濟(jì)南青島等重點(diǎn)城市一年只賣(mài)三次地 會(huì)不會(huì)影響房?jī)r(jià)?

2月25日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局官方網(wǎng)站發(fā)布消息：對(duì)于住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)醇邪l(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛活動(dòng)新的政策要求，要在深刻理解、準(zhǔn)確把握、做好研判的基礎(chǔ)上，合理安排供地時(shí)序，科學(xué)編制實(shí)施方案，提高集中組織能力，切實(shí)保障全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知。《通知》指出，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)鄭u今年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

“全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地”不只是山東的濟(jì)南和青島，幾乎是同一時(shí)間，天津、鄭州也發(fā)布類(lèi)似的紅頭文件，這驗(yàn)證了2月24日在網(wǎng)上流傳的一份土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)通知的真實(shí)性。按照住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件要求，我國(guó)重點(diǎn)城市將實(shí)施供地“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。

受新政策影響，2月25日，濟(jì)南公共資源交易中心、濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站也掛出公告，宣布終止交易2月22日掛牌出讓的南北康、白馬山片區(qū)共9宗土地。

土地是房地產(chǎn)業(yè)的“面粉”，重點(diǎn)城市“一年只賣(mài)三次地”，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)多方面影響。

一，會(huì)不會(huì)影響房?jī)r(jià)?

記者觀察認(rèn)為，土地成本是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成要素，“一年只賣(mài)三次地”對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)不帶來(lái)影響，但整體影響會(huì)比較有限。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，在金融端建立“三道紅線(xiàn)”、調(diào)控端建立了“一城一策”后，此次土地端政策使長(zhǎng)效機(jī)制從源頭上確立，對(duì)未來(lái)管控房?jī)r(jià)意義重大。

持李宇嘉這種觀點(diǎn)的有一些，但記者觀察認(rèn)為，“一年只賣(mài)三次地”和過(guò)去“一年賣(mài)多次地”，并不必然改變土地的價(jià)格邏輯，只是賣(mài)地的次數(shù)少了而已，土地出讓由“零售”改為“成批出售”，土地成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中不會(huì)發(fā)生明顯變化。而且，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口一直是決定房?jī)r(jià)的根本性因素，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否穩(wěn)定，跟這個(gè)城市的人口聚集度有直接關(guān)系。

二，“一年只賣(mài)三次地”對(duì)房地產(chǎn)商影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)明顯的“分化”發(fā)展。

2月25日開(kāi)盤(pán)后，地產(chǎn)股全線(xiàn)飆升，截至當(dāng)日十點(diǎn)十五分，港股內(nèi)萬(wàn)科企業(yè)漲超12%，融創(chuàng)中國(guó)漲超10%，中國(guó)恒大、綠城中國(guó)漲超8%，佳兆業(yè)集團(tuán)、華潤(rùn)置地漲超7%，碧桂園漲超6%。觀察發(fā)現(xiàn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)都是“國(guó)內(nèi)大牌”。

各個(gè)城市每年3次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對(duì)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

在這種“集中出讓土地”的現(xiàn)實(shí)下，大開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、人員組織充分，無(wú)疑會(huì)在集中出讓土地的時(shí)刻，能夠集中拿地資金，一舉贏得先機(jī)。由此我們可以判斷，今后在重點(diǎn)城市，大開(kāi)發(fā)商將會(huì)唱主角，一些中小開(kāi)發(fā)商將逐漸邊緣化，而不得不到三四線(xiàn)城市謀求發(fā)展。也就是說(shuō)，“一年只賣(mài)三次地”，房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)明顯的“分化發(fā)展”。當(dāng)然，換一個(gè)角度看，中小開(kāi)發(fā)商到三四線(xiàn)城市發(fā)展，也是這些中小房企的新機(jī)會(huì)，并促進(jìn)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

三，“一年只賣(mài)三次地”對(duì)政府管理提出新的考驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“秩序感”進(jìn)一步增強(qiáng)。

“一年只賣(mài)三次地”，事實(shí)上限制了重點(diǎn)城市在土地出讓方面的“隨意性”，讓土地出讓過(guò)程更加規(guī)則化，也讓土地出讓時(shí)機(jī)有了可預(yù)測(cè)性，為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，這讓土地出讓增加了“秩序感”，也對(duì)政府組織管理能力提出了更高要求。各個(gè)城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價(jià)格以及地塊類(lèi)型配比，對(duì)地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場(chǎng)合理運(yùn)行。(周學(xué)澤)

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