項(xiàng)城居然·如意廣場(chǎng)項(xiàng)目涉嫌違規(guī)開(kāi)發(fā)“別墅” 職能部門(mén)稱是現(xiàn)代商業(yè)新模式？

大象新聞·東方今報(bào)記者 田林 見(jiàn)習(xí)記者 王士偉/文圖

一邊是國(guó)土資源部三令五申不得以任何形式安排別墅類用地，一邊卻是各地違規(guī)別墅野蠻“生長(zhǎng)”。違規(guī)別墅為何屢禁不止?近日，有讀者向東方今報(bào)·猛犸新聞反映，稱位于項(xiàng)城市迎賓大道居然·如意廣場(chǎng)項(xiàng)目打擦邊球，產(chǎn)權(quán)40年的商業(yè)用地涉嫌違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅洋房疊拼“別墅”，拿著審批的商服用地五證手續(xù)對(duì)外公然出售“別墅”牟利，賣到280萬(wàn)一套。

記者調(diào)查：商服用地建起了102套“別墅”

按照讀者反映內(nèi)容，10月21日，東方今報(bào)·猛犸新聞?dòng)浾邅?lái)到項(xiàng)城市居然·如意廣場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)地核實(shí)。該項(xiàng)目銷售人員介紹說(shuō)：“咱這項(xiàng)目總共分一期和二期，現(xiàn)在已經(jīng)全部打開(kāi)同步出售，一期北地塊商業(yè)是門(mén)面、商鋪和公寓，二期是南地塊，小區(qū)名字叫總部港，建的是一到三層帶院的‘別墅’，戶型有雙拼、四聯(lián)疊加， 面積160、200至300平的不等，每套‘別墅’都送單獨(dú)的院子，買(mǎi)的面積越大送的院子就大，獨(dú)門(mén)獨(dú)院沒(méi)有公攤，容積率0.4，產(chǎn)權(quán)40年，五證齊全可以辦理不動(dòng)產(chǎn)證，不影響買(mǎi)賣，緊鄰如意湖，環(huán)境非常好。

東方今報(bào)·猛犸新聞?dòng)浾咴儐?wèn)該“別墅”銷售狀況時(shí)，銷售人員指著大廳沙盤(pán)介紹說(shuō)，“別墅”模型上面放著紅色售罄牌子的就是已經(jīng)賣掉了的，現(xiàn)在剩下的房源不多了，只要交完錢(qián)，簽了合同就可以網(wǎng)簽，辦理獨(dú)家獨(dú)院的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，我們是2018年12月31號(hào)拿的地，今年3月份動(dòng)的工，咱這個(gè)項(xiàng)目一共300畝地，咱的公寓雙層的才4000多一平，雙拼和四拼“別墅”價(jià)格從6000多到9000多不等。全款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，分期優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，戶型有點(diǎn)不規(guī)則，價(jià)位也不一樣， 有方方正正的戶型，有T字型的戶型，還有Z字型的戶型，11號(hào)樓的雙拼“別墅”500多萬(wàn)已經(jīng)賣出去了，目前，按揭買(mǎi)這房子的已經(jīng)有近百戶業(yè)主銀行已經(jīng)放款了。

記者在居然·如意廣場(chǎng)項(xiàng)目售樓處看到有五證公示，該項(xiàng)目3塊地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(豫2019項(xiàng)城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0001919號(hào)、0000152號(hào)、0002093號(hào))均顯示：位于項(xiàng)城市千佛閣辦事處劉菜園社區(qū)市迎賓大道西、興業(yè)路南、公園路東、名仕路北的出讓權(quán)利人是周口世合實(shí)業(yè)有限公司單獨(dú)所有，出讓面積分別是42086.3 ㎡、40704.4㎡、20385.7㎡，權(quán)利類型均為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，使用期限分別是40年，用途均為其他商服用地和商務(wù)金融用地。

銷售人員自曝：建“別墅”是浪費(fèi)土地資源 老板能量大

該銷售人員告訴東方今報(bào)·猛犸新聞?dòng)浾?，目前這幾天買(mǎi)房子的特別多，這一塊要是宣傳開(kāi)了早就搶沒(méi)有了， 現(xiàn)在國(guó)家不允許建“別墅”，咱的容積率還這么低，建“別墅”是浪費(fèi)土地資源，上邊也沒(méi)有高層，也就100來(lái)戶，現(xiàn)在房子已經(jīng)賣出去一大半了，咱這的房子建得完全達(dá)標(biāo)，“別墅”樓間距留得太寬了過(guò)不去審批，要是大獨(dú)棟的肯定違建，咱這建成雙拼四拼的，間距一平均審核都過(guò)去了。

隨后，銷售人員帶領(lǐng)記者來(lái)到該“別墅”項(xiàng)目施工工地參觀，該項(xiàng)目的三層主體已基本完工，地上堆放著部分已拆除的鋼管腳手架，售樓人員繼續(xù)介紹：“前幾排這300平的都是政府部門(mén)的人買(mǎi)了，水電費(fèi)用也是走民用的，咱這開(kāi)發(fā)商的大老板是自己獨(dú)資公司，我們老板能量大不大，你可以在項(xiàng)城打聽(tīng)打聽(tīng)，我們居然之家五證是拿地批得是最快的，三月份施工現(xiàn)在就快完工了，工期也是最快的，咱這‘別墅’住著肯定舒服，說(shuō)白了就是打的擦邊球，我們這房子說(shuō)是小區(qū)就是小區(qū)，你不用擔(dān)心，交完錢(qián)就可以去銀行辦貸款手續(xù)，只管放心買(mǎi)吧。”

職能部門(mén)：這不是“別墅” 而是“現(xiàn)代商業(yè)新模式”

事實(shí)上，從2003年2月開(kāi)始，國(guó)土資源部密集發(fā)布五道“禁墅令”規(guī)范別墅市場(chǎng)，要求“不得以任何形式安排別墅類用地”?！断拗朴玫仨?xiàng)目目錄(2006年本)》中明確：“住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過(guò)144平方米的住宅項(xiàng)目”也在限制之列。

那么，如此低密度的容積率，還建有雙拼、四拼疊加“別墅”的“居然·如意廣場(chǎng)”商業(yè)用地項(xiàng)目是如何打著政策“擦邊球”，繞開(kāi)“禁墅令”，而通過(guò)層層審批的?“洋房別墅”幾乎售罄，職能部門(mén)又是如何監(jiān)管的?

帶著相關(guān)疑問(wèn)，東方今報(bào)·猛犸新聞?dòng)浾唠娫捖?lián)系了項(xiàng)城市自然資源和規(guī)劃局黨組成員張嵐峰，張嵐峰告訴記者：“這個(gè)居然如意廣場(chǎng)3塊地我們批的全部都是商業(yè)用地，他沒(méi)有改規(guī)劃，從專家評(píng)審到最后審批，我們一個(gè)星期去一趟，已經(jīng)監(jiān)控著，這不是別墅，這是現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)行的新的業(yè)態(tài)模式，這個(gè)模式請(qǐng)專家評(píng)審了，而且還高度贊揚(yáng)，我們批的是商業(yè)，只要不改變他的建筑模式、經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，這就是我們正常的審批。最少的一個(gè)單元就是雙拼，還有四拼，他們是仿造南方的模式開(kāi)發(fā)的。他們那不可能是住宅，我們會(huì)加大力度監(jiān)管，監(jiān)察大隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)金光每個(gè)星期去一次，這個(gè)沒(méi)啥問(wèn)題，咱市里這么大的招商項(xiàng)目敢讓他在那蓋別墅?不是出大事嗎?”

律師：土地使用性質(zhì)不能隨意改變 購(gòu)房者享有風(fēng)險(xiǎn)知情權(quán)

對(duì)此，河南泰豫恒律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張成律師評(píng)價(jià)說(shuō)，國(guó)家規(guī)定的土地用途是不能人為隨意變更的。商業(yè)金融用地必須作為商業(yè)開(kāi)發(fā)的用途，比如建造商場(chǎng)、門(mén)面房之類的，而“居然·如意廣場(chǎng)”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商卻將商業(yè)金融用地開(kāi)發(fā)成“別墅”，顯然是違反國(guó)家相關(guān)規(guī)定的。

張成律師表示，即便這處“別墅”小區(qū)具備相關(guān)審批手續(xù)，但是如果在銷售過(guò)程中改變了土地使用性質(zhì)，變相出售“別墅”，相關(guān)職能部門(mén)有義務(wù)對(duì)此進(jìn)行監(jiān)管和查處。“作為政府職能部門(mén)，在接到群眾反應(yīng)后應(yīng)當(dāng)深入實(shí)地，從開(kāi)發(fā)商的土地出讓的材料以及出售“別墅”的事實(shí)入手，進(jìn)行綜合調(diào)查，如果確定開(kāi)發(fā)商是在違規(guī)改變土地使用用途，就應(yīng)當(dāng)給予處罰。同時(shí)，也提醒購(gòu)房人注意風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)用地到期可能會(huì)被國(guó)家無(wú)償收回，須再次繳納土地出讓金，同時(shí)比普通住宅交易稅費(fèi)高。”

張成律師進(jìn)一步介紹說(shuō)：這樣的商業(yè)“別墅”產(chǎn)權(quán)年限為40年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重，根據(jù)《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但是，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，依照法律規(guī)定辦理。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。首先，存在因合法原因(如土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的)被國(guó)家無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)，其次，即便經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。持有成本過(guò)高;最后，初次購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅會(huì)比住宅稅費(fèi)高，如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。如采用銀行貸款的方式，只能得到五成按揭，最長(zhǎng)貸款年限10年。如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。

所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)清楚，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者明示該情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)享有對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的知情權(quán)。

關(guān)鍵詞： 居然·如意廣場(chǎng)項(xiàng)目