開(kāi)發(fā)商欠外債失信 業(yè)主“辦房本”遭拒

核心提示|因開(kāi)發(fā)商欠外債被列入“失信企業(yè)”名單，新鄭市新嘉苑小區(qū)的居民辦理“首次轉(zhuǎn)移登記”(即將房屋從開(kāi)發(fā)商名下轉(zhuǎn)移至業(yè)主名下，也就是業(yè)主首次辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū))這一不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí)被拒。當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門解釋，這一做法的依據(jù)，是今年3月由國(guó)家發(fā)改委、最高人民法院及國(guó)土資源部聯(lián)合頒布的《關(guān)于對(duì)失信被執(zhí)行人實(shí)施限制不動(dòng)產(chǎn)交易懲戒措施的通知》，但在接受大河報(bào)·大河客戶端記者采訪時(shí)，多位業(yè)內(nèi)知名專家均認(rèn)為當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門的這一做法并不妥當(dāng)，也存在對(duì)上述通知進(jìn)行擴(kuò)大解釋的嫌疑。

事件|開(kāi)發(fā)商失信，業(yè)主“辦房本”被拒

自今年4月底，大河報(bào)·大河客戶端記者陸續(xù)接到來(lái)自新鄭市新嘉苑小區(qū)業(yè)主的投訴，稱自己在“辦房本”時(shí)，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門拒絕受理，理由是該小區(qū)開(kāi)發(fā)商欠外債被列入了“失信名單”。

這些業(yè)主被拒絕辦理的業(yè)務(wù)叫做“不動(dòng)產(chǎn)首次轉(zhuǎn)移登記”，即俗稱的“購(gòu)房者第一次辦理‘房本’”。據(jù)了解，在大家從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買房屋時(shí)，獲得相應(yīng)產(chǎn)權(quán)的流程可以簡(jiǎn)單歸納為：不動(dòng)產(chǎn)登記部門先為開(kāi)發(fā)商辦理“首次登記”，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在開(kāi)發(fā)商名下。此后，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者準(zhǔn)備好相關(guān)材料后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門將為雙方辦理房屋的“首次轉(zhuǎn)移登記”，將房屋產(chǎn)權(quán)從開(kāi)發(fā)商名下轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者名下。新嘉苑小區(qū)業(yè)主目前所遭遇的“卡殼”就出現(xiàn)在這一環(huán)節(jié)。

5月22日下午，在新鄭市新嘉苑小區(qū)，記者見(jiàn)到了這些購(gòu)房者。據(jù)悉，受開(kāi)發(fā)商“失信”而被波及的業(yè)主并非個(gè)例，在由該小區(qū)遭遇類似情況業(yè)主所組建的微信群里，群成員已達(dá)140余人。

這些業(yè)主所面臨的情況可分為兩大類：一部分是持有相關(guān)辦件材料自行前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門而被拒絕辦理的，再有就是前期已通過(guò)開(kāi)發(fā)商遞交材料，并持有不動(dòng)產(chǎn)登記部門受理憑證，但至今仍未領(lǐng)到不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)的(部分業(yè)主所持受理憑證顯示，從受理日期至今已超過(guò)法定辦結(jié)時(shí)效30個(gè)工作日)。

此外，記者還了解到上述業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂網(wǎng)簽合同及開(kāi)始償還房貸的時(shí)間基本集中在2012年、2013年。“開(kāi)發(fā)商欠外債跟我有啥關(guān)系?我的購(gòu)房貸款眼看就還完了。”其中一名業(yè)主對(duì)記者說(shuō)。

而對(duì)于“失信”一事，記者在小區(qū)售樓處見(jiàn)到了開(kāi)發(fā)公司一李姓工作人員，他承認(rèn)目前開(kāi)發(fā)公司被列入了“失信名單”，但對(duì)于事情的解決他也無(wú)權(quán)決定。而面對(duì)業(yè)主“為啥欠錢而被列入失信名單”的詢問(wèn)，該工作人員說(shuō)：“錢要是能還上不就沒(méi)這事兒了。”

調(diào)查|當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門稱此舉有政策依據(jù)

為了弄清“辦不動(dòng)產(chǎn)登記被拒”的原委，記者隨同4戶新嘉苑小區(qū)的業(yè)主，來(lái)到了位于新鄭市行政審批服務(wù)中心一樓的不動(dòng)產(chǎn)登記窗口進(jìn)行咨詢。

經(jīng)預(yù)約，在不動(dòng)產(chǎn)登記5號(hào)窗口，業(yè)主向不動(dòng)產(chǎn)登記部門的工作人員遞交了辦理“不動(dòng)產(chǎn)首次轉(zhuǎn)移登記”的相關(guān)材料。

但當(dāng)工作人員看到業(yè)主所持材料為新嘉苑小區(qū)的時(shí)候，直接告訴業(yè)主“你們小區(qū)暫時(shí)辦理不了”。工作人員表示，此前已跟該小區(qū)的業(yè)主解釋過(guò)多次，該小區(qū)辦不了相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商失信。她同時(shí)表示，大家目前所持有的材料基本齊全，待“開(kāi)發(fā)商失信”這一問(wèn)題解決后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門才能受理。

當(dāng)記者問(wèn)及拒絕辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的政策依據(jù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記窗口一名負(fù)責(zé)人給出了此舉的政策依據(jù)：今年3月，由國(guó)家發(fā)改委、最高人民法院及國(guó)土資源部聯(lián)合頒布的《關(guān)于對(duì)失信被執(zhí)行人實(shí)施限制不動(dòng)產(chǎn)交易懲戒措施的通知》(下簡(jiǎn)稱《通知》)。

“法院也有相應(yīng)要求。”窗口工作人員一邊跟大家解釋，一邊出具了新鄭市人民法院給不動(dòng)產(chǎn)登記部門出具的“法人及其他組織失信名單”，其中載明了新嘉苑小區(qū)開(kāi)發(fā)商：河南家樂(lè)置業(yè)有限公司的名字。但不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作人員也承認(rèn)，雖然該開(kāi)發(fā)商被載明于這份不動(dòng)產(chǎn)登記部門稱由當(dāng)?shù)胤ㄔ撼鼍叩?ldquo;失信名單”，但上述4戶業(yè)主的房產(chǎn)目前并沒(méi)有被法院查封。

在此基礎(chǔ)上，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人仍拒絕受理不動(dòng)產(chǎn)登記，且對(duì)業(yè)主提出“出具不動(dòng)產(chǎn)登記不予受理告知單”的要求也予以拒絕，并仍向大家解釋：“我們不能對(duì)抗司法。”

解讀|專家認(rèn)為當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門做法欠妥

對(duì)于新鄭市不動(dòng)產(chǎn)登記部門所給出的政策依據(jù)，記者昨日對(duì)上述《通知》進(jìn)行查詢后發(fā)現(xiàn)，該《通知》的第三條載明：“國(guó)土資源部門在為失信被執(zhí)行人及失信被執(zhí)行人的法定代表人、主要負(fù)責(zé)人、實(shí)際控制人、影響債務(wù)履行的直接責(zé)任人員辦理轉(zhuǎn)移、抵押、變更等涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)將相關(guān)信息通報(bào)給人民法院，便于人民法院依法采取執(zhí)行措施。”

對(duì)此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則條文理解與適用》等多部業(yè)內(nèi)暢銷書(shū)作者，全國(guó)知名不動(dòng)產(chǎn)登記專家劉守君對(duì)記者表示，上述《通知》中只規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在為失信被執(zhí)行人及其相關(guān)人員辦理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)時(shí)，有將相關(guān)信息通報(bào)人民法院的責(zé)任，并沒(méi)有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)不得為失信被執(zhí)行人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。他同時(shí)表示，按相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及政策的規(guī)定，一宗不動(dòng)產(chǎn)如沒(méi)有查封登記、異議登記等限制處分條件進(jìn)行約束的，申請(qǐng)人所申請(qǐng)的轉(zhuǎn)移登記就不應(yīng)當(dāng)受到其他限制。

對(duì)此，另一業(yè)界知名專家，福建省武夷山市房地產(chǎn)交易管理處副主任李煒也認(rèn)為：當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)關(guān)對(duì)《通知》的要求進(jìn)行了擴(kuò)大解釋。企業(yè)欠款和購(gòu)房人無(wú)關(guān)，應(yīng)該為這些申請(qǐng)人辦理相關(guān)登記。

李煒同時(shí)指出，登記部門在拒絕受理不動(dòng)產(chǎn)登記后，又拒絕出具“不予登記告知單”的做法更不恰當(dāng)，他表示，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。“能辦就受理，不能辦就出告知單，目前當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門的做法會(huì)讓辦事人左右為難的。”他說(shuō)。

說(shuō)法|限制已簽訂買賣合同的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移并不能懲治“老賴”

“對(duì)于此案的房屋而言，購(gòu)房人早已簽訂買賣合同并支付了房款。開(kāi)發(fā)商所扮演的角色其實(shí)只是‘施工隊(duì)’，即便房屋現(xiàn)在仍在開(kāi)發(fā)商名下，也不應(yīng)當(dāng)以開(kāi)發(fā)商成為‘老賴’而限制購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。”對(duì)于此事，一位不愿具名的資深不動(dòng)產(chǎn)登記人士說(shuō)，如開(kāi)發(fā)商成為“老賴”，出于懲治失信人的目的，限制房屋轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)在預(yù)售證辦理前進(jìn)行才有意義，或直接對(duì)土地登記進(jìn)行限制。“限制已銷售過(guò)的房屋，沒(méi)有任何意義，反而會(huì)傷及無(wú)辜。”他說(shuō)。

與此同時(shí)，北京市京師(鄭州)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉果律師也表示，雖然按照《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利以登記生效，在辦理首次轉(zhuǎn)移登記前，房屋確實(shí)仍在開(kāi)發(fā)商名下，但對(duì)于此案而言，這些房屋早已于多年前簽訂了購(gòu)房買賣合同，業(yè)主通過(guò)在銀行貸款的方式全額支付了購(gòu)房款，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，業(yè)主也開(kāi)始進(jìn)行按揭付款，上述購(gòu)房人的行為已證明，購(gòu)房人對(duì)房屋在實(shí)質(zhì)上具備了物權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能和內(nèi)容，可隨時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，“新鄭市不動(dòng)產(chǎn)登記部門無(wú)權(quán)限制這些房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，拒絕辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。”他強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

對(duì)于解決方案，劉果認(rèn)為，“出于謹(jǐn)慎考慮，登記部門也可通過(guò)向法院發(fā)函說(shuō)明相關(guān)房屋的基本情況，并請(qǐng)法院執(zhí)行局核實(shí)相關(guān)房屋權(quán)屬信息，在一定的時(shí)間內(nèi)給予復(fù)函，在確定該批房屋不是被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的情況下盡快給業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記”。

但據(jù)記者了解，從開(kāi)發(fā)商被列入“失信名單”至今已過(guò)去了近一個(gè)月，但截至記者發(fā)稿，記者從業(yè)主處獲得反饋：仍沒(méi)有接到任何部門，給他們解決問(wèn)題的消息。

提醒>>>

開(kāi)發(fā)商如此違規(guī)業(yè)主難拿“房本”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，因開(kāi)發(fā)商違規(guī)而造成不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)辦不下來(lái)的情況不能一概而論，需要具體案例具體分析。如小區(qū)建成后，實(shí)際建成現(xiàn)狀與規(guī)劃指標(biāo)要求中對(duì)建筑密度、建筑高度、小區(qū)容積率、綠化率等項(xiàng)目的要求不符，或出現(xiàn)“房地用途不一致”，如在工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地或文教用地上修建住宅等違法違規(guī)行為，都可能造成辦不了不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)的情況。

關(guān)鍵詞： 外債 開(kāi)發(fā)商 業(yè)主