新興地下商業(yè)扎堆涌現(xiàn) 青島地下商業(yè)成功者少

地鐵1號(hào)線井岡山路站地下街區(qū)“時(shí)尚·長(zhǎng)江”項(xiàng)目西段主體近日完工，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)最大的立體交通樞紐商業(yè)綜合體亮相進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。與此同時(shí)，作為臺(tái)東步行街改造提升的“第一槍”，威海路平戰(zhàn)結(jié)合地下工程臺(tái)東一路-寧海路段地下負(fù)一層即將完工。時(shí)間回溯至去年9月，通過(guò)向地下“掘金”，李滄維客星城在地鐵2、3號(hào)線交匯樞紐處打造出11萬(wàn)平方米的地下商業(yè)綜合體……伴隨著青島地鐵建設(shè)的提速，與地鐵相融合的地下商業(yè)也在加速布局。

“已經(jīng)3年沒(méi)在中山商城買東西了，只有夏天乘涼的時(shí)候才會(huì)去，沒(méi)想到以前這么紅火的地方如今這么冷清，很多店鋪都關(guān)門了。”家住中山路的市民鄒女士感嘆。

與新興地下商業(yè)加速布局形成鮮明對(duì)比的是，中山商城、龍山商城、中防商街、麗人街等老牌地下商城陷入落寞。

“并不是地鐵建成后，地下商業(yè)就一定能發(fā)展起來(lái)”、“青島地下商業(yè)成功者少，失敗者多”……面對(duì)雨后春筍般涌現(xiàn)的新興地下商業(yè)，觀望與質(zhì)疑如影隨形。加速“掘金”地下的青島，未來(lái)地下商業(yè)將何去何從?

新興地下商業(yè)扎堆涌現(xiàn)

吊車揮舞著長(zhǎng)臂來(lái)回運(yùn)輸鋼材，幾十名工人分頭編扎鋼筋籠、焊接，為下一步澆筑混凝土做準(zhǔn)備，施工現(xiàn)場(chǎng)一派忙碌……記者在“時(shí)尚·長(zhǎng)江”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，建設(shè)者們正加班加點(diǎn)趕工期，這個(gè)北方最大時(shí)尚創(chuàng)意地下體驗(yàn)中心已現(xiàn)雛形，即將亮相。

該項(xiàng)目位于青島地鐵1號(hào)線、13號(hào)線井岡山路換乘站，地處西海岸新區(qū)核心商圈，周邊云集佳世客、家佳源、利群、世紀(jì)商城等眾多商業(yè)和辦公項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)方負(fù)責(zé)人郭沖告訴記者，項(xiàng)目地上打造融入式、參與式、互動(dòng)式的城市夜景燈光秀，地下14萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)域集合多種新興業(yè)態(tài)，包括潮流服飾、兒童用品、購(gòu)物娛樂(lè)、網(wǎng)紅打卡、休閑電競(jìng)、餐飲美食及沉浸式演藝等體驗(yàn)場(chǎng)景。“‘時(shí)尚·長(zhǎng)江’把商圈融為一體、把周邊區(qū)域全面盤活，業(yè)態(tài)互動(dòng)性、體驗(yàn)性、創(chuàng)意性更強(qiáng)，更適合主流群體的消費(fèi)習(xí)慣，將為島城乃至國(guó)內(nèi)地下空間開(kāi)發(fā)提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。”

目光投向一灣之隔的臺(tái)東商圈，威海路兩側(cè)被綠色圍擋圍起了多處施工區(qū)域，地下正在如火如荼施工，負(fù)一層結(jié)構(gòu)已現(xiàn)雛形。這就是備受關(guān)注的威海路平戰(zhàn)結(jié)合地下工程，項(xiàng)目?jī)H商業(yè)面積就達(dá)6.25萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)明年底部分區(qū)域可營(yíng)業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目2023年底完工。在人流密集的老牌商圈，建設(shè)體量巨大的地下商業(yè)綜合體，無(wú)疑會(huì)加速臺(tái)東商圈蝶變升級(jí)。

不久前，青島國(guó)際郵輪母港啟動(dòng)區(qū)地下空間工程規(guī)劃重磅出爐，將建設(shè)地下商業(yè)、停車場(chǎng)等，規(guī)劃總建面近22萬(wàn)平方米，建成后將成為一處“巨無(wú)霸”式的地下綜合體。項(xiàng)目分三期建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年底基本完工。

再加上去年9月開(kāi)業(yè)的地下商業(yè)綜合體李滄維客星城，青島新興地下商業(yè)這兩年布局加速，多點(diǎn)開(kāi)花。

“青島這幾年興起的地下商業(yè)與傳統(tǒng)模式不同，早就跳出了服裝飾品等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，向吃喝玩樂(lè)購(gòu)的商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型，而且與地鐵融合密切，通過(guò)地鐵密集人流賦能。”青島地鐵商業(yè)空間開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)逄玉寶表示。

老牌地下商城發(fā)展乏力

“幾家歡喜幾家愁”。新興地下商業(yè)加速布局的同時(shí)，青島老牌地下商城卻落寞不已。提起青島老牌地下商城，中山商城是無(wú)法繞過(guò)的存在。自1997年開(kāi)業(yè)，中山商城憑借潮流服飾等主打產(chǎn)品，長(zhǎng)期成為青島時(shí)尚聚集地。

“那時(shí)我們都去溫州、廣州服裝批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨，服裝款式新穎，很受顧客歡迎。”曾在中山商城開(kāi)服裝店的李薇回憶，剛開(kāi)業(yè)的幾年里，店內(nèi)顧客絡(luò)繹不絕，得益于火爆的人氣，中山商城“一鋪難求”。十年河?xùn)|十年河西。9月23日，記者探訪中山商城發(fā)現(xiàn)，很多商鋪都關(guān)門上鎖，玻璃門上貼著“吉鋪轉(zhuǎn)讓”、“甩賣”等字樣，整個(gè)商城十分冷清，長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊安靜異常。“這里除了夏天乘涼的時(shí)候人氣旺點(diǎn)，平時(shí)很少有人來(lái)。”家住中山路的鄒女士說(shuō)，已經(jīng)有3年沒(méi)進(jìn)去買過(guò)東西了。

中山商城的境況并非個(gè)例。周末，繁華的香港中路車水馬龍，而家樂(lè)福旁的麗人街地下商城卻相當(dāng)冷清，只有行色匆匆路過(guò)地下通道的行人，不少店鋪正在清倉(cāng)或轉(zhuǎn)租。“這幾年人氣不行，好在租金降了不少，加上我主要靠老顧客和網(wǎng)店支撐，才堅(jiān)持下來(lái)。”店主王女士說(shuō)，身邊不少店鋪都轉(zhuǎn)讓了，自己是少有的堅(jiān)守者。

長(zhǎng)江后浪推前浪。在萬(wàn)象城、金獅、金鼎等商業(yè)綜合體及新興地下商業(yè)加速崛起的同時(shí)，中山商城、龍山商城、中防商街、麗人街等一批老牌地下商城陷入落寞。

“傳統(tǒng)地下商城的沒(méi)落，既有自身原因，也有外在原因。”談起傳統(tǒng)地下商城的衰落，青島科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院博導(dǎo)楊皎平教授分析認(rèn)為，地下商城的“先天不足”難辭其咎，“多數(shù)開(kāi)發(fā)商急于回籠資金，開(kāi)發(fā)完后就把店鋪全部出售，最多請(qǐng)一個(gè)物業(yè)管理公司，缺乏統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，商戶各自為戰(zhàn)。另外，多數(shù)地下商城整體檔次偏低，產(chǎn)品還是以傳統(tǒng)的服裝鞋帽為主，而這恰是受電商沖擊最嚴(yán)重的領(lǐng)域，相比電商的品類豐富及便捷，傳統(tǒng)地下商城缺乏應(yīng)對(duì)之力。”

楊皎平表示，伴隨著青島城市格局北上、東擴(kuò)、西進(jìn)，商業(yè)中心也隨之遷移，直接分走了中山路、香港中路、臺(tái)東等傳統(tǒng)商圈的客流量，加上萬(wàn)象城、金獅廣場(chǎng)、凱德茂MALL等新一代商業(yè)綜合體的崛起，傳統(tǒng)地下商城落寞也就不足為奇了。

差異化經(jīng)營(yíng)，發(fā)力體驗(yàn)式消費(fèi)

合理利用城市地下空間，發(fā)展地下商業(yè)，是一座城市商業(yè)成熟的重要標(biāo)志。

“到香港中環(huán)、新加坡旅游，搭乘地鐵后走進(jìn)地下商場(chǎng)，商品琳瑯滿目、環(huán)境舒適、人潮涌動(dòng)，感覺(jué)不到與地上商業(yè)的差異，希望青島的地下商業(yè)能早日向國(guó)際大都市看齊。”市民李女士說(shuō)。

伴隨著青島地鐵網(wǎng)絡(luò)越織越密，依托地鐵而建的地下商業(yè)將會(huì)越來(lái)越多。如何避免重蹈覆轍，上演一出出“空城計(jì)”，考驗(yàn)著多方智慧。

“并非有了地鐵，就一定能發(fā)展起來(lái)，靠地鐵引流，只是必要前提，如何吸引并增強(qiáng)客流黏性，才是關(guān)鍵，這考驗(yàn)著地下商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者的真本事。商業(yè)最后的落腳點(diǎn)，還是要落到一個(gè)個(gè)消費(fèi)者身上。”逄玉寶建議，不能為了做商業(yè)而做商業(yè)，要把場(chǎng)景體驗(yàn)、文化、旅游等元素匯聚一起，去更新、創(chuàng)新地下商業(yè)模式，這樣才能做得好，做得吸引人。此外，地下商業(yè)要與周邊已有業(yè)態(tài)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，最好能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同聚攏人氣。“東京、新加坡、香港等地鐵商業(yè)發(fā)達(dá)城市，都將美容、美甲、培訓(xùn)、咖啡館、餐飲店等體驗(yàn)式消費(fèi)作為主營(yíng)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)與線上商業(yè)模式的錯(cuò)位發(fā)展，這值得青島借鑒。”

青島市委黨校教授劉文儉認(rèn)為，商業(yè)的發(fā)展日新月異，融合了線上線下元素的“新零售”已成為商業(yè)發(fā)展的主流，地下商業(yè)同樣需要與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)商業(yè)發(fā)展的潮流。

窺一斑知全豹。從“時(shí)尚·長(zhǎng)江”、臺(tái)東地下商業(yè)綜合體、青島國(guó)際郵輪母港啟動(dòng)區(qū)地下空間工程規(guī)劃，已能感受到新興地下商業(yè)開(kāi)發(fā)者超越傳統(tǒng)，擁抱未來(lái)的氣魄和眼光。

“要和臺(tái)東步行街的業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)，定位更年輕化、現(xiàn)代化、科技化，借助打造國(guó)家級(jí)步行街的東風(fēng)，把項(xiàng)目打造成一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的大型商業(yè)綜合體。”作為臺(tái)東地下商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)者，青島中防興業(yè)投資管理有限公司常務(wù)副總兼工程總指揮李相良表示。

地下商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是一篇大文章，需要聚合各方智慧共同“解題”。(青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?李德銀)

關(guān)鍵詞： 向下掘金 青島 地下商業(yè) 成功者 失敗者