新興地下商業(yè)扎堆涌現(xiàn) 青島地下商業(yè)成功者少

地鐵1號線井岡山路站地下街區(qū)“時尚·長江”項目西段主體近日完工，標志著國內(nèi)最大的立體交通樞紐商業(yè)綜合體亮相進入倒計時。與此同時，作為臺東步行街改造提升的“第一槍”，威海路平戰(zhàn)結合地下工程臺東一路-寧海路段地下負一層即將完工。時間回溯至去年9月，通過向地下“掘金”，李滄維客星城在地鐵2、3號線交匯樞紐處打造出11萬平方米的地下商業(yè)綜合體……伴隨著青島地鐵建設的提速，與地鐵相融合的地下商業(yè)也在加速布局。

“已經(jīng)3年沒在中山商城買東西了，只有夏天乘涼的時候才會去，沒想到以前這么紅火的地方如今這么冷清，很多店鋪都關門了。”家住中山路的市民鄒女士感嘆。

與新興地下商業(yè)加速布局形成鮮明對比的是，中山商城、龍山商城、中防商街、麗人街等老牌地下商城陷入落寞。

“并不是地鐵建成后，地下商業(yè)就一定能發(fā)展起來”、“青島地下商業(yè)成功者少，失敗者多”……面對雨后春筍般涌現(xiàn)的新興地下商業(yè)，觀望與質(zhì)疑如影隨形。加速“掘金”地下的青島，未來地下商業(yè)將何去何從?

新興地下商業(yè)扎堆涌現(xiàn)

吊車揮舞著長臂來回運輸鋼材，幾十名工人分頭編扎鋼筋籠、焊接，為下一步澆筑混凝土做準備，施工現(xiàn)場一派忙碌……記者在“時尚·長江”項目現(xiàn)場看到，建設者們正加班加點趕工期，這個北方最大時尚創(chuàng)意地下體驗中心已現(xiàn)雛形，即將亮相。

該項目位于青島地鐵1號線、13號線井岡山路換乘站，地處西海岸新區(qū)核心商圈，周邊云集佳世客、家佳源、利群、世紀商城等眾多商業(yè)和辦公項目。項目建設方負責人郭沖告訴記者，項目地上打造融入式、參與式、互動式的城市夜景燈光秀，地下14萬平方米的商業(yè)區(qū)域集合多種新興業(yè)態(tài)，包括潮流服飾、兒童用品、購物娛樂、網(wǎng)紅打卡、休閑電競、餐飲美食及沉浸式演藝等體驗場景。“‘時尚·長江’把商圈融為一體、把周邊區(qū)域全面盤活，業(yè)態(tài)互動性、體驗性、創(chuàng)意性更強，更適合主流群體的消費習慣，將為島城乃至國內(nèi)地下空間開發(fā)提供實踐經(jīng)驗。”

目光投向一灣之隔的臺東商圈，威海路兩側被綠色圍擋圍起了多處施工區(qū)域，地下正在如火如荼施工，負一層結構已現(xiàn)雛形。這就是備受關注的威海路平戰(zhàn)結合地下工程，項目僅商業(yè)面積就達6.25萬平方米。預計明年底部分區(qū)域可營業(yè)，整個項目2023年底完工。在人流密集的老牌商圈，建設體量巨大的地下商業(yè)綜合體，無疑會加速臺東商圈蝶變升級。

不久前，青島國際郵輪母港啟動區(qū)地下空間工程規(guī)劃重磅出爐，將建設地下商業(yè)、停車場等，規(guī)劃總建面近22萬平方米，建成后將成為一處“巨無霸”式的地下綜合體。項目分三期建設，預計2023年底基本完工。

再加上去年9月開業(yè)的地下商業(yè)綜合體李滄維客星城，青島新興地下商業(yè)這兩年布局加速，多點開花。

“青島這幾年興起的地下商業(yè)與傳統(tǒng)模式不同，早就跳出了服裝飾品等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，向吃喝玩樂購的商業(yè)綜合體轉型，而且與地鐵融合密切，通過地鐵密集人流賦能。”青島地鐵商業(yè)空間開發(fā)公司董事長逄玉寶表示。

老牌地下商城發(fā)展乏力

“幾家歡喜幾家愁”。新興地下商業(yè)加速布局的同時，青島老牌地下商城卻落寞不已。提起青島老牌地下商城，中山商城是無法繞過的存在。自1997年開業(yè)，中山商城憑借潮流服飾等主打產(chǎn)品，長期成為青島時尚聚集地。

“那時我們都去溫州、廣州服裝批發(fā)市場進貨，服裝款式新穎，很受顧客歡迎。”曾在中山商城開服裝店的李薇回憶，剛開業(yè)的幾年里，店內(nèi)顧客絡繹不絕，得益于火爆的人氣，中山商城“一鋪難求”。十年河東十年河西。9月23日，記者探訪中山商城發(fā)現(xiàn)，很多商鋪都關門上鎖，玻璃門上貼著“吉鋪轉讓”、“甩賣”等字樣，整個商城十分冷清，長長的走廊安靜異常。“這里除了夏天乘涼的時候人氣旺點，平時很少有人來。”家住中山路的鄒女士說，已經(jīng)有3年沒進去買過東西了。

中山商城的境況并非個例。周末，繁華的香港中路車水馬龍，而家樂福旁的麗人街地下商城卻相當冷清，只有行色匆匆路過地下通道的行人，不少店鋪正在清倉或轉租。“這幾年人氣不行，好在租金降了不少，加上我主要靠老顧客和網(wǎng)店支撐，才堅持下來。”店主王女士說，身邊不少店鋪都轉讓了，自己是少有的堅守者。

長江后浪推前浪。在萬象城、金獅、金鼎等商業(yè)綜合體及新興地下商業(yè)加速崛起的同時，中山商城、龍山商城、中防商街、麗人街等一批老牌地下商城陷入落寞。

“傳統(tǒng)地下商城的沒落，既有自身原因，也有外在原因。”談起傳統(tǒng)地下商城的衰落，青島科技大學經(jīng)管學院博導楊皎平教授分析認為，地下商城的“先天不足”難辭其咎，“多數(shù)開發(fā)商急于回籠資金，開發(fā)完后就把店鋪全部出售，最多請一個物業(yè)管理公司，缺乏統(tǒng)一招商運營，商戶各自為戰(zhàn)。另外，多數(shù)地下商城整體檔次偏低，產(chǎn)品還是以傳統(tǒng)的服裝鞋帽為主，而這恰是受電商沖擊最嚴重的領域，相比電商的品類豐富及便捷，傳統(tǒng)地下商城缺乏應對之力。”

楊皎平表示，伴隨著青島城市格局北上、東擴、西進，商業(yè)中心也隨之遷移，直接分走了中山路、香港中路、臺東等傳統(tǒng)商圈的客流量，加上萬象城、金獅廣場、凱德茂MALL等新一代商業(yè)綜合體的崛起，傳統(tǒng)地下商城落寞也就不足為奇了。

差異化經(jīng)營，發(fā)力體驗式消費

合理利用城市地下空間，發(fā)展地下商業(yè)，是一座城市商業(yè)成熟的重要標志。

“到香港中環(huán)、新加坡旅游，搭乘地鐵后走進地下商場，商品琳瑯滿目、環(huán)境舒適、人潮涌動，感覺不到與地上商業(yè)的差異，希望青島的地下商業(yè)能早日向國際大都市看齊。”市民李女士說。

伴隨著青島地鐵網(wǎng)絡越織越密，依托地鐵而建的地下商業(yè)將會越來越多。如何避免重蹈覆轍，上演一出出“空城計”，考驗著多方智慧。

“并非有了地鐵，就一定能發(fā)展起來，靠地鐵引流，只是必要前提，如何吸引并增強客流黏性，才是關鍵，這考驗著地下商業(yè)開發(fā)運營者的真本事。商業(yè)最后的落腳點，還是要落到一個個消費者身上。”逄玉寶建議，不能為了做商業(yè)而做商業(yè)，要把場景體驗、文化、旅游等元素匯聚一起，去更新、創(chuàng)新地下商業(yè)模式，這樣才能做得好，做得吸引人。此外，地下商業(yè)要與周邊已有業(yè)態(tài)形成差異化競爭，最好能優(yōu)勢互補，共同聚攏人氣。“東京、新加坡、香港等地鐵商業(yè)發(fā)達城市，都將美容、美甲、培訓、咖啡館、餐飲店等體驗式消費作為主營業(yè)態(tài)，實現(xiàn)與線上商業(yè)模式的錯位發(fā)展，這值得青島借鑒。”

青島市委黨校教授劉文儉認為，商業(yè)的發(fā)展日新月異，融合了線上線下元素的“新零售”已成為商業(yè)發(fā)展的主流，地下商業(yè)同樣需要與時俱進，順應商業(yè)發(fā)展的潮流。

窺一斑知全豹。從“時尚·長江”、臺東地下商業(yè)綜合體、青島國際郵輪母港啟動區(qū)地下空間工程規(guī)劃，已能感受到新興地下商業(yè)開發(fā)者超越傳統(tǒng)，擁抱未來的氣魄和眼光。

“要和臺東步行街的業(yè)態(tài)錯位互補經(jīng)營，定位更年輕化、現(xiàn)代化、科技化，借助打造國家級步行街的東風，把項目打造成一個集購物、休閑、娛樂為一體的大型商業(yè)綜合體。”作為臺東地下商業(yè)綜合體開發(fā)者，青島中防興業(yè)投資管理有限公司常務副總兼工程總指揮李相良表示。

地下商業(yè)開發(fā)運營是一篇大文章，需要聚合各方智慧共同“解題”。(青島日報/觀海新聞記者 李德銀)

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