蹲點(diǎn)調(diào)查濟(jì)南加裝電梯：通過調(diào)解達(dá)到“平衡” 找到“最大公約數(shù)”

對年近古稀的呂阿姨而言，走幾十級臺階上下樓不在話下，她擔(dān)心的是發(fā)生過3次腦血栓的老伴兒。“他今年76歲，多次生病，行動不便，上下樓非常困難。”她說。

3月1日，家住山東大學(xué)第五宿舍的呂阿姨，終于聽到了利好消息：單元加裝電梯進(jìn)入手續(xù)審批階段。

該宿舍區(qū)21棟樓77個單元，前期有19個單元加裝電梯，今年春節(jié)前后又有39部電梯報送相關(guān)材料，相繼進(jìn)入或完成了審批流程，即將進(jìn)入施工階段。

去年9月，濟(jì)南市修改業(yè)主“一票否決”規(guī)則，變成“由該單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主書面簽署同意意見”，既有住宅加裝電梯這一民生工程不斷“提速升溫”。

據(jù)濟(jì)南市住建部門統(tǒng)計(jì)，截至2020年11月底，全市共有1048個單元完成加裝電梯的規(guī)劃審查，累計(jì)竣工交付使用的電梯738部，正在施工的電梯171部，發(fā)放財(cái)政補(bǔ)助資金1.4億元，既有住宅增設(shè)電梯占全省60%。

今年山東省政府工作報告提出，開工改造棚戶區(qū)12.3萬套、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)60萬戶以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。但既有住宅加裝電梯的程序步驟、糾紛調(diào)解、施工流程，依然是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)濟(jì)南市12345市民服務(wù)熱線統(tǒng)計(jì)，去年，濟(jì)南市民共撥打熱線4111次對加裝電梯一事進(jìn)行咨詢、求助和投訴。

這些來電主要集中在哪些問題?哪些矛盾比較突出?市民有什么建議和呼聲?記者對這些來電進(jìn)行了梳理和解讀，并對小區(qū)加裝電梯情況進(jìn)行了蹲點(diǎn)采訪。

兩位老人的來信——

從“一票否決”到“2/3共識”

去年6月，濟(jì)南市相關(guān)部門接連收到了兩封來信，來自同一個小區(qū)的兩位居民，意見截然相反：

老人丁先生說，我們一單元12戶居民，有11戶已經(jīng)簽訂了同意加裝電梯協(xié)議，唯獨(dú)有一低層居民，住在他父親的房子，始終沒有同意簽字，致使安裝電梯工作一直擱淺到現(xiàn)在，我們多次申述反映沒有結(jié)果。

據(jù)他統(tǒng)計(jì)，自己居住的一單元，有80歲以上老人7人，70歲以上老人5人，65歲以上老人1人。

他說，如果100%住戶都同意方可加裝電梯，將會導(dǎo)致這項(xiàng)工作變得遙遙無期。目前，全國多地有關(guān)舊樓加裝電梯的政策已經(jīng)放開，建議濟(jì)南市也不再要求100%住戶同意。

另一位退休老人持反對意見。

他說，當(dāng)初單位分配住房時，優(yōu)先挑選的居民一般都嫌一樓潮、吵、亂，從而選擇了較高的樓層。一層住戶在老樓底下，沒有儲藏室起到隔潮作用，還要經(jīng)常面對水電暖設(shè)施故障、排污通道堵塞等困境，他們?yōu)槿珮前察o整潔的生活付出了很多。住一層的老人，也應(yīng)該是惠民政策的受益者，他們的意見應(yīng)該得到平等的對待，他們的權(quán)利應(yīng)該得到尊重。

他建議：在批準(zhǔn)安裝電梯前，應(yīng)堅(jiān)持100%不反對的原則，尊重每一住戶的權(quán)利。

12345來電中，這樣的爭論一直存在。但是，在濟(jì)南市出臺加裝電梯新辦法后，來電主體有了新的變化。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，需要業(yè)主“100%同意”時，以高層業(yè)主來電咨詢、投訴為主，目的是想加裝電梯。調(diào)整表決規(guī)則后，低層業(yè)主反對聲音多了，要求恢復(fù)之前的辦法。

去年4月，濟(jì)南市人大常委會法制工作室對《濟(jì)南市既有住宅增設(shè)電梯辦法》進(jìn)行了合法性審查，建議在《民法典》后實(shí)施，對《增設(shè)電梯辦法》進(jìn)行修改完善。

去年9月，多方征求意見后，濟(jì)南市正式出臺新辦法，調(diào)整加裝電梯業(yè)主表決規(guī)則，簡單來說就是將原先的“100%同意”，調(diào)整為“100%告知”及“2/3業(yè)主共識”。

在新辦法征求意見以及實(shí)施后，低層業(yè)主撥打12345來電數(shù)量明顯上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新辦法實(shí)行后，市民投訴新辦法協(xié)商比例的來電67件，其中堅(jiān)決反對的有51件。

有市民指出，加裝電梯依據(jù)《民法典》關(guān)于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”條款來調(diào)整業(yè)主協(xié)商表決比例不合理，加裝電梯是改建、重建，還是新建、新增設(shè)施?如果是新增，就不應(yīng)該是2/3的協(xié)商比例。

濟(jì)南市住建局物業(yè)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人說，新辦法并不是簡單的2/3同意原則，一個前提是聽取全體業(yè)主的意見，即“100%告知”，否則會被叫停加裝工作。還有就是，聽取增設(shè)電梯后在通行、采光、通風(fēng)、噪聲等方面受直接影響的相關(guān)業(yè)主意見。

加裝電梯的推動者——

從“熱心人”到電梯公司“跑腿”

2018年1月，英雄山路201號小區(qū)4號樓1單元，濟(jì)南市首部既有住宅加裝電梯投入使用。截至目前，該小區(qū)已經(jīng)加裝了8部電梯。

業(yè)主李德慶是最初的“推動者”之一。他說：“我感覺我們加裝電梯比較順利，平常鄰里相處和睦，有事大家互相幫助，又都是老同事，工作比較好做。”

他說，低層業(yè)主最初也有想法，擔(dān)心有遮光、噪音等方面的影響，但在看完電梯設(shè)計(jì)后，他們發(fā)現(xiàn)走單元防盜門的人少了，開關(guān)門的聲音也基本上沒有了。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前加裝電梯工作主要依靠熱心業(yè)主牽頭協(xié)調(diào)，讓群眾主動做群眾的工作，有利于解決業(yè)主之間的分歧。但由于有些小區(qū)業(yè)主自治組織不健全，加之利益層面的矛盾沖突，問題的解決迫切需要街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、居民委員會履行屬地責(zé)任，搭建協(xié)商平臺，開展民主協(xié)商、議事聽證，引導(dǎo)各利益相關(guān)方理性表達(dá)意見訴求，尋求各方意愿的最大公約數(shù)，妥善解決問題矛盾。

從濟(jì)南市12345熱線數(shù)據(jù)來看，市民來電主要分成了四類，最為集中的是咨詢類2164件、求助類1765件，還有建議類110件、投訴類72件。

根據(jù)流程，加裝電梯第一步是業(yè)主自主協(xié)商，聽取該單元全體業(yè)主意見。與其他小區(qū)依靠“熱心人”不同的是，山東大學(xué)第五宿舍背后有宿舍的原產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、社區(qū)居委會、家委會和電梯公司的努力。

該宿舍家委會主任苗利民說，宿舍區(qū)65歲以上的業(yè)主，大約占到了60%-70%，已經(jīng)有19部電梯投入使用。剛開始時，多家加裝電梯公司主動聯(lián)系業(yè)務(wù)，現(xiàn)在一家裝配式建筑公司直接進(jìn)駐小區(qū)開展工作了。

這家建筑公司工作人員孫麗說，加裝電梯過程中，公司銷售人員會從高層業(yè)主開始做工作，登門詢問“想加裝電梯嗎”?然后，由高層業(yè)主帶著去做低層業(yè)主工作，入戶更加方便。再后，就是業(yè)主們自主協(xié)商具體的問題。在此過程中，銷售人員會始終盯著，一直到簽好合同、繳費(fèi)。

在孫麗看來，銷售人員不僅有公司銷售工作，還承擔(dān)著政策解釋、跑腿協(xié)商等工作。

這也難免惹來“爭議”：“你們不就是想賣電梯?”孫麗多次聽到業(yè)主的不同意見。

當(dāng)然，加裝電梯工作加速推進(jìn)也是不爭的事實(shí)。截至目前，該宿舍區(qū)77個單位，除了已經(jīng)安裝電梯的19個單元，已經(jīng)有39個單元高層業(yè)主完成了繳費(fèi)，進(jìn)入報送材料等手續(xù)流程，剩下的19個單元正在協(xié)商之中。

訴求“五花八門”——

從“協(xié)商”解決到權(quán)益“補(bǔ)償”

經(jīng)過10天方案公示，18個工作日的規(guī)劃審查、建筑施工圖審、施工備案、特種設(shè)備改造告知等審批手續(xù)，在濟(jì)南市歷下區(qū)某小區(qū)11號樓，一個單元加裝電梯剛剛施工就被“叫停”了，挖出來的坑也被重新填上。

業(yè)主代表徐先生說，該單元低樓層業(yè)主當(dāng)初已經(jīng)簽字同意，但后來二樓業(yè)主的兒子回來后，以其父母無權(quán)簽字為由阻攔，并挑起了“反對”的聲音。

大量市民來電中，低層住戶的反對意見集中在以下幾個方面：加裝電梯埋下安全隱患，侵害低層采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)，帶來持續(xù)噪音污染，造成低層房屋的貶值，還有就是破壞鄰里關(guān)系，甚至情緒激烈。

目前，加裝電梯的設(shè)計(jì)、費(fèi)用分?jǐn)傄约昂笃诰S保等各項(xiàng)工作方案日趨成熟。但是，作為加裝電梯工作首要關(guān)口的業(yè)主自我協(xié)商，依然是工作推進(jìn)中最難突破的關(guān)口。

濟(jì)南市住建部門有關(guān)人士說，根據(jù)政策規(guī)定，既有住宅加裝電梯堅(jiān)持居民自愿、充分協(xié)商原則。業(yè)主協(xié)商主要采取業(yè)主之間自行溝通協(xié)商，街道辦、社區(qū)居委會搭建議事平臺組織協(xié)商，原產(chǎn)權(quán)單位組織協(xié)調(diào)等3種方式開展，協(xié)商的途徑不多。“很多時候，反對業(yè)主采取不見面、不溝通、不簽字等形式拒絕協(xié)商，對此也沒有很好的破題辦法。”

孫麗說，在前期19部電梯加裝過程中，低層業(yè)主有什么想法、條件或要求，都會進(jìn)行多次協(xié)商。有的要求幫忙修繕陽臺，還有的要求更換玻璃，這也算是公司業(yè)務(wù)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在矛盾的核心是房屋價值構(gòu)成的重塑或重組。以多層住宅來說，過去三、四樓最好，六樓最差。加裝電梯之后，五樓價值最高。

呂阿姨說，當(dāng)初從單位買房時，二、三樓最好，多交5%的費(fèi)用;一、四樓按照100%交費(fèi)，五、六樓分別減少5%、10%交費(fèi)，地下室從上往下分。現(xiàn)在加裝電梯，低層業(yè)主就想讓五、六樓業(yè)主把錢補(bǔ)回來，尤其是補(bǔ)貼給二、三樓業(yè)主。

有房屋銷售人員說，多樓層住宅加裝電梯后，低層房屋很難獲得租客和買家的青睞，不好租更不好賣。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主協(xié)商可以打感情牌，講群眾工作方式，找有威信的人。但是，加裝電梯是涉及情、理、法的事情，一部分人的利益也要保護(hù)。怎么補(bǔ)償這些利益?

不可否認(rèn)，有低層業(yè)主漫天要價的現(xiàn)象。比如，有的業(yè)主提出補(bǔ)償金額是20萬元，還有的要價300萬元，認(rèn)為占用了小區(qū)公共用地。但同時，也有小區(qū)單元通過“補(bǔ)償”方式，實(shí)現(xiàn)了全體業(yè)主100%同意。

有市民在來電中說，根據(jù)《濟(jì)南市既有住宅增設(shè)電梯辦法》以及《辦理導(dǎo)則》，本單元同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)就“對權(quán)益受損業(yè)主的補(bǔ)償方案和補(bǔ)償資金的分?jǐn)偦I集方案”形成書面協(xié)議，建議給予低樓層補(bǔ)助，并落實(shí)具體補(bǔ)助數(shù)額。因?yàn)槊總€單元的情況不同，補(bǔ)償方案需要業(yè)主自行協(xié)商達(dá)成，在實(shí)際推進(jìn)中往往因?yàn)橐庖姴煌y以達(dá)成一致。來電“建議”不少—— 從“上下為難”到“最大公約數(shù)”

去年年底，歷下區(qū)某小區(qū)，雖然2/3業(yè)主已經(jīng)達(dá)成增設(shè)電梯協(xié)議，并辦理完成規(guī)劃審查和施工備案手續(xù)，但因部分業(yè)主阻擾施工，加裝工作仍無法正常推進(jìn)。

春節(jié)過后，山東大學(xué)第五宿舍12個單元完成加裝電梯手續(xù)工作。但是，施工工作還在協(xié)調(diào)推進(jìn)階段。

3月1日下午，歷城區(qū)住建局、東風(fēng)街道辦事處以及社區(qū)居委會、家委會負(fù)責(zé)同志坐到了一起：如何推動施工工作?遇到個別人阻擾施工怎么解決?

歷城區(qū)住建局物業(yè)管理和老舊辦公室主任張殿偉說，在對待加裝電梯問題上業(yè)主之間持有不同意見時，首先需要盡可能地自行協(xié)商一致，當(dāng)無法達(dá)成共識時，街道辦事處可以牽頭居委會開展民主協(xié)商，議事聽證，合理引導(dǎo)利益相關(guān)方理性表達(dá)各自訴求，尋求各方意愿的最大公約數(shù)，盡可能地化解矛盾。

根據(jù)濟(jì)南市現(xiàn)行政策，相關(guān)業(yè)主認(rèn)為增設(shè)電梯侵犯其自身民事權(quán)益或者對增設(shè)電梯有異議的，可由業(yè)主之間協(xié)商解決。協(xié)商不一致的，可由街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、居民委員會組織調(diào)解或通過民事訴訟途徑解決。

濟(jì)南市老舊辦有關(guān)負(fù)責(zé)人說，加裝電梯新辦法之前，全體業(yè)主協(xié)商一致，施工過程比較順利?，F(xiàn)在，更改了協(xié)商比例，如果部分業(yè)主不通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，而是采取阻擾施工的方式，就會引發(fā)新矛盾。

這位負(fù)責(zé)人說，高層業(yè)主想加裝電梯，低層業(yè)主不同意怎么辦?就低層業(yè)主來講，可以說一點(diǎn)受益都沒有，但增加附屬物多少會有影響，首先要有尊重。而從政策來講，不可能方方面面都照顧到，只能是大家坐到一起，各方讓一步、進(jìn)一步，通過調(diào)解達(dá)到“平衡”，找到一個“最大公約數(shù)”。

一位基層政府人員說，作為民生工程，加裝電梯不應(yīng)造成鄰里“新矛盾”，還是應(yīng)該以協(xié)商為主。他認(rèn)為，現(xiàn)在遇到的瓶頸，主要是低層業(yè)主不受益的問題，想辦法突破了，政策配套有了，就能把這項(xiàng)工作推下去。相對來說，高樓層是升值了，但小區(qū)加裝電梯后，真正賣房的人很少。

李德慶說，電梯安裝政策對大多數(shù)人有利，關(guān)鍵是低層業(yè)主多數(shù)沒有受益感，光有付出，心里不平衡。但反過來想，如果樓頂漏水，頂樓業(yè)主又找誰說理去?加裝電梯就跟修樓頂一樣，不是一家兩家的事情，跟大家都有關(guān)系。

此外，業(yè)主在協(xié)商過程中，除了利益受損方反對加裝電梯外，業(yè)主之間固有的矛盾糾紛也是難以達(dá)成一致的重要原因。

當(dāng)協(xié)商不能解決問題時，走訴訟程序，合理合法解決矛盾沖突，也是法治社會的選項(xiàng)。目前，廣州、杭州等城市，市民的維權(quán)意識比較強(qiáng)，遇到增設(shè)電梯的糾紛時，往往選擇通過法律途徑解決。

加裝電梯門檻不斷降低，但居民如何通過共治共享凝聚共識，街鎮(zhèn)、居委會如何搭建協(xié)商平臺予以幫助，都需要有好方法和新思路。

在熱線來電中，市民居民提供了不少意見建議，有的建議出臺安裝共享電梯、公交電梯政策，還有的建議加裝座椅式電梯等。

濟(jì)南市老舊辦有關(guān)負(fù)責(zé)人說，按照政策，我們鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯生產(chǎn)企業(yè)、電梯安裝企業(yè)及社會組織依法探索新的商業(yè)模式，推動加裝電梯工作開展。(王紅軍)

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