土地市場加速降溫 8月40城土地溢價率創(chuàng)39個月新低

下半年以來，土地市場流拍頻現(xiàn)，全國土地市場加速降溫。易居房地產研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

數據顯示，8月，全國土地市場成交面積整體平穩(wěn)。其中，一線城市土地成交面積環(huán)比增長18.7%，同比下降25.8%;二線城市土地成交面積環(huán)比增長38.3%，同比增長39%;三線城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%，同比增長63.1%。

從1至8月受監(jiān)測的40個典型城市土地市場成交數據來看，這些城市年初累計土地成交建筑面積31306.1萬平方米，環(huán)比增長17.9%，同比增長20.3%。從曲線看，目前已經保持連續(xù)18個月的正增長態(tài)勢，但6月以來增幅明顯放緩，呈現(xiàn)降溫趨勢。易居研究院研究員沈昕分析稱，參考歷史規(guī)律，考慮到調控政策持續(xù)收緊、各地市場逐漸降溫和房企資金趨于緊張，房企購地節(jié)奏將有所放緩，全年40城土地成交建筑面積會略漲，但幅度不會太大。

從土地收入來看，2018年1至8月，40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元，同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月以來下跌趨勢較為明顯。

與此同時，近期杭州等城市土地拍賣不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價率成交，這是今年以來杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率較之前已大幅降低，部分地塊地價相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場降溫態(tài)勢明顯。

8月，受監(jiān)測的40個典型城市土地成交溢價率為17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。

值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。沈昕分析認為，這主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都是此前的熱點城市，調控較為嚴厲。“預計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續(xù)下滑，按過去短周期規(guī)律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩(wěn)。”

另一方面，土地出讓均價已經連續(xù)五個月同比下跌。8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析認為，造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象;二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。

綜合歷史數據，土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值后便一路震蕩下跌。易居方面認為，預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅比2017年將有所回落。其中，受監(jiān)測的40個城市將全年保持同比下跌態(tài)勢。

8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。

“目前一線城市以及部分熱點的二線城市均出臺了較為嚴厲的調控措施，在部分城市供地量增加的情況下，成交面積有所上漲，但總體成交均價和溢價率維持在較低水平。三線城市的土地成交面積雖然出現(xiàn)較大的環(huán)比下滑，但是成交均價創(chuàng)新高，依然較為火熱。”沈昕表示，在調控趨嚴和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

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