四個(gè)尷尬！灃西新城沖出“樓市圍城”……

十年之前，灃西新城還是一片郊區(qū)，大地曠野無邊；十年之后，灃西新城已經(jīng)成為大西安科創(chuàng)高地之一，產(chǎn)業(yè)逐漸夯實(shí)！

為什么灃西新城能夠在十年之間成為西咸新區(qū)“科創(chuàng)之芯”？自2014年之后，灃西新城跨越式發(fā)展，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，不僅簽約科創(chuàng)強(qiáng)企，還落地了中國西部科技創(chuàng)新港、西北工業(yè)大學(xué)翱翔小鎮(zhèn)兩大產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)。

▲灃西新城—交大創(chuàng)新港實(shí)拍圖（圖源政府官微）

▲灃西新城—交大創(chuàng)新港效果圖（圖源政府官微）

灃西新城在一系列科技產(chǎn)業(yè)布局之后，依托“科創(chuàng)大走廊”的規(guī)劃迅速崛起，如今“陜西秦創(chuàng)原平臺”落地，灃西新城作為全省創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展平臺的總窗口，成為全省建設(shè)科創(chuàng)高地、帶動創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的總源頭，灃西新城的影響力將進(jìn)一步擴(kuò)大。

2020年，一條地鐵5號線開通橫穿整個(gè)灃西，鏈接灃西兩大熱點(diǎn)置業(yè)板塊：文教園、創(chuàng)新港，擁有大西安中央公園（約5000畝）、西交大新校區(qū)（薈聚約3萬人從事學(xué)術(shù)研究）、吾悅廣場、紫薇萬科大都會等配套資源，這些都是實(shí)打?qū)嵉挠才涮住?/p>

但是，“科創(chuàng)之芯”的背后，卻是產(chǎn)業(yè)價(jià)值的突破推動土地溢價(jià)倍增，轉(zhuǎn)化到樓市中，就是倒逼灃西新城在人口引進(jìn)還不扎實(shí)的情況下，快速步入了高端化路線！

2017年之前，灃西新城的外來品牌房企只有金科，開發(fā)項(xiàng)目也并不多。

2017年之后，新城、紫薇、萬科、招商、藍(lán)光、中國鐵建、港中旅、華潤等相繼進(jìn)入，這些品牌房企大多打造高端項(xiàng)目，使得灃西新城快速進(jìn)入改善時(shí)代，與此同時(shí)，灃西新城也陷入了四大尷尬境地！

其一，用地尷尬。灃西新城規(guī)劃面積143平方公里，遺址保護(hù)區(qū)面積不小，僅豐京遺址便有14平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地為64平方公里，只有不到一半的土地會用來建設(shè)城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施，此外，建成區(qū)、科研用地、工業(yè)用、文旅地占了相當(dāng)比例，僅歡樂世界、創(chuàng)新港、翱翔小鎮(zhèn)就占1.5萬畝足有，用地指標(biāo)并不多。

其二，地價(jià)尷尬。灃西新城地價(jià)上漲明顯，2021年誕生了西咸新區(qū)首宗地塊，4月華潤通過“熔斷+搖號”機(jī)制摘得一宗115畝住宅用地，樓面地價(jià)12615元/㎡，達(dá)到灃西新城地價(jià)的高點(diǎn)；對比2020年的灃西高價(jià)地，8月港中旅摘得一宗約285畝住宅用地，樓面價(jià)10127元/㎡，最高樓面價(jià)漲幅達(dá)25%，地價(jià)增速明顯提升。

其三，房價(jià)尷尬。灃西新城目前在售住宅項(xiàng)目不到20個(gè)，其中中旅名門府（2.3萬/㎡）、龍湖景粼玖序（高層均價(jià)1.7萬/㎡，疊拼2.3萬/㎡）、萬科灃華錦鳴（2萬/㎡）、灃水云嶺（疊拼2.7萬/㎡）、中交長安里（2.1萬/㎡）、科為城（1.9萬/㎡）、中國鐵建西派宸樾（1.9萬/㎡）等，單價(jià)在1.8萬以下的項(xiàng)目屈指可數(shù)，已經(jīng)普遍改善。

其四，去化尷尬。2021年，隨著西安樓市限購升級、政策加碼，外圍區(qū)域遇冷，高房價(jià)的灃西新城首當(dāng)其沖，整體進(jìn)入停滯狀態(tài)。2021年末，灃西新城商品住宅存量約58.6萬㎡，為西咸新區(qū)住宅存量最大區(qū)域；2021年末，灃西新城商品住宅去化周期為19.9個(gè)月，也是西咸新區(qū)去化周期最長的區(qū)域。

因此，改善項(xiàng)目房價(jià)超主城區(qū)、西咸新區(qū)庫存量最大的灃西新城樓市，也逐漸被一些網(wǎng)絡(luò)專家胡亂捶打。

但是，從規(guī)劃和資源配置來看，灃西新城絕對是一塊寶地，未來前景十分廣闊。

其一，從現(xiàn)狀來看：灃西新城屬于西安、西咸、咸陽“兩城三地”核心，具有很強(qiáng)的政經(jīng)文寓意；灃西新城占據(jù)了大半灃渭三角洲土地資源，西臨渭河&咸陽湖，東臨灃河&濕地公園，生態(tài)環(huán)境極好；灃西與四所高等院校深度合作，還有眾多高等院校，有人文底蘊(yùn)及素質(zhì)人才基礎(chǔ)。

其二，從定位來看：西咸新區(qū)五大新城之中，灃西新城屬于一個(gè)“特殊存在”，有“公園城”的底子，有“科學(xué)城”的勢頭，更有“絲路城”的開放，像是西安高新區(qū)與大學(xué)城的結(jié)合體。2020年之后，灃西新城招商力度也比較搶眼，目前已經(jīng)有超526家企業(yè)入駐，這是西咸很亮眼的一點(diǎn)。

其三，從預(yù)期來看：根據(jù)《西咸新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2020年）》，到2020年，灃西新城規(guī)劃區(qū)人口約53萬，用地規(guī)模為63平方公里，人均用地指標(biāo)為115平方米，這就意味著灃西永遠(yuǎn)不會走向西安主城區(qū)一樣密集居住區(qū)的路線，而是一個(gè)環(huán)境好、整體密度低、居住舒適度非常高的公園新區(qū)。

▲灃西新城—城市公園景觀（圖源政府官微）

現(xiàn)在很多購房者一提到灃西新城，會覺得人少空地多，略顯悲涼，不愿意去，但這并不是灃西最大的尷尬，它最大的尷尬是，官方規(guī)劃之下的灃西新城，樓市全面改善，產(chǎn)品多為純改善大平層、洋房、疊拼等，進(jìn)入門檻非常高。

因此，我們對于灃西新城的前景十分看好，但目前的尷尬也是真實(shí)存在，起步便高端，看起來很美麗，但還是要避免灃西新城過快“士紳化”，并引進(jìn)更多產(chǎn)業(yè)人口，夯實(shí)區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)。什么是“士紳化”？通俗一點(diǎn)來說，就是過快的中產(chǎn)化，房價(jià)沖的太快，讓市場沒有選擇余地。

面對人口進(jìn)入難題，灃西新城是否可以考慮一些邊角料地塊打造剛需、剛改產(chǎn)品？吸引一些低收入有志青年？

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關(guān)鍵詞： 西咸新區(qū) 住宅用地 商品住宅