tái)《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專營(yíng)設(shè)施協(xié)同改造指導(dǎo)意見(jiàn)》。在指導(dǎo)意見(jiàn)引領(lǐng)下，青島各區(qū)市與專營(yíng)單位之間的溝通協(xié)調(diào)更加密切，通信線纜整治實(shí)施進(jìn)度加快，各項(xiàng)工作有序展開。管道建設(shè)和光纜建設(shè)由區(qū)、市政府與專營(yíng)單位分別承擔(dān)，即有現(xiàn)狀通信管道的小區(qū)，專營(yíng)單位承擔(dān)管道租費(fèi)及割接費(fèi)用，新設(shè)線纜投資由政府承擔(dān);沒(méi)有現(xiàn)狀通信管道的小區(qū)由政府負(fù)責(zé)建設(shè)管道，線纜敷設(shè)及割接費(fèi)用由專營(yíng)單位承擔(dān)。線纜入地改造全部采用多網(wǎng)合一的方式，即一根光纜一套設(shè)備多家專營(yíng)單位共用，既節(jié)省了投資又提高改造效率。

在實(shí)施改造過(guò)程中，青島改變過(guò)去單純實(shí)施基礎(chǔ)類改造的情況，更加注重增加停車場(chǎng)、外墻保溫、電動(dòng)車充電、智能快件箱以及加裝電梯等完善類設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店等提升類設(shè)施。積極融合各方資源，推進(jìn)體育設(shè)施、飲水機(jī)、家電更新在改造小區(qū)內(nèi)安家落地等。

改造老舊小區(qū)

物業(yè)管理實(shí)施獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制

青島市級(jí)財(cái)政安排1.5億元專項(xiàng)資金支持老舊小區(qū)改造，同時(shí)積極采取措施拓寬資金來(lái)源。一是積極爭(zhēng)取中央資金。先后爭(zhēng)取中央資金共4.9156億元(其中：中央財(cái)政資金1.6119億元，中央預(yù)算內(nèi)投資3.3037億元)。二是壓實(shí)區(qū)(市)責(zé)任，用好國(guó)家政策。通過(guò)發(fā)行政府專項(xiàng)債券、政策性銀行和商業(yè)融資、引入社會(huì)化投資，引導(dǎo)居民出資，豐富資金來(lái)源。三是出臺(tái)配套政策。結(jié)合出臺(tái)的專營(yíng)單位協(xié)同改造機(jī)制，引導(dǎo)水、電、氣、暖、通信、有線電視等專營(yíng)單位投資。

為挖掘了本土優(yōu)勢(shì)資源，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織海爾集團(tuán)、青島水務(wù)集團(tuán)的智慧社區(qū)、家電更新、優(yōu)質(zhì)飲用水等項(xiàng)目進(jìn)行了推介。膠州市與海爾集團(tuán)合作，在東關(guān)小區(qū)B區(qū)、順德花園等小區(qū)以線上線下最優(yōu)惠價(jià)格為居民更新空調(diào)和熱水器;海爾集團(tuán)計(jì)劃為老舊小區(qū)免費(fèi)安裝智慧垃圾分類設(shè)施，特來(lái)電公司擬為具備條件的老舊小區(qū)免費(fèi)建設(shè)充電樁，通過(guò)運(yùn)營(yíng)獲取收益，受到居民的歡迎。膠州市結(jié)合老舊小區(qū)改造加裝電梯過(guò)程中，訂購(gòu)并安裝當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的尼得科電梯79部，海爾公司通過(guò)推介以舊換新120臺(tái)空調(diào)，安裝電熱水器610余部，助推了本土企業(yè)發(fā)展。

此外，青島還推行物業(yè)管理納入共同改造。建立長(zhǎng)效管理機(jī)制引入物業(yè)管理改造，煥發(fā)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)新活力。如，城陽(yáng)區(qū)為進(jìn)一步加大改造力度和強(qiáng)化后續(xù)長(zhǎng)效管理，編制了《城陽(yáng)區(qū)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理一體化工作方案》，按照“誰(shuí)改造、誰(shuí)管理”的原則，確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)制定獎(jiǎng)補(bǔ)政策，對(duì)引進(jìn)物業(yè)管理的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實(shí)施獎(jiǎng)補(bǔ)，并落實(shí)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)補(bǔ)助的相關(guān)政策，逐步實(shí)現(xiàn)自我管理良性循環(huán)。

惠及居民約32萬(wàn)戶

經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益突出

通過(guò)實(shí)施城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，青島更新了基礎(chǔ)設(shè)施，完善了便民設(shè)施，提升了服務(wù)設(shè)施，改善了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的生活環(huán)境和居住條件，惠及居民約32萬(wàn)戶，產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2021年全市計(jì)劃開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)216個(gè)。截至目前，216個(gè)小區(qū)已經(jīng)全部開工，涉及居民7.3萬(wàn)戶，累計(jì)完成投資額9.6億元。“十四五”期間，青島市計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1300個(gè)，建筑面積約3369萬(wàn)平方米，涉及居民37.5萬(wàn)戶。

“經(jīng)濟(jì)效益方面一舉兩得，通過(guò)老舊小區(qū)改造，更加環(huán)保節(jié)能了，也提升了居民生活環(huán)境。”青島市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，老舊小區(qū)改造實(shí)現(xiàn)環(huán)保節(jié)能。結(jié)合海綿城市改造，實(shí)現(xiàn)了雨水的自然積存、自然滲透和回水利用;結(jié)合外墻保溫系列措施做到了室內(nèi)溫度的有效調(diào)整，夏季可降低2-3℃、冬季室溫可普遍提升2-5℃，降低采暖能耗40%左右;結(jié)合植綠補(bǔ)綠，提升居住空間生態(tài)綠化水平;在提升小區(qū)品質(zhì)方面。通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)類、完善類和提升類改造，不僅改善了小區(qū)居住環(huán)境，方便了小區(qū)居民的生活，也提升了小區(qū)的價(jià)值，從而拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)。

在社會(huì)效益方面，老舊小區(qū)改造解決了城市建設(shè)中的短板。對(duì)未能納入棚戶區(qū)改造且10年內(nèi)不能拆除的老舊住宅小區(qū)，可以列入改造范圍，把短板補(bǔ)齊，使居民的住房水平同步提升、同步改善。老舊小區(qū)改造還增強(qiáng)了群眾的自信心和獲得感。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造既是民生工程、更是民心工程，通過(guò)改造，能夠消除老舊住宅安全隱患、改善居民生活環(huán)境、讓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有質(zhì)感、有溫度，做好事做到了居民的心坎上。

相關(guān)鏈接：老舊小區(qū)滿足三個(gè)條件可優(yōu)先改造

《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)對(duì)改造重點(diǎn)進(jìn)一步明確——城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)當(dāng)以基礎(chǔ)設(shè)施更新維護(hù)為重點(diǎn)。老舊小區(qū)三分建、七分管，若想實(shí)現(xiàn)自我“造血”，專業(yè)的物業(yè)管理勢(shì)必要到位?！掇k法》還提到對(duì)改造后的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)，區(qū)市政府可以給予財(cái)政補(bǔ)助，補(bǔ)助期限、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)及方式由各區(qū)市結(jié)合實(shí)際確定。業(yè)主共同決定對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的共有部分維修養(yǎng)護(hù)的，倡導(dǎo)同步進(jìn)行。給排水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃協(xié)同參與改造。

哪些老舊小區(qū)有望優(yōu)先改造?《辦法》中提到符合下列條件的小區(qū)，可優(yōu)先列入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃：基礎(chǔ)設(shè)施老化，已經(jīng)出現(xiàn)漏堵斷破等影響居民日常生活的問(wèn)題的;已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理或成立業(yè)主委員會(huì)的;業(yè)主就改造內(nèi)容及共同出資達(dá)成一致意見(jiàn)的。

老舊小區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)單位能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的“資金平衡”是關(guān)鍵。“單個(gè)改造項(xiàng)目規(guī)模小、收益不高、融資能力有限，規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)主體可通過(guò)合理拓展改造實(shí)施單元、推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造、加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施和公共空間共建共享等方式實(shí)現(xiàn)肥瘦搭配，進(jìn)而達(dá)到資金平衡。”青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員說(shuō)。

(齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 趙波)

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