土地市場(chǎng)加速降溫 8月40城土地溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低

下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)，全國(guó)土地市場(chǎng)加速降溫。易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。

數(shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交面積整體平穩(wěn)。其中，一線城市土地成交面積環(huán)比增長(zhǎng)18.7%，同比下降25.8%;二線城市土地成交面積環(huán)比增長(zhǎng)38.3%，同比增長(zhǎng)39%;三線城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%，同比增長(zhǎng)63.1%。

從1至8月受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這些城市年初累計(jì)土地成交建筑面積31306.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.9%，同比增長(zhǎng)20.3%。從曲線看，目前已經(jīng)保持連續(xù)18個(gè)月的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但6月以來(lái)增幅明顯放緩，呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)。易居研究院研究員沈昕分析稱，參考?xì)v史規(guī)律，考慮到調(diào)控政策持續(xù)收緊、各地市場(chǎng)逐漸降溫和房企資金趨于緊張，房企購(gòu)地節(jié)奏將有所放緩，全年40城土地成交建筑面積會(huì)略漲，但幅度不會(huì)太大。

從土地收入來(lái)看，2018年1至8月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入14778億元，同比增長(zhǎng)10.9%。從40城年初累計(jì)土地出讓金收入同比增幅走勢(shì)來(lái)看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，6月以來(lái)下跌趨勢(shì)較為明顯。

與此同時(shí)，近期杭州等城市土地拍賣(mài)不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價(jià)率成交，這是今年以來(lái)杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。雖然杭州土地出讓金依然是全國(guó)最高，但從近期幾場(chǎng)土拍來(lái)看，溢價(jià)率較之前已大幅降低，部分地塊地價(jià)相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。

8月，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為17.3%，與7月相比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降20.9個(gè)百分點(diǎn)。需要指出的是，過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。

值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個(gè)城市的溢價(jià)率為0%。沈昕分析認(rèn)為，這主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買(mǎi)賣(mài)，這些城市基本都是此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。“預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月40城土地成交溢價(jià)率將繼續(xù)下滑，按過(guò)去短周期規(guī)律來(lái)看，溢價(jià)率將會(huì)下滑至10%附近再企穩(wěn)。”

另一方面，土地出讓均價(jià)已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月同比下跌。8月，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析認(rèn)為，造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個(gè)土地市場(chǎng)降溫明顯，甚至多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象;二是三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價(jià)。

綜合歷史數(shù)據(jù)，土地成交均價(jià)增幅自2016年9月達(dá)到峰值后便一路震蕩下跌。易居方面認(rèn)為，預(yù)計(jì)2018年全年全國(guó)土地出讓均價(jià)仍將保持正增長(zhǎng)，但增幅比2017年將有所回落。其中，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市將全年保持同比下跌態(tài)勢(shì)。

8月17日，住建部約談?？凇⑷齺?、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市主要負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)肅清理查處捂盤(pán)捂地、囤房炒房等問(wèn)題，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)上漲。

“目前一線城市以及部分熱點(diǎn)的二線城市均出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，在部分城市供地量增加的情況下，成交面積有所上漲，但總體成交均價(jià)和溢價(jià)率維持在較低水平。三線城市的土地成交面積雖然出現(xiàn)較大的環(huán)比下滑，但是成交均價(jià)創(chuàng)新高，依然較為火熱。”沈昕表示，在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

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