棚改貨幣化安置或調整 三四線城市房地產熱潮將降溫

棚改資金審批權上移貨幣化安置減少三四線城市房地產熱潮將降溫

“今后城中村等棚改拆遷直接獲得貨幣補償將大幅減少。”李悠悠說道。他在某一地級市銀行系統(tǒng)上班，針對近日受到高度關注的棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策調整的消息，他們已經連續(xù)2天都在開會了。

近日，雖然國家開發(fā)銀行對相關言論給予否認，但業(yè)內人士認為，雖不能認定國開行已暫停所有支行棚改項目審批權限，但棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產去庫存，隨著房地產去庫存階段結束，貨幣化安置也應逐步退出。在此背景下，近一年瘋狂的三四線城市房地產熱潮或將有所降溫。

棚改貨幣化安置或調整

近日，有消息稱，海通證券邀請相關人士對國開行收回審批權限等棚改相關事宜解答市場疑問時表示，近兩周國開行已將棚改審批權從地方支行收回。

上述相關人士介紹，棚戶區(qū)改造相關政策出臺的本意，原是解決去庫存和民生問題，但從目前來看，因市場與預期變化，政策在執(zhí)行中走樣，直接房地產化從而影響房地產的價格。

上述人士表示，和很多金融機構一樣，對于大部分的超額度業(yè)務審批權限，一般均為國開行總行負責，本次也是收回相關權限。但也需要認識到，棚改項目今后會受到一定的限制。

對此，6月27日，國開行發(fā)布澄清公告，國家開發(fā)銀行從未授權任何人員參加海通證券電話會議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論，有關言論不代表國家開發(fā)銀行。

但相關業(yè)內人士對《經濟參考報》記者透露，雖然沒有直接的政策顯示將大幅度限制棚改貨幣化安置，但從目前來看，減少貨幣化安置數(shù)量，降低貨幣化安置比例已是大勢所趨。

申萬宏源相關報告也顯示，就銷售而言，2017年棚改對于房地產投資和銷售拉動已經達到最高點，2018年將邊際弱化。

海通證券宏觀分析師姜超表示，貨幣化安置導致全國地產銷量“虛高”?？紤]到未來兩年內棚改貨幣化安置面積將見頂回落、缺乏產業(yè)支撐而單純依靠政府出資實現(xiàn)的地產銷售難以持續(xù)，他認為未來棚改貨幣化對地產銷售的拉動將減弱。

申萬宏源宏觀分析師李一民表示，后續(xù)新增項目受理偏向謹慎，在本輪降準之后，PSL(抵押補充貸款，即Pledged Supplementary Lending的縮寫)作為基礎投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢所趨。在PSL明顯收嚴后2-3個月開始，會顯現(xiàn)出對房地產投資的壓力,“未來監(jiān)管趨嚴會大幅壓縮房地產到位資金。”

李一民表示，截至目前為止，2018年1-5月累計投放PSL為4976億元，較去年同期增長38.8%，同時，2018年上半年PSL投放已經達到了2017年全年的78%。

三四線城市房價上漲幕后推手

近日，寧悅正在考慮是否應該將去年在日照投資的房產賣掉換到青島。

寧悅說，目前日照房價單價已超萬元。“從日照這種三四線城市來看，目前高房價的風險已很明顯。”

不僅是日照，今年以來，許多二三四線城市房價“輪番上漲”。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅價格數(shù)據顯示，5月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有63個，較4月再增5個，其中，價格環(huán)比漲幅超過1%的多達21個。具體來看，三亞環(huán)比上漲2.4%，成都環(huán)比上漲2.1%，?？诃h(huán)比上漲2.1%，青島環(huán)比上漲2.0%，尤其是丹東，環(huán)比上漲高達5.3%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，最近幾年樓市，特別是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。

張大偉表示，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。市場突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬松購房者積極購房。各種政策疊加下，房地產市場持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。

從近兩年看，貨幣化安置比例不斷提高。數(shù)據顯示，2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%，而到了2016年時，貨幣化安置比例已高達48.5%。

在此背景下，房地產去庫存效果明顯，日前易居房地產研究院發(fā)布的全國100個城市新建商品住宅庫存數(shù)據顯示，截至5月底，受監(jiān)測的百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%。綜合歷史數(shù)據，當前百城庫存規(guī)模已經跌回到2012年3月的水平。

海通證券相關報告也顯示，2014-2016年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%，均逐步抬升。

貨幣化安置比例減少是大勢所趨

中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立表示，棚戶區(qū)改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力和居住水平，但也要注意到，貨幣化安置同時刺激了需求，給宏觀經濟的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風險隱患。

尹中立表示，棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。2014年前后房地產市場持續(xù)低迷，將棚改的實物安置改為貨幣化安置，可以起到刺激市場需求的作用。從2015年后的房地產市場表現(xiàn)看，無論是成交量還是成交價格，都呈現(xiàn)上漲的趨勢，房地產市場的強勢增長為宏觀經濟的穩(wěn)定起到了重要的作用。

尹中立指出，房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用。他認為，從當前的形勢看，部分城市的房價漲幅過大，房地產去庫存政策的負面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策應該逐步退出。

“房地產市場既有一般消費品的特點，還有資本投資品的特點。”尹中立指出，“追漲殺跌”是投資市場的波動特征，在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨秀，進一步強化了樓市是“最好的投資渠道”的理念。

因此，尹中立認為，大比例地進行貨幣化安置不僅助長了居民盲目加杠桿的沖動，也刺激了房地產開發(fā)商在三四線城市盲目擴張，給宏觀經濟的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風險隱患。

“城中村等動輒上千萬的補償金不僅大幅度推高了購房資本，而且?guī)砹瞬簧偕鐣栴}。”有相關人士說道。

北京師范大學經濟系主任羅楚亮此前在中國城市百人論壇上也表示，作為一種財產積累形式，房產與收入不平衡之間相互影響，房產價值相對于收入的貢獻率快速上升，低收入人口中所占的房產價值份額在下降。

對此，張大偉認為，從目前來看，三四線庫存在繼續(xù)減少，在一二線進入補庫存后，三四線也開啟了庫存短缺時代。棚改政策雖然不會一刀切，但貨幣化安置政策，應該是到了調整并減少的時候了。(記者 梁倩)