如果安置房有了“身份證”，0.9萬(wàn)/㎡你會(huì)買(mǎi)嗎？

2021年，西安三次集中供地，總共成交土地823萬(wàn)㎡，成交金額543億元。

但是，三次集中供地中存在多宗安置用地、城改用地，其中安置用地占比總成交41%，其次為勾地和城改，分別占比32%、17%，這意味著政府將鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與城市更新領(lǐng)域。

其一，安置房用地成交：摘地面積3479畝，建筑面積644萬(wàn)㎡，安置房建面占比41%。其中，主城區(qū)成交1564畝，成交建面285萬(wàn)㎡，安置房建面占比44%；西咸新區(qū)1915畝，成交建面359萬(wàn)㎡，安置房建面占比56%。

其二，城改項(xiàng)目用地成交：摘地面積712畝，建筑面積203萬(wàn)㎡，城改建面占比13%。其中，主城區(qū)712畝，成交建面203萬(wàn)㎡，城改項(xiàng)目建面占比100%；西咸新區(qū)，無(wú)城改項(xiàng)目用地成交。

這是近年來(lái)西安首次出現(xiàn)政策性用地占比如此之高，這其實(shí)反映了市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，商品房安置用地或許是解決高房?jī)r(jià)的又一個(gè)手段！

2022年的西安市場(chǎng)，剛需已經(jīng)難有落腳之地，當(dāng)我們眼睜睜看著西安各大區(qū)域一次次提高購(gòu)房門(mén)檻，無(wú)數(shù)人只能望房興嘆！

如果以“居住”為要求，我們可以把房子分為多種類型，例如：商品住宅、經(jīng)適房、微利房、安居房、解困房、房改房、集資房、平價(jià)房、安置房等，除了商品住宅外，保障房概念很多，訴求就一個(gè)，價(jià)格盡量要低，這是國(guó)家為了幫助底層群體而打造的一大批“特殊供房”。

但這些“特殊供房”，處境卻十分尷尬：一方面是，大部分急需購(gòu)房的群體，滿足不了貧困線指標(biāo)，只能被迫選擇商品住宅；另一方面是，有一部分房子變成了灰色地帶，充滿了套利空間，例如經(jīng)適房，導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議不斷。但有一種“特殊商品房”十分有意思，那就是安置房。

為什么說(shuō)“安置房”十分有意思？安置房可以說(shuō)是最符合“房住不炒”精神的房子，以西安為例，安置房的價(jià)格是商品房?jī)r(jià)格的30-50%，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證復(fù)雜、居住環(huán)境差異很大、增值功能欠佳等原因，安置房罕有炒作空間。

但我們也要看到一點(diǎn)，隨著越來(lái)越多的商品房用地用來(lái)安置，而且限制安置房?jī)r(jià)格，一個(gè)隱蔽的商品房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)，一批“特殊商品房”誕生。

2018年12月13日，《西安市繞城高速公路以內(nèi)集體土地上棚戶區(qū)和村莊三年清零行動(dòng)方案（2018-2020）》正式出臺(tái)，一大批“特殊商品房”上市！

此前，安置房一直“身份不明”，有一些缺乏“身份證”，變成了“小產(chǎn)權(quán)”，三個(gè)特點(diǎn)十分明顯：

其一，居住體驗(yàn)較差。安置房作為貨幣化安置政策下的產(chǎn)物，無(wú)法保障商品房的水準(zhǔn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商會(huì)在安置房上壓縮成本，多設(shè)計(jì)一些高層、梯戶比較高的產(chǎn)品，忽視品質(zhì)的打造，所以居住舒適度幾乎沒(méi)有。

其二，質(zhì)量良莠不齊。安置房除了居住體驗(yàn)差，還存在質(zhì)量問(wèn)題，不同房企開(kāi)發(fā)安置房，品質(zhì)也是良莠不齊，有些可以媲美商品房，而有些為了節(jié)約建房成本，從房屋地基、房屋主體、外立面等各個(gè)方面壓縮成本，居住壽命期較短。

其三，無(wú)法上市交易。安置房首先要面對(duì)的，就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，過(guò)去的農(nóng)村集體土地房屋拆遷安置，多為回遷安置或異地安置，是劃撥土地，因此辦不了房產(chǎn)證，也被統(tǒng)稱為小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)法變現(xiàn)。

試想一下，隨著西安“三年城改”計(jì)劃推動(dòng)，數(shù)量龐大的“特殊商品房”，逐步上市交易，會(huì)給樓市帶來(lái)怎樣的影響？

其實(shí)，很多城市已經(jīng)有很多關(guān)于安置房的規(guī)定，來(lái)促進(jìn)安置房上市交易。

如上海2011年頒布的《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱 《辦法》)明確規(guī)定，上海動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證、被允許上市交易之前的3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押。深圳安置房本質(zhì)上就是一套商品房，辦理出不動(dòng)產(chǎn)證后即可馬上進(jìn)行二手交易，沒(méi)有限售3年的限制，但是購(gòu)買(mǎi)者不能貸款。

還有，杭州和嘉興安置房拿到房之后，由被征收人持有5年之后就可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，合法入市交易。泰州海陵區(qū)、高港區(qū)、高新區(qū)，安置房上市交易以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議滿五年為期限，在取得不動(dòng)產(chǎn)證后，即可上市交易。

但過(guò)去西安的房子產(chǎn)權(quán)太復(fù)雜了，小產(chǎn)權(quán)房+城改房（沒(méi)產(chǎn)權(quán)證）+棚改房（沒(méi)產(chǎn)權(quán)證）+城中村+部分軍工單位房子，數(shù)量不僅龐大，而且沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì)，但卻客觀存在。西安的小產(chǎn)權(quán)房曾一度占比達(dá)到現(xiàn)有住房總量的30%（《華商報(bào)》、《國(guó)際在線》報(bào)道），如果不給轉(zhuǎn)正，這幾乎是一場(chǎng)災(zāi)難！

一個(gè)完善的住房市場(chǎng)應(yīng)該是，既有滿足中產(chǎn)家庭的高端住宅，也有滿足剛需群體的普通住宅，以及滿足中低收入家庭的共有產(chǎn)權(quán)房，如果安置房可以上市，其實(shí)就相當(dāng)于公租房，滿足低收入家庭需求。

這個(gè)時(shí)代要讓人人都有房住，但不是讓人人都有商品房住，底層的呼應(yīng)是否能得到官方的安排？還是要看接下來(lái)的發(fā)展！

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關(guān)鍵詞： 小產(chǎn)權(quán)房 商品住宅 西咸新區(qū)